Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme ve Hakkaniyet İlkesi

Giriş ve Olayın Özeti

Kentsel dönüşüm projeleri, şehirlerimizin yenilenmesi ve depreme dayanıklı yapılarla geleceğe hazırlanması adına büyük önem taşımaktadır. Ancak bu süreçler, beraberinde karmaşık hukuki ihtilafları da getirebilmektedir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararını, kentsel dönüşümden kaynaklanan sebepsiz zenginleşme iddiaları açısından detaylı bir şekilde inceledik. Bu karar, riskli yapıların yıkılıp yeniden inşası sürecinde bağımsız bölüm metrekarelerinde oluşan eşitsizliklerin hukuki sonuçlarına dair önemli içtihat niteliğindedir.

Dava konusu olayda, bağımsız bölüm maliki olan davacılar, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı statüsündeki binalarının yıkılarak yeniden inşa edilmesi kararına katılmışlardır. Ancak yeni projede, kendi dairelerinin metrekarelerinin küçültüldüğünü, diğer davalı daire maliklerinin ise daire metrekarelerinin artırıldığını iddia etmişlerdir. Davacılar bu durumu “kullanım haklarının ağır şekilde ihlali” olarak nitelendirerek, davalıların “sebepsiz zenginleştiği” gerekçesiyle alacak davası açmışlardır. Davalılar ise tüm dairelerin metrekarelerinde küçülme olduğunu, eski projeye uygun bina yapımına belediyenin onay vermediğini ve yasal prosedür çerçevesinde taleplerin kabul edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Uyuşmazlık, temel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesinde düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanmaktadır. İlk Derece Mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak davacıların talebini kısmen kabul etmiş ve metrekare artışı yaşayan davalıların, davacılara belirli tutarlarda tazminat ödemesine karar vermiştir. İstinaf başvuruları üzerine Bölge Adliye Mahkemesi, davalıların istinafını esastan reddederken, davacıların istinafını kısmen kabul etmiş ve İlk Derece Mahkemesi kararını kaldırarak yeniden esas hakkında karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, sebepsiz zenginleşmenin varlığını, bilirkişi raporunun hukuka uygunluğunu, kentsel dönüşüme rıza gösterilmesinin davaya engel teşkil etmeyeceğini ve davanın usulüne uygun olarak “tamamen ıslah” edildiğini belirtmiştir. Ayrıca, sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak isteminde zamanaşımının, hak sahibinin geri isteme hakkını öğrendiği tarihten (bilirkişi raporu tarihi) itibaren iki yıl, her halde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl olduğunu vurgulayarak, davanın zamanaşımına uğramadığına hükmetmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yapılan temyiz başvurularını incelemiş ve Bölge Adliye Mahkemesi kararını onanmasına karar vermiştir. Yargıtay kararında öne çıkan hukuki hususlar şunlardır:

• Sebepsiz Zenginleşme: Haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşenin, bu zenginleşmeyi geri verme yükümlülüğü TBK m. 77 uyarınca sabittir.
• Zamanaşımı: TBK m. 82 gereği sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren iki yıl, her halde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar. Davacıların geri isteme hakkını tam olarak bilirkişi raporuyla öğrendikleri kabul edildiğinden, dava süresinde açılmıştır.
• Temerrüt: Davalılar, “ıslah tarihi” itibarıyla temerrüde düşmüş sayılmıştır.
• Tam Islah: HMK m. 176 ve 180 uyarınca davanın tamamen ıslahı mümkündür. Davanın tamamen ıslah edilmesi halinde, ıslah olunan dava ilk dava gününde açılmış sayılır ve zamanaşımı ilk davanın açıldığı tarihteki duruma göre dikkate alınır.
• Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti: HMK m. 326/3 uyarınca, aleyhine hüküm verilenler birden fazla ise yargılama giderleri paylaştırılabilir veya müteselsilen sorumlu tutulabilir. İhtiyari dava arkadaşlığında ise, davacılardan her biri için hüküm altına alınan miktar üzerinden ayrı ayrı vekalet ücreti takdir edilmesi hukuka uygundur.
• Bilirkişi Raporu: Hükme esas alınan bilirkişi raporunun taraf ve Yargıtay denetimine elverişli ve hukuka uygun olduğu tespit edilmiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, kentsel dönüşüm süreçlerinde bağımsız bölüm malikleri arasında ortaya çıkabilecek metrekare eşitsizliklerinden kaynaklanan hukuki ihtilaflara ışık tutmaktadır. Özellikle, müteahhit ile diğer malikler arasında yapılan sözleşmelerde, bazı dairelerin yüzölçümleri artırılırken, diğerlerinin küçülmesi durumunda, zarara uğrayan maliklerin “sebepsiz zenginleşme” hükümleri çerçevesinde talepte bulunabilecekleri ve bu taleplerin yargı mercileri tarafından korunacağı açıkça ortaya konmuştur. Karar, ayrıca “tam ıslah” müessesesinin zamanaşımı ve temerrüt başlangıcı üzerindeki etkilerini de netleştirerek, usul hukuku açısından önemli bir rehber niteliği taşımaktadır. Kentsel dönüşüm gibi çok paydaşlı ve karmaşık projelerde, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve adil bir dağılımın sağlanması için profesyonel hukuki danışmanlık almanın önemi bir kez daha vurgulanmıştır.

Karar Künyesi

• Mahkemesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
• Esas Numarası: 2022/5267 E.
• Karar Numarası: 2023/1448 K.
• Karar Tarihi: 16.05.2023
• Önceki Mahkeme: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi (2021/868 E., 2022/596 K.)
• İlk Derece Mahkemesi: Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesi (2017/443 E., 2020/302 K.)

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR