İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart (Gecikme Cezası) Ne Kadardır, Nasıl Tahsil Edilir?

Müteahhidiniz sözleşmede yazan teslim tarihini geçirdiğinde, sözleşmeye koydurduğunuz gecikme cezasının kağıt üzerinde kalmayacağını bilmek işinize yarar.

Gecikme cezasının hangi şartlarda tahsil edildiğini ve cezai şart miktarının sınırlarını anlatıyoruz.

İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şartın Hukuki Altyapısı

Cezai şart (ceza koşulu), sözleşme taraflarından birinin üstlendiği koşulları ihlal etmesi, borcunu hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi halinde diğer tarafa ödemeyi taahhüt ettiği, asıl borca sıkı sıkıya bağlı (feri) nitelikte bir edim borcudur. Sözleşmeler hukukunda taraflar diledikleri gibi ceza kararlaştırabilirler; ancak bu cezanın geçerli olabilmesi için temel bir şart vardır: Asıl sözleşmenin şekil şartı.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘na göre kural olarak cezai şart herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fakat, gayrimenkul hukukunun temelini oluşturan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yapıları gereği tapuda mülkiyet devri taahhüdü içerdiğinden kanunen “resmi şekilde” (noterde düzenleme şeklinde) yapılmak zorundadır.

Cezai şart ile getirilen yükümlülük, sözleşme taraflarının (özellikle borçlunun) durumunu ağırlaştırıcı bir nitelik taşıdığından, cezai şart hükümlerinin geçerli olabilmesi için mutlaka asıl sözleşmenin geçerlilik şartına uygun olarak, yani noterde resmi şekilde yapılmış olması şarttır. Adi yazılı kağıtlara eklenen sonradan görme ağır cezalar hukuken geçersiz sayılacaktır.

Kanunda Düzenlenen Cezai Şart Türleri Nelerdir?

Taraflar kanunun çizdiği sınırlar ve sözleşme serbestisi ilkesi dahilinde diledikleri çeşit ve bedelde cezai şart kararlaştırabilirler. TBK madde 179’da üç farklı cezai şart türü düzenlenmiştir:

Gecikme Cezası (İfaya Ekli Cezai Şart) Hangi Şartlarda Tahsil Edilir?

Sözleşmenizde her gecikilen ay için rakamla belirlenmiş bir ceza (örneğin “geciken her ay için 100.000 TL ödenecektir”) yazıyor olması, o parayı banka hesabınızda kesin olarak göreceğiniz anlamına gelmez. Bu cezanın tahsili, çok sıkı usul kurallarına bağlanmıştır:

Cezai Şart Miktarı Ne Kadardır ve Sınırları Nelerdir?

Hukuk sistemimizde kural olarak cezai şartın bir üst sınırı yoktur; taraflar ceza miktarını TBK madde 182 uyarınca serbestçe belirleyebilirler. “Gecikilen her gün için daire bedelinin %1’i” gibi uçuk rakamlar bile kağıt üzerine yazılabilir. Peki bu rakamlar her halükarda tahsil edilebilir mi?

Burada kanunun “Fahiş Cezanın İndirilmesi” emredici hükmü devreye girer. TBK m. 182/3 gereğince, hakim, aşırı (fahiş) gördüğü ceza koşulunu tarafların özel bir talebi olmasa bile “kendiliğinden” (re’sen) indirmek zorundadır.

Ancak ticari hayatta çok bilinen bir ezber vardır: Müteahhit (yüklenici) genellikle bir ticaret şirketi (tacir) olduğu için, Türk Ticaret Kanunu m. 22 gereğince tacir sıfatını haiz borçlu “cezanın aşırı olduğunu iddia ederek mahkemeden indirim isteyemez”. Oysa bu kuralın, müteahhitleri haksız bir yıkımdan kurtaran devasa bir istisnası bulunmaktadır.

Yargıtay Yaklaşımı: İktisadi Mahv Karinesi ve Ahlaka Aykırılık

Tacir olan müteahhidin hiçbir koşulda ceza indirimi talep edemeyeceği algısı hukuken hatalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun ve dairelerinin 1974, 1982, 1992, 1999 ve 2005 tarihlerinden bu yana süregelen, sarsılmaz emsal içtihatlarına göre; şayet kararlaştırılan bu cezai şart, tacir olan müteahhidin “iktisadi mahvına” (tamamen çöküşüne, iflas etmesine) neden olacak kadar ağır ve yıkıcı bir boyuttaysa, bu durum “ahlaka ve adaba aykırı” kabul edilir.

Aynı şekilde, çoğu sözleşmede yer alan “Temerrüt durumunda müteahhit inşaatta yaptığı imalatların bedelini alamaz, hiçbir hak iddia edemez” şeklindeki, müteahhidin iktisadi mahvına yol açacak sözde cezai şartlar, TBK m. 27 uyarınca açıkça ahlaka ve adaba aykırı olduğundan “kesin olarak hükümsüz” (batıl) sayılmaktadır.

Peki, bir cezanın “iktisadi mahva” yol açıp açmadığı nasıl belirlenir? Mahkeme, bu incelemeyi rastgele yapamaz. Davaya bakan hakim;

• Cezai şartın kabul edildiği (imzalandığı) tarihteki işin değerini,
• Borçlunun (müteahhidin) o tarihteki iktisadi gücünü,
• Ticaret sicil dosyalarını celp ederek şirket sermayesini,
• Bu devasa cezanın tahsil edilmesi halinde müteahhidin ticari hayatına eskisi gibi devam edip edemeyeceğini derinlemesine araştırmak zorundadır. Bu hususta Yargıtay kararları ışığında uzman bilirkişi kurullarına inceleme yaptırılır. Eğer bilirkişi raporu, cezanın tahsilinin o firmayı kaçınılmaz bir iflasa (iktisadi mahva) sürükleyeceğini tespit ederse, ceza tamamen kaldırılabilir ya da müteahhidin ödeyebileceği makul ve adil bir seviyeye indirilebilir.

Cezai Şartı Kaybettiren İki Hata

Sözleşmede yazılı bir cezai şart, tek başına tahsil edileceği anlamına gelmez. Uygulamada bu hakkı kaybettiren iki tipik hata vardır ve ikisi de Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir.

Birincisi çekincesiz kabuldür. 179. maddenin ikinci fıkrası, ceza borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklının, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça asıl borçla birlikte cezayı da isteyebileceğini söyler. Bunun tersinden okunuşu şudur: gecikmeli teslimi hiçbir kayıt düşmeden kabul ederseniz ceza talebiniz düşer. Bu yüzden teslim tutanağına gecikme nedeniyle ceza koşulu haklarımız saklıdır ibaresini yazdırmak, imzadan önce yapılacak en önemli iştir.

İkincisi miktarın aşırılığıdır. 182. maddenin son fıkrası hâkime, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirme yetkisi verir. Burada taraf itirazı aranmaz; mahkeme resen değerlendirir ve işin kapsamını, gecikmenin süresini, tarafların ekonomik durumunu gözetir. Sözleşme bedelinin katlarına ulaşan cezalar bu nedenle çoğu dosyada indirilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrasında bir sınır daha vardır: asıl borç herhangi bir sebeple geçersizse ya da borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmişse cezanın ifası istenemez. Bu nedenle gecikmenin gerçekten yüklenicinin kusurundan kaynaklandığını gösteren kayıtlar, ceza talebinin dayanağını oluşturur.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

İnşaat sözleşmesindeki cezai şart iki tarafı da kesen keskin bir hüküm. Arsa sahibi olarak teslim sırasında ihtirazi kaydı unutmak veya sözleşmeyi hatalı feshetmek bu hakkı kaybettirebilir.

Müteahhit olarak da beklenmedik zorluklar yüzünden gecikmişseniz, iktisadi mahv ve ahlaka aykırılık ilkelerine dayanarak aşırı yüksek bir cezai şartın indirilmesini isteyebilirsiniz.

İnşaat sözleşmelerinde cezai şartın miktarını kanun belirlemez; taraflar serbestçe kararlaştırır. Buna karşılık Türk Borçlar Kanunu’nun 182. maddesinin son fıkrası hâkime önemli bir yetki verir: hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Bu nedenle sözleşmeye yazılan yüksek bir rakam, tahsil edileceğinin garantisi değildir; mahkeme, işin kapsamını, gecikmenin süresini ve tarafların ekonomik durumunu gözeterek indirim yapabilir. Cezai şartın istenebilmesi için gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanması ve sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir.

Bir noktayı da bilmek gerekir: aynı Kanun’un 179. maddesi uyarınca alacaklı, ifayı kabul ederken ceza koşulu hakkını saklı tuttuğunu bildirmemişse cezayı isteyemez. Yani gecikmeli teslimi kayıtsız şartsız kabul etmek, ceza talebinizi düşürebilir; teslim tutanağına çekince koymak bu yüzden hayatidir. Gecikme tazminatı ve kira yardımını ayrı bir yazıda ele aldık. Eser Sözleşmesi Davaları alanındaki deneyimimizle, cezai şart talebinizi çekince ve delil yönünden güvenceye almak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR