Evin Değerinden Çok Ucuza Satılması (Fahiş Fiyat Farkı) Tasarrufun İptali Sebebi midir?

Ticari ve sosyal hayatta alacaklı olarak haklı bir davanın veya icra takibinin tarafı olmak, alacağınızı tahsil edebileceğiniz anlamına gelmeyebilir. Uzun hukuki mücadeleler sonucunda alacağınızı kesinleştirdikten sonra icra dairesine başvurduğunuzda, borçlunun üzerinde hiçbir malvarlığı bulunmadığı gerçeğiyle yüzleşebilirsiniz.

Borçlu, icra baskısını hissettiği an, sahip olduğu en değerli malvarlığı olan evini, dükkânını veya arsasını kâğıt üzerinde bir başkasına satmış gibi gösterebilir. Bu noktada alacaklıların en çok karşılaştığı senaryo; piyasa değeri milyonlarca lira olan bir gayrimenkulün, tapuda komik denebilecek kadar düşük bir bedelle (örneğin gerçek değerinin beşte birine) üçüncü bir kişiye devredilmesidir.

Ancak hukuk sistemimiz, borçlunun yargı kararlarını dolanmak ve alacaklısını mağdur etmek amacıyla kurguladığı bu tür “ucuza kapatma” veya “danışıklı satış” oyunlarına karşı sizi çaresiz bırakmamaktadır. Borçlunun, sırf size olan borcunu ödememek amacıyla evini piyasa değerinin çok altında bir bedelle (fahiş fiyat farkıyla) üçüncü kişilere devretmesini geçersiz kılmak için hukukumuzdaki en etkili silah Tasarrufun İptali Davası’dır.

Bu dava sayesinde, borçlunun tapuda çok düşük bir bedelle yaptığı hileli satış hukuken bertaraf edilebilir ve siz o ev üzerinden doğrudan icra ve haciz yoluyla alacağınızı tahsil edebilirsiniz. Aşağıda, 2026 yılı güncel mevzuatı, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri ve Yargıtay’ın bu konudaki tavizsiz içtihatları ışığında, fahiş fiyat farkıyla yapılan satışların nasıl iptal edilebileceğini ve alacağınızın nasıl güvence altına alınacağını anlatıyoruz.

Evin Çok Ucuza Satılmasının Hukuki Boyutu: “Bağışlama” Karinesi

Tasarrufun iptali davalarının temel amacı; borçluların henüz tasarruf yetkilerinin kısıtlanmamış olduğu dönemde (yani haklarında kesinleşmiş bir haciz veya iflas kararı bulunmadan önce), alacaklılarından mal kaçırmak amacı ile kötü niyetle yapmış oldukları hukuki işlemlerin davacı alacaklı bakımından hükümsüz sayılmasını sağlamaktır.

Borçlular, mallarını kaçırmak istediklerinde genellikle tapudaki harçlardan kaçınmak veya malı devrettikleri kişiden aslında para almadıkları için satış bedelini tapuda çok düşük gösterirler. İcra ve İflas Kanunu, ticari hayatın olağan akışında bir kişinin borca batıkken evini gerçek değerinin çok altında bir bedelle satmasını şüpheli bulur. Bu nedenle kanun koyucu, alacaklıyı korumak adına bu tür işlemleri olağan bir “satış” olarak değil, peşinen “mal kaçırma” ve “bağışlama” olarak kabul eden çok güçlü yasal varsayımlar (karineler) getirmiştir.

İİK’nın 24/12/2025 tarihinde 7571 sayılı Kanun ile güncellenen 278. maddesi, fahiş fiyat farkıyla yapılan devirler konusunda alacaklıların elini son derece güçlendiren kesin bir kural koymuştur. İlgili kanun hükmüne göre; borçlunun geçici veya kesin aciz belgesinin düzenlendiği yahut iflasın açıldığı tarihten geriye doğru 1 (bir) yıl içinde yaptığı bütün bağışlamalar ve ivazsız (karşılıksız) tasarruflar kesin olarak iptale tabidir.

Aynı maddenin (b) bendinde kanun koyucu, hangi işlemlerin mutlak surette bağışlama sayılacağını şu şekilde emretmektedir: “Aksi ispatlanmadıkça, sözleşmenin yapıldığı sırada, kendi verdiği şeyin gerçek değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyatla kabul ettiği sözleşmeler”.

Yani borçlu, tapuda veya noterde devir işlemini “satış” olarak göstermiş olsa bile, eğer satış bedeli evin o tarihteki gerçek değerinin çok altındaysa (fahiş fiyat farkı varsa), bu işlem kanunen bağışlama hükmündedir ve mutlak surette iptal edilir. (Eğer borçlu, malı düşük bedelle eski eşine veya bir akrabasına devretmişse, bu muvazaalı aile içi devirlerin iptali hakkında detaylı bilgi için Aile Hukuku departmanımızın uzmanlığından faydalanabilirsiniz.)

Fahiş Fiyat Farkına Dayalı İptal Davası Açabilmenin Temel Şartları

Borçlunun evini değerinin altında bir fiyata satması tek başına davanın kabulü için yeterli değildir. İptal davasının Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından esastan incelenebilmesi ve alacaklının o mal üzerinden cebri icra yetkisine kavuşabilmesi için, yasada sayılan sıkı dava şartlarının eksiksiz olarak sağlanması zorunludur. Bu teknik şartlar şunlardır:

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: “Bir Kat Fark” Kriteri ve İyi Niyetin Önemi

Fahiş fiyat farkı (pek aşağı fiyat) nedeniyle açılan tasarrufun iptali davalarında en çok tartışılan konu, “pek aşağı” kavramının sınırlarının ne olduğudur. Zira piyasa koşullarında her malın değerinde ufak tefek dalgalanmalar olabilir.

Yüksek mahkeme olan Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bir gayrimenkulün satış bedeli ile gerçek değeri arasında fahiş fark olup olmadığı, tapudaki resmi satış bedeli ile mahkemece atanacak uzman bilirkişilerin yapacağı keşif neticesinde tespit edilecek gerçek (rayiç) bedel karşılaştırılarak bulunur.

Yargıtay uygulamasında, mahkemece borçlu tarafından satılan malın tasarruf (satış) tarihindeki gerçek değerinin belirlenerek bu bedelin, tapudaki satış bedelinden “bir kat fazla” (veya daha fazla) olması halinde arada fahiş farkın olduğu kabul edilir ve yapılan işlem bağışlama sayılarak derhal iptal edilir.

Örneğin; borçlu evini tapuda 500.000 TL bedelle üçüncü kişiye satmış görünüyorsa, mahkemenin yaptırdığı bilirkişi incelemesinde evin satış tarihindeki gerçek piyasa değerinin 1.000.000 TL veya daha üzerinde olduğu tespit edilirse, Yargıtay bu durumu doğrudan İİK 278 uyarınca iptal sebebi (bağışlama) saymaktadır. Burada en önemli hukuki nüans, malın değerinin “dava tarihindeki” değerine göre değil, “tasarrufun yapıldığı (tapudaki satışın yapıldığı) tarihteki” değerine göre belirlenmesidir.

Alıcının (Üçüncü Kişinin) İyi Niyeti Önemli midir?

Fahiş fiyat farkı nedeniyle açılan iptal davalarında (İİK md. 278), davacı alacaklıya tanınan en büyük ispat kolaylığı şudur: Borçlu ile işlem yapan kişinin (evi ucuza alan üçüncü kişinin) borçlunun mal kaçırma kastını bilip bilmediği, yani “kötü niyetli” olup olmadığı araştırılmaz.

Evi değerinin çok altında satın alan kişi mahkemede “Ben borçluyu tanımam, borcu olduğunu bilmiyordum, piyasada kelepir ev buldum iyi niyetle satın aldım” dese dahi bu savunma hukuken hiçbir sonuç doğurmaz. Çünkü İİK 278, fahiş fiyat farkını objektif bir “bağışlama” sebebi saymış ve hakime takdir yetkisi bırakmamıştır. Alıcı, malın gerçek değerine uygun bir ivaz (bedel) ödediğini ispatlayamadığı sürece bu şüpheli satış mutlak surette iptal edilecektir.

Borçluların bu tür fahiş fiyatlı muvazaalı devirleri yalnızca ev veya araba satışında değil, bazen ticari bir işletmenin demirbaşlarının veya şirketin tamamının paravan kişilere ucuza devri şeklinde de gerçekleştirdiği görülmektedir. Bu tür ticari mal kaçırma oyunlarının iptaline ilişkin hukuki destek için Ticaret Hukuku alanındaki tecrübelerimizden yararlanabilirsiniz.

Satılan Ev Üçüncü Kişiden Dördüncü Kişiye Geçerse Ne Olur? (Bedele Dönüşme)

Kötü niyetli borçlular, ucuza sattıkları malın tasarrufun iptali davasıyla geri alınacağını anladıklarında, malları zincirleme olarak elden çıkarmaya çalışırlar. Borçlu, evini ucuza paravan bir üçüncü kişiye satar; üçüncü kişi de dava tehlikesini sezdiği an bu evi apar topar piyasadan habersiz, tamamen iyi niyetli bir yabancıya (dördüncü kişiye) satar.

Hukuk sistemimiz, mülkiyet güvenliği ve tapu siciline güven ilkesi gereği, borçlunun durumundan tamamen habersiz olan bu iyi niyetli dördüncü kişinin tapusunu iptal etmez. Ancak bu durumda dahi alacaklının hakkı asla zayi olmaz; Yargıtay içtihatları ve İİK 283/2 maddesi gereği dava “bedele dönüşür”.

Davanın bedele dönüşmesi durumunda; borçludan evi fahiş fiyat farkıyla (ucuza) alan üçüncü kişi, o taşınmazı dördüncü kişiye elinden çıkardığı tarihteki “gerçek piyasa değeri” üzerinden davacı alacaklıya nakden tazminat ödemeye mahkûm edilir. Böylece alacaklı, o evi bizzat sattıramasa bile, mal kaçırma operasyonuna alet olan üçüncü kişiden o evin bedelini icra yoluyla tahsil etme imkânına kavuşur.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Borçlunun evini piyasa değerinin çok altında bir fiyata satması (fahiş fiyat farkı), kanunca mutlak iptal sebebi sayılan güçlü bir gösterge. Bu tür satışlarda bilirkişi kıymet takdiri davanın kaderini belirliyor.

Ama borcun doğum tarihinin ve şüpheli 1 yıllık dönemin doğru hesaplanması, davanın Asliye Hukuk Mahkemesine eksiksiz evrakla açılması ve dördüncü kişiye devirlerde bedele dönüştürme talebinin unutulmaması önemli.

Düşük bedelle satışın tek başına iptal sebebi olup olmadığı, uygulamada gerçekten tartışılan bir konudur. İcra ve İflas Kanunu’nun 278. maddesi, aksi ispatlanmadıkça borçlunun kendi verdiği şeyin gerçek değerine göre pek aşağı bir bedelle yaptığı sözleşmeleri bağışlama sayar; yani ivazlar arasındaki önemli oransızlık başlı başına bir karine doğurur.

Bu tartışmanın somut bir örneğini Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2026/76 esas, 2026/431 karar sayılı dosyasında görmek mümkün: ilk derece mahkemesi ivazlar arasındaki farkın tek başına iptal sebebi sayılamayacağı gerekçesiyle davayı reddetmişken, Özel Daire ivazlar arasında önemli oransızlık bulunduğu ve 278. madde uyarınca davanın kabulü gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.

Bu nedenle dosyanızda taşınmazın devir tarihindeki gerçek rayiç değerini bilirkişi raporuyla ortaya koymak, davanın seyrini doğrudan belirler. Mal kaçırma kastının ispatını ayrıca anlattık. Tasarrufun İptali Davaları alanındaki deneyimimizle, tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki farkı tespit ettirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR