Yargıtay: Kiralananın Gösterilmesi ve Kiracı Hakları (TBK 319)
Giriş ve Olayın Özeti
Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca kiralananın gösterilmesi, hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini dengeleyen önemli bir konudur. Bu yazımızda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6282 E., 2015/6125 K. sayılı kararı ışığında, kiralananın satışı amacıyla muhtemel alıcılara gösterilmesi esnasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları ve bu uyuşmazlıklarda kiracının menfaatlerinin nasıl korunması gerektiğini inceleyeceğiz.
Dava, kiraya verenin, kiralanan taşınmazı satmak amacıyla muhtemel alıcılara belirli gün ve saatlerde gezip görme izni verilmesini talep etmesi üzerine açılmıştır. Davalı kiracı ise, kendisinin ve eşinin çalışan kişiler olması nedeniyle ancak tatil günlerinde münasip bir süre için gösterme izni verilmesi gerektiğini savunmuştur. Yerel Sulh Hukuk Mahkemesi, talebi kabul ederek, altı ay süreyle her hafta Cumartesi ve Çarşamba günleri saat 12:00-14:00 arası taşınmazın gösterime hazır bulundurulmasına karar vermiştir. Ancak bu karar, davalı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz itirazlarını değerlendirirken Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesini esas almıştır. TBK’nın 319/2. fıkrası, kiracının, “bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü” olduğunu düzenlerken; TBK 319/3. fıkrası ise, kiraya verenin, “çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını gözönünde tutmak zorunda” olduğunu açıkça belirtmektedir.
Yargıtay, davalı vekilinin yargılama sırasında davalı ve eşinin çalışan kişiler olduğuna dair savunmasını ve temyiz aşamasında ibraz ettiği çalışma belgelerini dikkate almıştır. Mahkemenin, kiracının yararlarını göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir karar vermesi gerektiği ilkesine aykırı davrandığı sonucuna varmıştır. Buna göre, yerel mahkemece davalı ve eşinin çalışma şartları detaylı bir şekilde araştırılmamış, kanun maddesinde açıkça belirtilen “kiracının yararlarını gözönünde tutma” yükümlülüğü yerine getirilmemiştir. Bu eksiklikler nedeniyle, gösterim için belirlenen gün ve saatlerin hakkaniyet ilkesine uygun olmadığı tespit edilmiştir.
Yargıtay, bu gerekçelerle yerel mahkemenin kararını BOZMUŞTUR.
Yorum
Yargıtay’ın bu kararı, kiralananın gösterilmesi ile ilgili uyuşmazlıklarda kiracının menfaatlerinin ne denli titizlikle korunması gerektiğini bir kez daha vurgulamaktadır. Kiraya verenin taşınmazını satma hakkı meşru olmakla birlikte, bu hakkın kullanımı kiracının özel yaşamını ve çalışma düzenini makul olmayan ölçüde aksatmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, bu dengeyi sağlamak üzere “kiracının yararlarını gözönünde tutma” yükümlülüğünü kiraya verene yüklemiştir.
Karar, yerel mahkemelerin bu tür davalarda tarafların sunduğu somut delilleri, özellikle kiracının çalışma düzeni gibi kişisel durumları detaylıca araştırması ve buna göre hakkaniyete uygun, kişiselleştirilmiş bir çözüm üretmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Kiracının çalışıyor olması, gösterme saatlerinin belirlenmesinde kritik bir faktör olup, genel ve standart kararlar yerine, her somut olayın kendine özgü koşulları dikkate alınarak gün ve saat tespiti yapılmasının önemi büyüktür. Bu ilke, hem kiraya verenin hakkını teslim etmekte hem de kiracının huzurlu kullanım hakkını güvence altına almaktadır.
Karar Künyesi
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
- Esas Numarası: 2015/6282
- Karar Numarası: 2015/6125
- Karar Tarihi: 18/06/2015
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Ben ve eşim hafta içi tam zamanlı çalışıyoruz, ev sahibinin hafta içi mesai saatinde eve müşteri getirmesine izin vermek zorunda mıyım?
Hayır, yasal olarak böyle bir zorunluluğunuz yoktur. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre ev sahibi, mülkü gezdirirken kiracının yararlarını ve çalışma düzenini göz önünde bulundurmak zorundadır. Yargıtay, çalışan kiracıların iş durumunun araştırılmadan hafta içine ev gösterme günü verilmesini hukuka aykırı bulmuştur.
-
Ev sahibim evi göstermediğim gerekçesiyle dava açarsa mahkeme gün ve saatleri neye göre belirler?
Mahkeme, sadece ev sahibinin talebine göre karar veremez. Sizin ve evde yaşayan aile bireylerinin çalışma saatlerini, yasal izin günlerini detaylıca incelemek zorundadır. Belirlenecek günlerin iş düzeninizi aksatmayacak şekilde, hafta sonu veya izin gününüz gibi makul zaman dilimlerine denk getirilmesi gerekir.
-
Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibinin evi müşterilere gezdirirken uyması gereken kurallar nelerdir?
Kanunun 319/3. maddesi uyarınca ev sahibi, evi alıcılara gezdirmeden önce kiracıya uygun bir süre önce (en az birkaç gün önceden) haber vermekle yükümlüdür. Ayrıca bu işlemler sırasında kiracının huzurunu kaçırmayacak, özel hayatını en az etkileyecek şekilde hareket etmelidir.
-
Ev gösterme davasında mahkemenin verdiği standart saatlere karşı çalışan kiracı ne yapabilir?
Eğer yerel mahkeme sizin ve eşinizin çalışma belgelerini, mesai saatlerini dikkate almadan standart veya uyması imkansız gün ve saatler belirlediyse, Yargıtay’ın bu emsal kararını gerekçe göstererek kararı temyiz etme ve hakkaniyete uygun saatlerin yeniden belirlenmesini talep etme hakkınız vardır.
-
Kiracı hiçbir haklı gerekçe sunmadan evi göstermeyi tamamen reddedebilir mi?
Hayır, tamamen reddedemez. Kiracı kanunen zorunlu olduğu ölçüde evin gezilmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiracının tek hakkı, bu gösterme işlemlerinin kendi yaşam ve iş düzenini baltalamayacak makul gün ve saatlerde yapılmasını istemektir; kapıyı tamamen kapatması yasal olarak dava sebebidir.
