Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa Geçerli Olur mu?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenizi noterde değil de adi yazılı şekilde yaptıysanız, bu sözleşmenin geçerli olup olmadığı önemli bir konu. Kanun kural olarak resmi şekil arasa da, uygulamada bu kuralın esnetildiği durumlar var.

Adi yazılı sözleşmenin hangi istisnai durumlarda geçerli sayıldığını ve Yargıtay’ın dürüstlük kuralını bu konuda nasıl öne çıkardığını anlatıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Paniğinizin asıl kaynağı olan “geçersizlik” kuralının hukuki temelini doğru anlamak, çözüm stratejimizin ilk adımıdır. Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla sıradan bir sözleşme değildir; tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve çifte tipli “karma” bir sözleşmedir. Bu karma yapının içerisinde, müteahhidin inşaat yapma yükümlülüğünü barındıran “eser sözleşmesi” ile arsa sahibinin bu yapıya karşılık bağımsız bölüm devretmesini barındıran “taşınmaz satım (mülkiyetin nakli) sözleşmesi” unsurları iç içe geçmiştir.

Hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu‘nda düzenlenen eser sözleşmelerinin geçerliliği kural olarak hiçbir şekil şartına bağlı tutulmamıştır; yani sözlü veya adi yazılı kâğıt üzerinde yapılabilirler. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bedel olarak tapuda “taşınmaz mal mülkiyetinin devrini” içerdiği için yasalarımız bu sözleşmelere çok katı bir şekil şartı getirmiştir.

Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 hükümleri uyarınca; mülkiyet nakli içeren bu sözleşmelerin geçerliliği, mutlaka noterde “düzenleme” (resmi) şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Burada vatandaşlarımızın en çok düştüğü hatalardan biri, kendi aralarında yazıp imzaladıkları kâğıdı notere götürerek sadece “imza onayı” yaptırmalarıdır. Noterlikçe sadece imzaların onaylanması suretiyle yapılan sözleşmeler dahi hukuken geçersiz kabul edilmektedir. Hatta, ileride asıl sözleşmeyi yapmak üzere imzalanan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vaadi” sözleşmelerinin bile resmi şekilde yapılması yasal bir zorunluluktur.

Noterde Yapılmayan (Adi Yazılı) Sözleşmelerin Hukuki Akıbeti

Eğer sözleşmenizi kendi aranızda adi yazılı bir belge olarak imzaladıysanız ve aşağıda bahsedeceğimiz “istisnai kurtarıcı haller” henüz gerçekleşmemişse, kural olarak şekle uygun yapılmayan bu sözleşme geçersiz (kesin hükümsüz) kabul edilir.

Sözleşmenin şekil eksikliği sebebiyle geçersiz olması durumunda ortaya çıkan hukuki tablo şu şekildedir:

Peki, işler çoktan ilerlemiş, tapu devredilmiş veya binalar dikilmişse ne olacak? İşte Türk hukuk sisteminin vicdanı ve adaleti tam bu noktada devreye girmektedir.

Adi Yazılı Sözleşme Hangi İstisnai Durumlarda Geçerli Kabul Edilir? (Büyük Hukuki Güvence)

İnsan ilişkilerinde güvenin esas olduğu durumlar vardır. Taraflar birbirlerine güvenerek notere gitme masrafından ve bürokrasisinden kaçınmış, ancak sözleşmedeki yükümlülüklerini dürüstçe yerine getirmeye başlamışlarsa, kanun koyucu bu dürüstlüğü korur. Hukukumuzda, başlangıçta şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan sözleşmelere sonradan geçerlilik tanınmasını sağlayan iki büyük istisna bulunmaktadır.

1. Tapu Devrinin Gerçekleşmiş Olması (Sözleşmenin Geçerli Hale Gelmesi)

Arsa sahiplerinin yüreğine en çok su serpen, Yargıtay’ın sarsılmaz içtihatlarıyla sabit olan kural şudur: Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan, kendi aranızda imzaladığınız (adi yazılı) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir; ancak, bu geçersiz sözleşmeye istinaden arsa sahibi tarafından müteahhide tapuda pay devri (avans tapu) yapılmışsa, sözleşme artık hukuken tamamen geçerli hale gelir!.

Neden mi? Çünkü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekle tabi olmasının tek nedeni, içindeki “taşınmaz (tapu) devri” taahhüdüdür. Eğer arsa sahibi, tapu müdürlüğüne giderek kendi iradesiyle ve resmi memur önünde tapuyu müteahhide devretmişse, artık ortada şekle aykırı bir “taşınmaz devri” kalmamış demektir.

Sözleşmenin diğer bacağı olan “inşaat (eser) yapma” taahhüdü ise zaten hiçbir şekil şartına bağlı değildir. Dolayısıyla tapu devrinin bizzat yapılması, o baştaki adi yazılı sözleşmedeki şekil eksikliğini adeta “tedavi eder” ve sözleşmeyi baştan itibaren geçerli bir belgeye dönüştürür.

2. Türk Medeni Kanunu Madde 2 (Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı)

İkinci büyük hukuki güvencemiz, tüm özel hukukun anayasası niteliğindeki Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen “Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı”dır. Şekil kuralları, tarafları aceleci kararlardan korumak için vardır; dürüstlük kuralını ihlal ederek haksız kazanç sağlamak için bir silah olarak kullanılamazlar.

Bir sözleşmenin noterde yapılmadığı (şekil eksikliği) gerekçesiyle geçersizliğinin ileri sürülmesi, aşağıdaki durumlarda hâkim tarafından “hakkın kötüye kullanılması” sayılarak reddedilir ve sözleşme geçerli kabul edilir:

Bu durumlarda, edimini dürüstçe ifa eden tarafın güveni yasalarca korunur. Mahkeme şekil eksikliğini re’sen göz önünde bulundurması gerekse bile, taraflar uzun süre sözleşmenin varlığını kabul edip iş yaptıktan sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesi TMK m.2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağından, mahkeme bu itirazı dinlemez ve sözleşmeye geçerlilik tanır.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Dürüstlük Kuralının Üstünlüğü

Yargıtay’ın inşaat sözleşmelerine bakış açısı, katı kuralların yaratabileceği adaletsizlikleri “Dürüstlük Kuralı” ile törpülemek üzerine kuruludur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1984 tarihli emsal kararında da büyük bir şekilde ifade edildiği üzere; kanunun katı hükümlerinin (şekil eksikliği veya geriye etkili fesih kuralları gibi) harfi harfine tatbikinin hakkaniyete uymayan, adalete aykırı sonuçlara götürdüğü istisnai hallerde, TMK m.2 bir “tashih (düzeltme) vasıtası” olarak tüm hukuk sistemine hâkimdir.

Özellikle inşaat sözleşmelerinde taraflar arası “karşılıklı güven” esastır. Yargıtay’a göre, hiç kimse haklı olarak beklediklerinde hayal kırıklığına uğratılmamalıdır. Bir müteahhit, adi yazılı bir sözleşmeye güvenerek milyonlarca liralık yatırım yapmış, betonu dökmüş, binayı yükseltmişse; arsa sahibinin inşaatın sonunda “Sözleşmemiz noterde değildi, tüm inşaata bedavadan çöküyorum” diyerek geçersizlik iddia etmesi, Yargıtay tarafından kesinlikle reddedilir. Yargıtay, bu gibi olayların niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda şekli hukuktaki hakkı sınırlar ve onu gerçek maddi adalet ölçülerine çeker.

Önemli Bir Detay: Eğer taşınmaz üzerinde birden fazla malik varsa (paylı veya elbirliği mülkiyeti), TMK m. 692 gereğince tüm paydaşların sözleşmeye katılması veya onaylaması zorunludur. Eğer maliklerden biri bile sözleşmeyi imzalamamışsa, bu durum hakkın kötüye kullanılmasından ziyade doğrudan sözleşmenin kurulmaması anlamına gelir ve bu senaryoda taraflar verdiklerini ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.

Şekle Aykırılığa Rağmen Sözleşmenin Ayakta Kaldığı Hâller

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmemiş olması, her dosyada aynı sonuca varmaz. Kural, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki resmi şekil şartıdır; ancak yerleşik uygulama, bu şartın her durumda ileri sürülmesine izin vermez.

Belirleyici olan, tarafların sözleşmeyi fiilen ne ölçüde uyguladığıdır. Yüklenici inşaatı önemli oranda tamamlamış, arsa sahibi bu süreçte itiraz etmemiş ve taraflar yıllarca sözleşmeye uygun davranmışsa, sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı görülebilir. Buna karşılık inşaat hiç başlamamış ya da başlangıç seviyesinde kalmışsa, şekil eksikliği sonuç doğurur ve sözleşme geçersiz sayılır.

Bu değerlendirme mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Dosyaya konulması gereken belgeler bellidir: inşaatın seviyesini gösteren tespit tutanağı ve fotoğraflar, yapı ruhsatı, ödeme ve malzeme kayıtları, tarafların birbirine gönderdiği yazışmalar ve varsa bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiğini gösteren kayıtlar.

Sözleşme geçersiz sayılırsa taraflar aldıklarını iade eder; bu durumda yüklenici yaptığı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesi, haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından zenginleşen kişinin bunu geri vermekle yükümlü olduğunu söyler. Bu nedenle şekil eksikliği, tarafların hiçbirini tamamen sonuçsuz bırakmaz; yalnızca talebin hukuki dayanağını değiştirir.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeniz noterde yapılmadıysa bile davayı baştan kaybettim düşüncesine kapılmayın. Tapu devri yapılmışsa veya inşaat belirli bir seviyeye ulaşmışsa, hukuk sistemi şekil eksikliğinin arkasına sığınılmasını genellikle kabul etmiyor.

TMK madde 2’deki hakkın kötüye kullanılması itirazını öne sürmek ve tapu devriyle sözleşmenin geçerli hale geldiğini ispatlamak önemli.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, içinde taşınmaz devri taahhüdü barındırdığı için resmi şekle tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesini, taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin de resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını söyler. Resmi şekil burada noterde düzenleme demektir; imza onayı yeterli değildir. Buna karşılık şekle aykırılık her zaman sonuç doğurmaz.

Yerleşik uygulamaya göre, yüklenici edimini önemli ölçüde yerine getirmiş, inşaat büyük oranda tamamlanmış ve taraflar sözleşmeyi uzun süre uygulamışsa, sonradan şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Bu değerlendirme her dosyada ayrıca yapılır.

Bu nedenle adi yazılı bir sözleşmeniz varsa öncelikle inşaatın fiilen hangi seviyeye geldiğini ve tarafların bugüne kadar sözleşmeye uygun davranıp davranmadığını belgelemek gerekir. Arsa sahibine dava açılıp açılamayacağını ayrı bir yazıda ele aldık. Eser Sözleşmesi Davaları alanındaki deneyimimizle, sözleşmenizin durumunu değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR