Kira Borcuna İtiraz Edilirse İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Gayrimenkul yatırımlarınızdan elde ettiğiniz kira gelirlerinin zamanında ve eksiksiz bir şekilde ödenmemesi, şüphesiz ki hem bireysel ekonominizi hem de ticari planlarınızı derinden sarsan en büyük mağduriyetlerden biridir. Ödenmeyen kira bedellerini tahsil edebilmek amacıyla devletin yasal icra yollarına başvurduğunuzda, borçlu kiracının sırf zaman kazanmak, tahliyeyi geciktirmek ve yasal süreci yokuşa sürmek amacıyla icra dairesine giderek borca haksız yere itiraz etmesi, mülk sahipleri için son derece can sıkıcı bir tablodur. Ancak hukukun üstünlüğü ve yasal mekanizmalar, hakkı gasp edilmeye çalışılan mülk sahiplerini bu tür kötü niyetli oyalama taktiklerine karşı asla korumasız bırakmaz. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, mülkiyet haklarınızın korunması ve kira alacaklarınızın faiziyle birlikte en hızlı şekilde tahsil edilmesi için tüm profesyonel bilgi birikimimizi ve hukuki stratejilerimizi sizin adınıza seferber ediyoruz.

Kira borcuna yapılan haksız bir itiraz üzerine duran icra takibini yeniden canlandırmak, alacağınızı zorla tahsil (cebri icra) aşamasına geçirmek ve borçluyu %20 oranında ağır bir yasal tazminata mahkum ettirmek için açılması gereken dava “İtirazın İptali Davası”dır. Ancak bu dava, rastgele bir mahkemede açılamaz. Türk hukuk sisteminde mahkemelerin görev alanları kesin kurallara bağlanmıştır ve davanın yanlış mahkemede açılması, davanın usulden reddedilmesine, aylar sürecek zaman kayıplarına ve karşı tarafa vekalet ücreti ödemenize neden olur. Bu kapsamlı ve derinlemesine yazımızda; kira borcuna itiraz edildiğinde iptal davasının hangi mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi) açılması gerektiğini, bu davanın katı şartlarını, görev ve yetki kurallarını ve Yargıtay’ın kira alacaklarını “likit” kabul eden emsal kararlarını 2026 güncel mevzuatı çerçevesinde tüm detaylarıyla inceleyeceğiz.

Kira Alacaklarında İlamsız İcra Takibi ve İtiraz Sürecinin Hukuki Altyapısı

Kira sözleşmesinden doğan aylık kira bedellerinin, aidatların veya hor kullanma tazminatlarının ödenmemesi durumunda, alacaklı kiralayan (mülk sahibi), doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak İcra Hukuku kapsamında bir “İlamsız İcra Takibi” başlatabilir.

İcra dairesi, alacaklının talebi üzerine borçlu kiracıya bir ödeme emri gönderir. İcra ve İflas Kanunu’na (İİK) göre; kendisine ödeme emri tebliğ edilen borçlu, tebliğ tarihinden itibaren yasal 7 (yedi) günlük süre içinde icra dairesine dilekçe ile veya sözlü olarak itiraz edebilir. Borçlu bu itirazında kira sözleşmesini reddedebilir, borcu ödediğini iddia edebilir veya miktara itiraz edebilir.

Süresi içinde usulüne uygun olarak yapılan bir itirazın en kritik ve anlık hukuki sonucu, hiçbir mahkeme kararına gerek kalmaksızın icra takibini kendiliğinden durdurmasıdır. Takip durduğunda, icra müdürü artık borçlunun banka hesaplarına bloke koyamaz, maaşını haczedemez veya eşyalarını muhafaza altına alamaz. İşte kötü niyetli kiracıların en çok güvendiği bu “takibi durdurma” kalkanını paramparça etmenin ve hukuki üstünlüğü yeniden ele geçirmenin yolu İtirazın İptali Davaları yoluna başvurmaktır.

Kira Borcuna İtirazın İptali Davası Nedir ve Şartları Nelerdir?

İtirazın iptali davası; İİK madde 67’de düzenlenen, alacaklının başlattığı ilamsız icra takibine karşı borçlunun yaptığı itirazı hükümden düşürmeyi, duran takibin devamını sağlamayı ve borçluyu tazminata mahkum etmeyi amaçlayan kapsamlı bir eda davasıdır.

Bir kira borcu sebebiyle itirazın iptali davası açılabilmesi için kanunun aradığı şartların eksiksiz bir şekilde yerine getirilmiş olması hayati önem taşır. Bu şartları şu şekilde sıralayabiliriz:

• Geçerli Bir İlamsız İcra Takibi Olmalıdır: Öncelikle ortada yetkili icra dairesinde, usulüne ve yasaya uygun olarak başlatılmış geçerli bir ilamsız icra takibi bulunmalıdır.
• Geçerli ve Süresinde İtiraz: Borçlu kiracının, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal süresi içinde icra dairesine itiraz etmiş ve takibi durdurmuş olması gerekir.
• İcra Mahkemesine Başvurulmamış Olması: Alacaklı kiralayan, elinde noter onaylı bir sözleşme var diye İİK madde 68 veya 269/b uyarınca icra mahkemesinden “itirazın kesin kaldırılmasını” talep etmemiş olmalıdır. Alacaklı bu yollardan birini seçmek zorundadır.

1 Yıllık Hak Düşürücü Süreye Kesinlikle Dikkat Edilmelidir!

Kira alacaklarına ilişkin itirazın iptali davasında en çok yanılgıya düşülen konu sürelerdir. İcra ve İflas Kanunu madde 67 uyarınca; takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren tam 1 (bir) yıl içinde mahkemeye başvurarak itirazın iptalini dava etmelidir.

• Bu bir yıllık süre, teknik anlamda mahkemece resen gözetilen bir “hak düşürücü süre”dir.
• Eğer alacaklı kiralayan bu bir yıllık süreyi kaçırırsa, açmış olduğu ilamsız icra takibi tamamen düşer.
• Süreyi kaçıran kiralayan, alacağı genel zamanaşımına uğramadıysa sıradan bir alacak davası açabilir ancak bu durumda eski icra takibine devam edilmesini isteyemez ve en önemlisi %20 icra inkar tazminatı talep etme yasal hakkını sonsuza dek kaybeder.

Kira Borcuna İtiraz Edilirse İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır? (Görevli Mahkeme)

Hukuk sistemimizde “Görevli Mahkeme” kuralı, davanın konusuna ve hukuki ilişkinin niteliğine göre belirlenir ve bu kurallar kamu düzenindendir. Bir dava yanlış görevli mahkemede açılırsa, hakim davanın esasına (borcun var olup olmadığına) hiç girmeden doğrudan “Görevsizlik (Usulden Ret)” kararı verir. Bu durum aylar süren zaman kayıplarına ve hak kayıplarına yol açar.

Kira uyuşmazlıklarında mülk sahiplerinin ve avukatların en çok dikkat etmesi gereken kural şudur: Kira ilişkisinden doğan tüm alacak davalarında ve itirazın iptali davalarında görevli mahkeme mutlak surette Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Yargıtay içtihatları ve ilgili hukuki kaynaklara göre; itirazın iptali davası için görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 1 ila 4 üncü maddeleri hükümlerine göre belirlenir. İlgili hukuki düzenleme son derece açık ve nettir:

• “İtirazın iptali davası, takip konusu alacak; kira ilişkisinden kaynaklanmakta ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.”.

Yani; kiracınız iş yeri (ticari) kiracısı dahi olsa, şirket dahi olsa yahut taraflar tacir dahi olsa, alacağın temeli bir “Kira Sözleşmesi”ne dayandığı için davanızı Asliye Ticaret Mahkemesinde veya Asliye Hukuk Mahkemesinde açamazsınız. Kira borcuna itirazın iptali davası, meblağ ne kadar yüksek olursa olsun her koşulda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır.

Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesinin Yetkisi Neresidir?

Görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu belirledikten sonra, davanın coğrafi olarak hangi il veya ilçedeki mahkemede açılacağını belirleyen “Yetkili Mahkeme” kurallarına bakmak gerekir.

HMK’daki yetki kuralları ilamsız icra takiplerinde kıyasen uygulanır.

• Genel Yetkili Yer: İlamsız icrada genel yetkili yer, davalı borçlunun (kiracının) yerleşim yeri icra dairesi ve mahkemesidir.
• Sözleşmenin İfa Yeri: HMK madde 10 uyarınca, sözleşmeden doğan para borçlarının takibi için sözleşmenin ifa edileceği yer icra dairesi de yetkili kılınmıştır. Para borçları kural olarak alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden, kiralayan kendi ikametgahının bulunduğu yerdeki icra dairesinde takip başlatıp, iptal davasını da oradaki Sulh Hukuk Mahkemesinde açabilir.

Burada çok hassas bir usul detayı vardır: İtirazın iptali davalarında mahkemenin, öncelikle icra takibinin yapıldığı icra dairesinin yetkisine yönelik yapılmış bir itiraz varsa bunu incelemesi gerekir. Mahkemenin yargı çevresinde yapılmış geçerli bir takip yoksa, itirazın iptali davasının görülebilmesine usulen olanak yoktur ve dava reddedilir.

Yargıtay Kararları Işığında Kira Alacağının “Likit” Olması ve %20 İcra İnkar Tazminatı

Kira borcu yüzünden açılan itirazın iptali davasının mülk sahibine sunduğu en devasa yasal avantaj, haksız yere itiraz eden kiracıyı İcra İnkar Tazminatı ödemeye mahkum edebilmesidir.

İİK madde 67/2 uyarınca; 1 yıl içinde açılan bu davada borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu, hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden (%20) aşağı olmamak üzere uygun bir tazminatla mahkum edilir. Ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin yerleşik içtihatlarına göre, borçlunun bu tazminata mahkum edilebilmesi için takibe konu alacağın mutlaka “Likit (Belirli/Hesaplanabilir)” olması zorunludur.

Kira Alacağı Likit Midir? (Emsal Karar Yaklaşımı)

Yargıtay kararlarına göre likit alacak; “tutarı belli, bilinebilir, hesaplanabilir alacaktır. Likit bir alacaktan söz edilebilmesi için, ya alacağın gerçek miktarının belli ve sabit olması, ya da borçlusu tarafından bilinmesi veya bilinmesinin gerekmekte olması… böylece borçlunun yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tespit edebilecek durumda olması gerekir.”.

Kira ilişkisinden doğan aylık kira bedeli alacakları, taraflar arasında önceden imzalanmış olan kira sözleşmesinde rakamsal olarak net bir şekilde belirtilmiştir. Kiracı, aylık ne kadar kira ödemesi gerektiğini, hangi aylara ait borcunu ödemediğini yalnız başına, hiçbir mahkeme kararına ihtiyaç duymadan hesaplayabilecek durumdadır. Bu nedenle, kira sözleşmesine dayanan asıl kira alacakları hukuken tartışmasız bir şekilde likit (muayyen) alacaklardır.

Eğer kiracı, ödemediğini çok iyi bildiği bir kira borcu için icra dairesine haksız yere itiraz etmişse; Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağımız itirazın iptali davası sonucunda asıl kira bedelini ve işlemiş faizini ödemekle kalmayacak, aynı zamanda bu asıl alacak tutarının en az %20’si oranında icra inkar tazminatını da cebinden ödemek zorunda kalacaktır. Yargıtay, borcu bilinebilir durumda olan borçlunun itirazında haksız çıkması halinde inkar tazminatının yasal bir zorunluluk olduğunu pek çok kararında vurgulamıştır.

(Not: Ancak kira sözleşmesinden kaynaklanan hor kullanma tazminatı, hasar bedeli veya tahliye sonrası onarım masrafları gibi tespit ve bilirkişi incelemesi gerektiren zararlar “likit” kabul edilmez ve bu kalemler üzerinden %20 inkar tazminatına hükmedilmez.)

Avukat Değerlendirmesi: Hukuki Sürecin Hassasiyeti ve Sonuç

Kira alacaklarının tahsili amacıyla başlatılan icra takipleri ve itirazın iptali davaları, basit bir dilekçeyle adliye koridorlarında çözülebilecek sıradan işlemler değildir. Görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunun bilinmesinden, 1 yıllık hak düşürücü sürenin saniyesi saniyesine doğru hesaplanmasına, ve dava dilekçesinin “talep sonucu” kısmında %20 icra inkar tazminatının usulüne uygun şekilde, açıkça talep edilmesine kadar her adım, derin bir medeni usul ve icra hukuku uzmanlığı gerektirir.

Ufak bir usul hatası dahi, davanın “görevsizlik” veya “süre aşımı” sebebiyle reddedilmesine, binlerce liralık karşı taraf vekalet ücreti ödemenize ve en önemlisi %20’lik devasa bir tazminat hakkını kendi ellerinizle yok etmenize yol açabilir. Mülkiyet haklarınızın ve kira gelirlerinizin enflasyon karşısında erimemesi, kötü niyetli kiracıların oyalama taktiklerinin mahkeme kalkanına çarpıp parçalanması için sürecin en başından itibaren profesyonel bir avukatlık hizmetiyle yönetilmesi hayati bir zorunluluktur.

Siz de kiracınızın ödemediği kira bedelleri için başlattığınız icra takibine haksız yere itiraz edilmesi gibi bir mağduriyet yaşıyorsanız, yasal sürelerin aleyhinize işlemesine izin vermeyin. Doğru mahkemede doğru stratejiyle dava açmak, alacağınızı %20 inkar tazminatı ile taçlandırarak güvenle tahsil etmek için vakit kaybetmeden İletişim sayfamız üzerinden uzman avukat kadromuza ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR