Apartman Toplantısında Bir Kişi Kaç Kişinin Yerine Vekaleten Oy Kullanabilir?
Apartman toplantısına katılamadığınızda vekaletinizi birine verebilirsiniz, ama o kişinin kaç kişi adına daha oy kullanabileceğini bilmemek, toplantı sonunda sürpriz kararlarla karşılaşmanıza yol açabilir.
Bir kişinin en fazla kaç kişi adına oy kullanabileceğini, bu sınırın aşılması durumunda kararların iptalini ve Yargıtay’ın emsal yaklaşımını anlatıyoruz.
Kat Mülkiyeti Hukukunda Oy Hakkı ve Vekaleten Temsil Çerçevesi
Bir apartmanda veya sitede yönetimsel kararların alınması (yönetici seçimi, aidat belirlenmesi, dış cephe mantolama kararı vb.), ancak usulüne uygun olarak toplanmış bir Kat Malikleri Kurulu ile mümkündür. Bu kurulda iradenin nasıl tecelli edeceği ve oyların nasıl sayılacağı, KMK’nın 31. maddesinde kesin hatlarla çizilmiştir.
Kanunun emredici kuralına göre; her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Yani 50 metrekare 1+1 daire sahibi olan komşunuz ile 200 metrekare dubleks daire sahibi olan kişinin toplantıdaki oy hakkı eşittir (aidat ve masraflara katılım oranları farklı olsa da oy hakkı sabittir).
Ancak bir kat maliki toplantıya bizzat katılamıyorsa, oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Vekil tayin edilen kişinin mutlaka o binadan bir kat maliki olması şart değildir; dışarıdan bir avukat, akraba veya o dairede oturan kiracı da vekil tayin edilebilir. Ne var ki, temsil hakkı sınırsız değildir. Vekalet yoluyla oy kullanma hakkının suistimal edilmesini önlemek amacıyla kanun koyucu “temsil barajları” (vekalet sınırları) getirmiştir.
Vekalet Sözleşmesinin Şekil Şartları: Sözlü Vekalet Geçerli midir?
Hukuk sistemimizde, Borçlar Kanunu genel hükümleri uyarınca vekalet sözleşmesi kural olarak herhangi bir geçerlilik şekil şartına (noter onayı vb.) tabi değildir. Hukuken sözlü vekalet dahi geçerlidir. Ancak Kat Malikleri Kurulu toplantılarında bu durum özel bir boyut kazanır:
| İspat Şartı Olarak Yazılılık | Bir kişinin “Beni Ahmet Bey vekil tayin etti” diyerek toplantıya katılması durumunda, bu beyanın doğruluğu toplantı divan başkanı tarafından denetlenmelidir. Hukuken yazılı olması bir geçerlilik şartı olmasa da, ileride çıkacak uyuşmazlıkları önlemek adına vekaletin ispat şartı olarak mutlaka yazılı bir belge ile sunulması (vekaletname) gerekmektedir. |
| Vekaletnamede Bulunması Gerekenler | Toplantıdan önce yönetime veya divana sunulacak vekaletnamede; vekalet veren kat malikinin adı, soyadı, bağımsız bölüm numarası, imzası ve vekil tayin edilen kişinin kimlik bilgilerinin açıkça yer alması şarttır. |
| Hazirun Cetveline İşlenmesi | Vekaleten katılan kişinin bilgileri, toplantıya katılanları gösteren “hazirun listesine” işlenmeli ve oy kullanma işlemi sırasında bu belgeler karar defteri ile birlikte saklanmalıdır. |
Apartman Toplantısında Vekalet Sınırı: Bir Kişi Kaç Oy Kullanabilir?
Bir kişinin elinde tomarla vekaletname ile gelip tüm binanın kaderini tek başına belirlemesinin önüne geçmek için KMK Madde 31’in son fıkrası, bağımsız bölüm sayısına göre kademeli bir kısıtlama sistemi öngörmüştür. Bir vekilin (kendi oyları hariç) başkaları adına kullanabileceği oy sayısı şu emredici kurallara tabidir:
| Kırk (40) ve Daha Az Bağımsız Bölümlü Taşınmazlarda | Eğer apartmanınızın toplam bağımsız bölüm sayısı 40 veya daha az ise, bir kişi toplantıda en fazla iki (2) kişiye vekalet edebilir. Örneğin 20 daireli bir binada bir kişi, elinde 10 tane imzalı vekaletname olsa bile, hukuken sadece 2 tanesini kullanabilir. Geri kalan 8 vekaletname yok hükmündedir ve oylamaya dahil edilemez. |
| Kırktan (40) Fazla Bağımsız Bölümlü Taşınmazlarda (%5 Kuralı) | Siteniz veya apartmanınız 40’tan fazla bağımsız bölüme sahipse (örneğin 100 dairelik bir site), bu durumda yüzde beş (%5) kuralı devreye girer. Kanuna göre bir kişi, toplam oy sayısının %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. 100 daireli bir sitede bir vekil, en fazla 5 kişiyi temsilen oy kullanabilir. Eğer 200 daire varsa bu sayı 10’dur. |
Bu sınırlamalar mutlak ve emredicidir. Hazirun listesinde bu sınırların aşıldığının tespit edilmesi, sadece o fazladan kullanılan oyları geçersiz kılmakla kalmaz, toplantının iptaline kadar giden hukuki bir sarmal yaratır.
Kendi Oyları ve 1/3 Kuralı (Aynı Kişinin Birden Fazla Dairesi Varsa)
Yukarıda anlattığımız 2 kişi veya %5 sınırı, başkasını temsil etme (vekalet) sınırıdır. Peki ya bir kişinin o binada bizzat kendine ait 15 tane dairesi varsa ne olacaktır?
Kanun koyucu bu durumu da “Mülkiyet Tekelleşmesini Önleme” prensibiyle KMK Madde 31/2 uyarınca sınırlamıştır:
- Bir kat malikinin anagayrimenkulde malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden (1/3) fazla olamaz.
- Örneğin; 30 daireli bir binada bir kişinin tek başına 15 dairesi varsa, normalde 15 oy hakkı olması gerekirken, yasa “bütün oyların 1/3’ünden (yani 10’dan) fazla olamaz” diyerek bu kişinin oy hakkını 10 ile sınırlandırmıştır. (Oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz).
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
Vekalet Sınırının Aşılması Durumunda Toplantı ve Kararların İptali
Eğer apartman toplantınızda yönetici veya bir başkası, kanunun emrettiği bu “en fazla 2 vekalet” veya “%5 vekalet” sınırını aşarak oy kullanmış ve kararlar bu şekilde alınmışsa, ortada açık bir hukuka aykırılık var demektir. Bu hukuka aykırılık karşısında sessiz kalmak zorunda değilsiniz.
Sınırı aşan (geçersiz) vekaletlerle kullanılan oylar hukuken “yok” sayılır. Bu oylar toplantıdan düşüldüğünde;
- Toplantı Yeter Sayısı (Nisap) Düşer: Eğer geçersiz oylar çıkarıldığında, toplantının açılabilmesi için gereken yasal çoğunluk (ilk toplantı için arsa ve sayı bakımından salt çoğunluk) sağlanamıyorsa, o toplantıda alınan tüm kararlar geçersiz hale gelir.
- Karar Yeter Sayısı Düşer: Toplantı yeter sayısı kalsa bile, alınan spesifik bir karar için aranan oy çoğunluğu (örneğin dış cephe boyası için gereken 4/5 çoğunluk veya yönetici seçimi için gereken sayı ve arsa payı çoğunluğu) geçersiz vekalet oyları düşüldüğünde sağlanamıyorsa, o karar sakatlanır.
Bu gibi durumlarda, hukuka aykırı oylarla fahiş aidatlar belirleyen veya kendisini usulsüzce yönetici seçtiren kişilere karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası” açılmalıdır.
Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.
İptal Davası Açma Süreleri (KMK Madde 33)
Kararların iptali davası, kanunun belirlediği çok katı hak düşürücü sürelere tabidir:
| Toplantıya Katılanlar İçin (1 Ay) | Toplantıya katılıp alınan kararlara aykırı (ret) oyu kullanan ve muhalefet şerhini karar defterine yazdıran kat maliki, karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde iptal davası açmalıdır. (Olumlu oy kullanan kişi iptal davası açamaz). |
| Toplantıya Katılmayanlar İçin (1 Ay) | Usulsüz toplantıya hiç katılmayan kat maliki, alınan kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde iptal davası açabilir. (Öğrenme tarihi genelde kararın tebliği veya icra takibi ile başlar). |
| Mutlak Sınır (6 Ay) | Her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde bu dava açılmalıdır. Altı ay geçtikten sonra, mutlak butlan ve yokluk halleri hariç iptal davası açılamaz. |
Yargıtay’ın Usulsüz Vekalet ve İptal Davalarındaki Emsal Yaklaşımı
Üst mahkeme statüsündeki Yargıtay, vekalet sınırlarının ihlali konusunda son derece katı, matematiksel ve tavizsiz kararlara imza atmaktadır. “Nasılsa komşunun rızası var, kağıt imzaladı” şeklindeki savunmalar, yasanın emredici sınırlarına çarptığında yok olmaktadır.
Bu konudaki en çarpıcı emsal kararlardan biri olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/13615 Esas, 2014/15695 Karar sayılı ilamı süreci kusursuz bir şekilde özetler. Karara konu olan olayda:
- Dava konusu anataşınmazda toplam 41 adet bağımsız bölüm (daire) bulunmaktadır.
- Genel kurul toplantısına 11 asil, 12 vekil olmak üzere toplam 23 kat maliki (oy) katılmıştır.
- Ancak toplantıda “M.Z.K” isimli kişi 3 kat maliki adına, “Ş.K” isimli kişi 3 kat maliki adına ve “A.K” isimli kişi de 3 kat maliki adına vekaleten oy kullanmıştır.
Yargıtay dosya incelemesinde şu matematiksel ve hukuki tespiti yapmıştır: 634 sayılı KMK Madde 31/son fıkrasına göre, bir kişi oy sayısının %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Binada 41 bağımsız bölüm bulunduğuna göre, %5 kuralı işletildiğinde bir kişi en fazla 2 kişi (41 x 0.05 = 2.05) adına vekaleten oy kullanabilir. Oysa somut olayda adı geçen vekiller 3’er kişi adına oy kullanmıştır.
Yüksek Mahkeme; vekaleten oy kullanan bu kişilerin kullandıkları oylardan iki tanesinden fazlasının geçerli kabul edilmesinin yasal olarak mümkün olmadığını, geçersiz sayılan bu oylar (toplam 3 adet geçersiz oy) hazirun listesinden düşüldüğünde toplantıya katılan sayısının 20’ye indiğini tespit etmiştir.
İlk toplantıda KMK m. 30 uyarınca “sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanma” (yani 41’in yarısından fazlası olan en az 21 oy) şartı arandığından, geçerli oy sayısının 20’ye düşmesiyle toplantı yeter sayısının sağlanamadığını hükme bağlamış ve “kat malikleri kurulu toplantısının tümüyle iptali gerektiğine” kesin olarak karar vermiştir.
Görüldüğü üzere, sadece 1 adet fazla vekalet kullanılması bile devasa bir sitenin genel kurulunu ve alınan tüm mali kararları baştan sona iptal ettirmeye yetmektedir.
Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç
Apartman toplantısında bir kişinin kaç kişi adına vekaleten oy kullanabileceği KMK madde 31’de sınırlanmış: 40 ve daha az bağımsız bölümlü binalarda en fazla 2 kişiye, 40’tan fazlasında en fazla yüzde 5 oranında vekalet verilebiliyor.
Bu sınırın aşılarak alınan kararlar hukuken geçersiz sayılabiliyor; ama iptal için toplantı tutanaklarının incelenmesi ve 1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması gerekiyor.
Vekaleten oy kullanmada iki ayrı sınır vardır ve bunları karıştırmamak gerekir. Birincisi kişinin kendi oyuna ilişkindir: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesi, her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahip olduğunu, birden fazla bağımsız bölümü olanın her bölüm için ayrı oy hakkı bulunduğunu, ancak sahip olacağı oy sayısının bütün oyların üçte birinden fazla olamayacağını söyler.
İkincisi vekalete ilişkin sınırdır ve aynı maddenin son fıkrasındadır: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Buna tek istisna küçük yapılardır; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Yani yüz daireli bir sitede bir kişi en çok beş kişiyi temsil edebilirken, otuz daireli bir apartmanda bu sayı ikidir. Bu sınırlar aşılarak alınan kararlar 33. madde uyarınca iptal davasına konu edilebilir.
Aynı madde, alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat malikinin görüşmelerde hazır bulunabileceğini ama oya katılamayacağını da düzenler. Karar iptali davasının sürelerini ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, toplantıda kullanılan vekaletlerin sınırı aşıp aşmadığını denetlemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Apartman toplantısında yerime kim vekalet verebilir ve bu kişinin malik olması şart mı?
Toplantıya bizzat katılamadığınız durumlarda yerinize komşunuzu, kiracınızı, bir akrabanızı veya bir avukatı vekil tayin edebilirsiniz. Kanunen vekil tayin edilen kişinin mutlaka o binada kat maliki olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır.
-
Küçük apartmanlarda bir kişi en fazla kaç kişiden vekalet alabilir?
Toplam bağımsız bölüm sayısı 40 veya daha az olan binalarda bir kişi, kendi oyu hariç en fazla 2 kişiye vekalet edebilir. Bu emredici sınırın aşılması durumunda, fazladan kullanılan oylar geçersiz sayılarak alınan kararların iptali yoluna gidilebilir.
-
40’tan fazla dairenin olduğu büyük sitelerde vekalet sınırı nasıl hesaplanır?
Daire sayısı 40’ı geçen taşınmazlarda yüzde beş kuralı uygulanır ve bir kişi toplam oy sayısının %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Örneğin 100 dairelik bir sitede bir vekil en fazla 5 kişiyi temsilen oy kullanma hakkına sahiptir.
-
Bir kişinin aynı apartmanda çok sayıda dairesi varsa oy hakkı kısıtlanır mı?
Evet, bir kat maliki ne kadar çok daireye sahip olursa olsun, kullanabileceği toplam oy sayısı bütün oyların üçte birinden (1/3) fazla olamaz. Bu yasal düzenleme, mülkiyet gücünün tek bir kişide toplanarak yönetimde tekelleşme oluşmasını engellemeyi hedefler.
-
Usulsüz vekaletlerle alınan apartman kararları nasıl iptal edilir?
Yasal sınırların üzerinde vekaletle alınan kararlar için Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açılması gerekir. Yargıtay kararlarına göre, fazladan kullanılan tek bir oy bile toplantı yeter sayısını bozuyorsa genel kurulda alınan tüm mali ve idari kararların iptali mümkündür.
-
Apartman toplantı kararının iptali davası açmak için ne kadar sürem var?
Toplantıya katılıp karara şerh düşenlerin 1 ay, toplantıya katılmayanların ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay içinde dava açması gerekir. Her halükarda karar tarihinden itibaren 6 aylık hak düşürücü süre dolmadan yargı yoluna başvurulmalıdır.
-
Apartman toplantısına katılmazsam alınan karar beni bağlar mı?
Evet, usulüne uygun toplanan kurulda alınan kararlar toplantıya katılmayanları da bağlar. Bu yüzden katılamayacaksanız güvendiğiniz birine vekalet vermek mantıklıdır. Karar usulsüz alındıysa, örneğin vekalet sınırı aşıldıysa, karar iptali davası açarak itiraz edebilirsiniz.
-
Site genel kurulunda oy kullanma kuralları nelerdir?
Kurulda kararlar kural olarak hem kat maliklerinin sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunlukla alınır. Bazı önemli kararlar için daha yüksek çoğunluk aranır. Kimin adına ne kadar oy kullanılabileceği vekalet sınırlarına da bağlıdır, bu yüzden toplantıdan önce yönetim planını ve oy sayısını kontrol edin.
