Kentsel Dönüşümde Mülkiyet Hakkı: Danıştay’dan Adil Paylaşım Kararı

Giriş ve Olayın Özeti

Türkiye’nin deprem kuşağında bulunması ve eski yapı stokunun yenilenmesi ihtiyacı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un (Kentsel Dönüşüm Kanunu) uygulanmasını hayati kılmaktadır. Ancak bu dönüşüm süreçlerinde, özellikle azınlık paydaşların mülkiyet haklarının korunması büyük önem taşımaktadır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK) tarafından yakın zamanda verilen bir karar, kentsel dönüşüm projelerindeki “adil paylaşım” ilkesinin sınırlarını çizmesi ve mülkiyet hakkının güvence altına alınması açısından emsal niteliğindedir.

Uyuşmazlık, Zonguldak ili, Kdz. Ereğli ilçesinde bulunan, riskli yapı olarak tespit edilen bir taşınmazdaki hisselerin devri üzerine odaklanmıştır. Taşınmazın 2/48 hissesi davacılara (zemin katta bulunan dükkanlar), geri kalan 46/48 hissesi ise diğer bir paydaşa aittir. Riskli yapı tespiti sonrasında, çoğunluk hissedar ile bir yüklenici firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve yapının yeniden inşa edilmesine 2/3’ten fazla bir çoğunlukla karar verilmiştir. Ancak davacılar, kendilerine önerilen yeni paylaşım şeklinin adil olmadığını ileri sürerek bu sözleşmeyi imzalamamışlardır. Bunun üzerine, 6306 sayılı Kanun kapsamında davacılara ait hisselerin açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satışının yapılmasına karar verilmiş, davacılar bu satış işleminin iptali için yargı yoluna başvurmuştur.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Dava süreci oldukça katmanlı ilerlemiştir. İlk derece İdare Mahkemesi davayı reddetmiş, ancak Bölge İdare Mahkemesi (BİM) istinaf başvurusunu kabul ederek İdare Mahkemesi kararını kaldırmış ve dava konusu işlemleri iptal etmiştir. BİM, Anayasa Mahkemesi’nin (AYM) benzer bir uyuşmazlıktaki 2018/1567 sayılı kararını emsal göstererek, davacılara önerilen paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığını, mülkiyet hakkının açıkça ihlal edildiğini belirtmiştir. Özellikle yıkılan binanın işlek ana caddeye cepheli zemin katındaki dükkanlar yerine, arka cepheden 3. katta dükkan önerilmesinin büyük bir değer farkı yarattığı ve bu durumun teknik bir incelemeye gerek kalmadan anlaşıldığı vurgulanmıştır.

Danıştay Altıncı Dairesi, BİM’in iptal kararını bozmuş, paylaşımın adli yargı yerince değerlendirilmesi gerektiğini veya idari yargıda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini belirtmiştir. Ancak BİM, Danıştay’ın bozma kararına karşı ısrar etmiş, önceki kararında haklı olduğunu bir kez daha ifade etmiştir. BİM ısrar kararında, AYM’nin mülkiyet hakkı ihlaline ilişkin değerlendirmelerinin ve Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan “sözleşmenin iptali ve uyarlanması” davasındaki bilirkişi raporunun da kendi görüşlerini desteklediğini belirtmiştir. Söz konusu bilirkişi raporunda, davacılara ait taşınmazların yıkım öncesi ve sonrası mukayese tablosuna göre 3 kat oranında şerefiye farkı olduğu açıkça tespit edilmiştir.

Son olarak, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK), uyuşmazlık hakkında verilen ısrar kararını inceleyerek, BİM’in kararını oyçokluğu ile onamıştır. İDDK, Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkının ihlaline ilişkin değerlendirmelerini temel almış ve uyuşmazlığın sürüncemede kalmaması adına idari yargının, satış işleminin dayanağı olan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olup olmadığını doğrudan irdelemesi gerektiği sonucuna varmıştır. Kurul, zemin katta yer alan ve işlek caddeye cephesi olan dükkanlar yerine arka cephede ve daha üst katlarda dükkan teklif edilmesinin, teknik bir incelemeye gerek kalmaksızın mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracağını belirtmiştir.

Yorum

Danıştay İDDK’nın bu kararı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında azınlık paydaşların mülkiyet haklarının korunması açısından son derece önemli bir emsal teşkil etmektedir. Karar, idari yargının bu tür uyuşmazlıklarda sadece şekli denetimle yetinmeyip, mülkiyet hakkının özüne dokunan “adil paylaşım” ilkesini esaslı bir şekilde incelemesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur. Özellikle, mülk sahiplerinin mevcut değer ve konumdaki bağımsız bölümlerinin, dönüşüm sonrasında önemli ölçüde değer kaybedecek veya konum olarak dezavantajlı hale gelecek bağımsız bölümlerle değiştirilmesi teklif edildiğinde, idarenin bu paylaşımın adil olup olmadığını denetlemesi ve gerekiyorsa satış işlemini iptal etmesi gerektiği tescillenmiştir. Bu karar, kentsel dönüşüm süreçlerinde katılımcı ve hakkaniyetli yaklaşımların benimsenmesinin hukuki bir zorunluluk olduğunu bir kez daha hatırlatmıştır.

Karar Künyesi

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu
Esas No: 2023/3171
Karar No: 2025/746
Karar Tarihi: 27/03/2025

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR