Kentsel Dönüşümde Size Teklif Edilen Yeni Daire Adil Mi?
Riskli yapı ilan edilen binanızda azınlık hissedarsanız ve size önerilen yeni bağımsız bölüm, eski konumunuzdan çok daha değersiz bir yerdeyse, bu paylaşımın adil olup olmadığını dava konusu edip edemeyeceğinizi merak edebilirsiniz. Danıştay’ın bu kararı, idarenin bu adaletsizliği denetlemekle yükümlü olduğunu gösteriyor.
Olayın Özeti
Riskli yapı olarak tespit edilen bir binada, zemin kattaki dükkanların sahibi olan azınlık hissedarlar, çoğunluk hissedar ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımı adil bulmayarak imzalamamıştır. Bunun üzerine, kanun gereği azınlık hisseleri açık artırmayla diğer paydaşlara satılmasına karar verilmiş, azınlık hissedarlar bu satışın iptali için dava açmıştır. Yeni paylaşımda, işlek ana caddeye cepheli zemin kat dükkanlar yerine, arka cephede ve üçüncü katta dükkan önerilmiştir.
Danıştay’ın Değerlendirmesi
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, idari yargının bu tür uyuşmazlıklarda sadece şekli bir denetimle yetinmeyip, satış işleminin dayanağı olan paylaşımın gerçekten adil ve hakkaniyete uygun olup olmadığını doğrudan incelemesi gerektiğine karar vermiştir.
Bir bilirkişi raporunda, azınlık hissedarlara ait taşınmazların yıkım öncesi ve sonrası arasında üç kat oranında bir değer farkı bulunduğu tespit edilmiştir. Kurul, işlek caddeye cepheli zemin kat dükkanlar yerine arka cephede ve üst katta dükkan teklif edilmesinin, teknik bir incelemeye bile gerek kalmadan mülkiyet hakkının açıkça ihlali anlamına geldiğini belirtmiştir.
Azınlık hisselerinin açık artırmayla satışı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinde düzenlenir. Bu madde satışın rayiç bedelden az olamayacağını öngörür; Danıştay bu kararda, rayiç bedel şartının salt fiyata değil, önerilen bağımsız bölümün konum ve nitelik olarak da hakkaniyetli olmasına işaret ettiğini netleştirmiştir.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Kentsel dönüşüm kapsamındaki binanızda azınlık hissedarsanız ve size önerilen yeni bağımsız bölüm, eski taşınmazınıza göre konum ve değer bakımından ciddi bir kayba yol açıyorsa, bu paylaşımın adil olmadığı gerekçesiyle hisselerinizin satışına karşı dava açabilirsiniz. İdari yargı, bu adaletsizliği denetlemekle yükümlüdür, sadece işlemin usulüne bakmakla yetinemez.
Konum Farkı Somut Bir Zarar Göstergesidir
Ana caddeye cepheli bir dükkanın yerine arka cephede ve üst katta bir yer teklif edilmesi, başlı başına bir değer kaybı göstergesi sayılabilir.
İdare Sadece Usule Değil Adalete de Bakmalı
İdari yargı, kentsel dönüşümdeki paylaşım işlemlerini denetlerken, sadece prosedürün doğru işleyip işlemediğine değil, sonucun adil olup olmadığına da bakmalıdır.
Bilirkişi Raporu Güçlü Bir Delildir
Eski ve yeni taşınmazlar arasındaki değer farkını gösteren bir bilirkişi raporu, adaletsiz paylaşım iddianızı somut olarak destekleyebilir.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu | 2023/3171 | 2025/746 | 27.03.2025 | Kentsel dönüşümde azınlık hissedara önerilen paylaşımın adil olup olmadığının idari yargıda denetlenmesi |
Kentsel Dönüşümde Adaletsiz Bir Paylaşımla Mı Karşılaştınız?
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Kentsel dönüşümde çoğunluğun anlaştığı müteahhit sözleşmesini imzalamazsam hissem zorla satılır mı?
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na göre, bina sahiplerinin en az 2/3 çoğunluğu karara katılırsa, sözleşmeyi imzalamayan azınlık paydaşların hisseleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı eliyle açık artırmada diğer paydaşlara satılabilir. Ancak müteahhidin size önerdiği paylaşım planı adil değilse, mülkiyet hakkınızın ihlal edildiği gerekçesiyle bu satış işlemine karşı iptal davası açabilirsiniz.
-
Eski binada cadde üzeri zemin kat dükkanım vardı, müteahhit yeni projede arkada veya üst katta dükkan verirse ne yapabilirim?
Danıştay İDDK’nın en son kararına göre, işlek caddeye cepheli değerli bir zemin kat dükkan yerine arka cephede veya üst katlarda değersiz bir dükkan teklif edilmesi açık bir mülkiyet hakkı ihlalidir. Bu adaletsizliği öne sürerek müteahhit sözleşmesini imzalamama hakkınız vardır ve idare mahkemesi bu şerefiye/değer farkını görerek hissenizin zorla satılması kararını iptal eder.
-
Kentsel dönüşümde hakkaniyete aykırı paylaşımlara karşı açılacak davalarda idare mahkemesi mi yoksa asliye hukuk mahkemesi mi görevlidir?
Çoğunluğun imzaladığı müteahhit sözleşmesinin iptali veya adil hale getirilmesi için adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) dava açılması gerekirken; sözleşmeyi imzalamadığınız için idare tarafından hissenizin açık artırmayla satılması işlemine karşı idari yargıda (İdare Mahkemesi) iptal davası açılmalıdır. Danıştay, idari yargının satışın temelindeki adaletsizliği doğrudan inceleyebileceğini kesinleştirmiştir.
-
Kentsel dönüşüm projesinde ‘şerefiye farkı’ ve ‘adil paylaşım’ davanın sonucunu nasıl etkiler?
Mahkeme sürecinde bilirkişiler eski binadaki yeriniz ile yeni projede size önerilen yerin piyasa değerlerini kıyaslar. Eğer konum, kat, cephe avantajları (şerefiye) bakımından ciddi bir hak kaybına uğratıldığınız tespit edilirse, idari makamların ‘2/3 çoğunluk sağlandı, o halde azınlığın hissesini satalım’ şeklindeki şekli savunması çöker ve açık artırma kararı durdurulur.
-
Anayasa Mahkemesi’nin kentsel dönüşümdeki azınlık haklarına dair bakış açısı nedir?
Anayasa Mahkemesi, kentsel dönüşümün deprem güvenliği için gerekli olduğunu kabul etmekle birlikte, bu süreçte azınlıkta kalan paydaşların mülklerinin ellerinden fahiş değer kayıplarıyla veya orantısız tekliflerle alınmasını mülkiyet hakkının özüne müdahale olarak görür. Danıştay da son kararlarında tamamen AYM’nin bu hakkaniyetçi yaklaşımını esas almaktadır.
