Kira Borcuna İtiraz Edilirse İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kiracınız kira borcuna itiraz ettiğinde, davayı hangi mahkemede açacağınızı bilmemek süreci gereksiz yere uzatabilir.

İtirazın iptali davasının şartlarını, görevli mahkemeyi ve kira alacağının likit sayılıp %20 icra inkar tazminatına konu olup olmadığını anlatıyoruz.

Kira Alacaklarında İlamsız İcra Takibi ve İtiraz Sürecinin Hukuki Altyapısı

Kira sözleşmesinden doğan aylık kira bedellerinin, aidatların veya hor kullanma tazminatlarının ödenmemesi durumunda, alacaklı kiralayan (mülk sahibi), doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak İcra Hukuku kapsamında bir “İlamsız İcra Takibi” başlatabilir.

İcra dairesi, alacaklının talebi üzerine borçlu kiracıya bir ödeme emri gönderir. İcra ve İflas Kanunu’na (İİK) göre; kendisine ödeme emri tebliğ edilen borçlu, tebliğ tarihinden itibaren yasal 7 (yedi) günlük süre içinde icra dairesine dilekçe ile veya sözlü olarak itiraz edebilir. Borçlu bu itirazında kira sözleşmesini reddedebilir, borcu ödediğini iddia edebilir veya miktara itiraz edebilir.

Süresi içinde usulüne uygun olarak yapılan bir itirazın en kritik ve anlık hukuki sonucu, hiçbir mahkeme kararına gerek kalmaksızın icra takibini kendiliğinden durdurmasıdır. Takip durduğunda, icra müdürü artık borçlunun banka hesaplarına bloke koyamaz, maaşını haczedemez veya eşyalarını muhafaza altına alamaz. İşte kötü niyetli kiracıların en çok güvendiği bu “takibi durdurma” kalkanını paramparça etmenin ve hukuki üstünlüğü yeniden ele geçirmenin yolu İtirazın İptali Davaları yoluna başvurmaktır.

Kira Borcuna İtirazın İptali Davası Nedir ve Şartları Nelerdir?

İtirazın iptali davası; İİK madde 67’de düzenlenen, alacaklının başlattığı ilamsız icra takibine karşı borçlunun yaptığı itirazı hükümden düşürmeyi, duran takibin devamını sağlamayı ve borçluyu tazminata mahkum etmeyi amaçlayan kapsamlı bir eda davasıdır.

Bir kira borcu sebebiyle itirazın iptali davası açılabilmesi için kanunun aradığı şartların eksiksiz bir şekilde yerine getirilmiş olması büyük önem taşır. Bu şartları şu şekilde sıralayabiliriz:

1 Yıllık Hak Düşürücü Süreye Kesinlikle Dikkat Edilmelidir

Kira alacaklarına ilişkin itirazın iptali davasında en çok yanılgıya düşülen konu sürelerdir. İcra ve İflas Kanunu madde 67 uyarınca; takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren tam 1 (bir) yıl içinde mahkemeye başvurarak itirazın iptalini dava etmelidir.

• Bu bir yıllık süre, teknik anlamda mahkemece resen gözetilen bir “hak düşürücü süre”dir.
• Eğer alacaklı kiralayan bu bir yıllık süreyi kaçırırsa, açmış olduğu ilamsız icra takibi tamamen düşer.
• Süreyi kaçıran kiralayan, alacağı genel zamanaşımına uğramadıysa sıradan bir alacak davası açabilir ancak bu durumda eski icra takibine devam edilmesini isteyemez ve en önemlisi %20 icra inkar tazminatı talep etme yasal hakkını sonsuza dek kaybeder.

Kira Borcuna İtiraz Edilirse İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır? (Görevli Mahkeme)

Hukuk sistemimizde “Görevli Mahkeme” kuralı, davanın konusuna ve hukuki ilişkinin niteliğine göre belirlenir ve bu kurallar kamu düzenindendir. Bir dava yanlış görevli mahkemede açılırsa, hakim davanın esasına (borcun var olup olmadığına) hiç girmeden doğrudan “Görevsizlik (Usulden Ret)” kararı verir. Bu durum aylar süren zaman kayıplarına ve hak kayıplarına yol açar.

Kira uyuşmazlıklarında mülk sahiplerinin ve avukatların en çok dikkat etmesi gereken kural şudur: Kira ilişkisinden doğan tüm alacak davalarında ve itirazın iptali davalarında görevli mahkeme mutlak surette Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Yargıtay içtihatları ve ilgili hukuki kaynaklara göre; itirazın iptali davası için görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 1 ila 4 üncü maddeleri hükümlerine göre belirlenir. İlgili hukuki düzenleme son derece açık ve nettir:

• “İtirazın iptali davası, takip konusu alacak; kira ilişkisinden kaynaklanmakta ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.”.

Yani; kiracınız iş yeri (ticari) kiracısı dahi olsa, şirket dahi olsa yahut taraflar tacir dahi olsa, alacağın temeli bir “Kira Sözleşmesi”ne dayandığı için davanızı Asliye Ticaret Mahkemesinde veya Asliye Hukuk Mahkemesinde açamazsınız. Kira borcuna itirazın iptali davası, meblağ ne kadar yüksek olursa olsun her koşulda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır.

Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesinin Yetkisi Neresidir?

Görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu belirledikten sonra, davanın coğrafi olarak hangi il veya ilçedeki mahkemede açılacağını belirleyen “Yetkili Mahkeme” kurallarına bakmak gerekir.

HMK’daki yetki kuralları ilamsız icra takiplerinde kıyasen uygulanır.

Burada çok hassas bir usul detayı vardır: İtirazın iptali davalarında mahkemenin, öncelikle icra takibinin yapıldığı icra dairesinin yetkisine yönelik yapılmış bir itiraz varsa bunu incelemesi gerekir. Mahkemenin yargı çevresinde yapılmış geçerli bir takip yoksa, itirazın iptali davasının görülebilmesine usulen olanak yoktur ve dava reddedilir.

Yargıtay Kararları Işığında Kira Alacağının “Likit” Olması ve %20 İcra İnkar Tazminatı

Kira borcu yüzünden açılan itirazın iptali davasının mülk sahibine sunduğu en devasa yasal avantaj, haksız yere itiraz eden kiracıyı İcra İnkar Tazminatı ödemeye mahkum edebilmesidir.

İİK madde 67/2 uyarınca; 1 yıl içinde açılan bu davada borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu, hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden (%20) aşağı olmamak üzere uygun bir tazminatla mahkum edilir. Ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin yerleşik içtihatlarına göre, borçlunun bu tazminata mahkum edilebilmesi için takibe konu alacağın mutlaka “Likit (Belirli/Hesaplanabilir)” olması zorunludur.

Kira Alacağı Likit Midir? (Emsal Karar Yaklaşımı)

Yargıtay kararlarına göre likit alacak; “tutarı belli, bilinebilir, hesaplanabilir alacaktır. Likit bir alacaktan söz edilebilmesi için, ya alacağın gerçek miktarının belli ve sabit olması, ya da borçlusu tarafından bilinmesi veya bilinmesinin gerekmekte olması. böylece borçlunun yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tespit edebilecek durumda olması gerekir.”.

Kira ilişkisinden doğan aylık kira bedeli alacakları, taraflar arasında önceden imzalanmış olan kira sözleşmesinde rakamsal olarak net bir şekilde belirtilmiştir. Kiracı, aylık ne kadar kira ödemesi gerektiğini, hangi aylara ait borcunu ödemediğini yalnız başına, hiçbir mahkeme kararına ihtiyaç duymadan hesaplayabilecek durumdadır. Bu nedenle, kira sözleşmesine dayanan asıl kira alacakları hukuken tartışmasız bir şekilde likit (muayyen) alacaklardır.

Eğer kiracı, ödemediğini çok iyi bildiği bir kira borcu için icra dairesine haksız yere itiraz etmişse; Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağımız itirazın iptali davası sonucunda asıl kira bedelini ve işlemiş faizini ödemekle kalmayacak, aynı zamanda bu asıl alacak tutarının en az %20’si oranında icra inkar tazminatını da cebinden ödemek zorunda kalacaktır. Yargıtay, borcu bilinebilir durumda olan borçlunun itirazında haksız çıkması halinde inkar tazminatının yasal bir zorunluluk olduğunu pek çok kararında vurgulamıştır.

(Not: Ancak kira sözleşmesinden kaynaklanan hor kullanma tazminatı, hasar bedeli veya tahliye sonrası onarım masrafları gibi tespit ve bilirkişi incelemesi gerektiren zararlar “likit” kabul edilmez ve bu kalemler üzerinden %20 inkar tazminatına hükmedilmez.)

Avukat Değerlendirmesi: Hukuki Sürecin Hassasiyeti ve Sonuç

Kira borcuna itiraz edilmesi durumunda itirazın iptali davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılıyor. 1 yıllık hak düşürücü sürenin doğru hesaplanması ve dava dilekçesinde tazminatın açıkça talep edilmesi önemli.

Küçük bir usul hatası davanın görevsizlik veya süre aşımı sebebiyle reddine, karşı taraf vekalet ücreti ödemenize ve yüzde 20’lik tazminat hakkınızı kaybetmenize yol açabilir.

Kira borcuna itiraz edilmesi hâlinde açılacak itirazın iptali davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi bunu açıkça düzenler: sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıklara bakar. Alacağın miktarı ne olursa olsun görev değişmez.

Dava öncesinde bir adım daha vardır: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar; itirazın iptali davası da bu kapsamdadır. Süre bakımından ise İcra ve İflas Kanunu’nun 67. maddesindeki bir yıllık süre burada da geçerlidir. Genel görev kurallarını ayrı bir yazıda ele aldık. İtirazın İptali Davaları alanındaki deneyimimizle, kira alacağınız için doğru usulü izlemek adına iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR