Maketten/Projeden Ev Aldım Ama İnşaat Bitmedi, Ödediğim Parayı Nasıl Geri Alırım?

Maketten veya projeden ev aldığınız halde inşaat bitmediyse, ödediğiniz parayı geri almanın yasal yolları var. Konut kredisiyle aldıysanız, bu süreçte bankanın da bir sorumluluğu olabiliyor.

Sözleşmeden dönme ve iade sürecini, bağlı kredi kullandıysanız bankanın sorumluluğunu ve sözleşmeyi iptal etmek istemiyorsanız kira kaybı tazminatı talep etme yolunu anlatıyoruz.

Maketten/Projeden Ev Almanın Hukuki Altyapısı (Ön Ödemeli Konut Satışı)

Halk arasında “maketten satış”, “projeden ev alma” veya “yap-sat” olarak bilinen sistem, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘da (TKHK) “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” olarak tanımlanmaktadır. Bu sözleşme türü, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının (müteahhidin) da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği bir modeldir.

Kanun koyucu, ortada henüz fiilen var olmayan bir gayrimenkul için tüketicinin para ödemeye başlamasının taşıdığı büyük riskleri görerek, satıcı firmalara çok katı kurallar getirmiştir.

Projeden Ev Satışının Geçerlilik Şartları ve İnşaat Firmasının Yükümlülükleri

Müteahhit firmaların, maket üzerinden satış yapabilmesi ve tüketiciden para tahsil edebilmesi için yasal olarak uyması gereken kesin kurallar şunlardır:

• Yapı Ruhsatı Zorunluluğu: 6502 sayılı Kanun’un 40. maddesinin 3. fıkrası çok nettir: Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi kesinlikle yapılamaz.
• Ön Bilgilendirme Yükümlülüğü: Tüketicilere, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen projenin tüm detaylarını, teslim tarihini ve cayma hakkını içeren yazılı bir ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.
• Sözleşmenin Resmi Şekil Şartı (Noter Onayı): Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde yapılan sözleşme hukuken geçersizdir.
• Bina Tamamlama Sigortası: Kanunun 42. maddesi gereğince, belirli bir büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının, inşaata başlamadan önce “bina tamamlama sigortası” yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminatları sağlaması zorunludur. Bu sigorta kapsamındaki teminatlar, müteahhit iflas etse dahi iflas masasına dâhil edilemez ve haczedilemez.

“Sözleşmeyi Noterde Yapmadık, Paranızı Geri Vermiyorum” Bahanesi Geçerli mi?

İnşaat firmalarının projeden ev satarken en sık başvurdukları hile, sözleşmeyi noterde yapmak yerine kendi ofislerinde “adi yazılı” (düz kâğıda imza) şeklinde yapmalarıdır. İnşaat bitmediğinde ve tüketici parasını geri istediğinde ise müteahhitler, “Sözleşmemiz noterde yapılmadığı için zaten geçersizdir, yasal yollara başvursanız da bir şey elde edemezsiniz” diyerek tüketiciyi korkutmaya çalışırlar.

Ancak 6502 sayılı Kanun’un 41. maddesinin emredici hükmüne göre; geçerli bir sözleşme yapmamış olan satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde kesinlikle ileri süremez. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesi olan dürüstlük kuralı gereğince, kendi kusuruyla sözleşmeyi noterde yapmayan müteahhit, bu şekil eksikliğinin arkasına sığınıp sorumluluktan ve bedel iadesinden kaçamaz,.

İnşaatın Bitmemesi Durumunda Tüketicinin Hakları (Sözleşmeden Dönme ve İade)

Projeden aldığınız evin inşaatı durduysa, taahhüt edilen tarihte teslim edilmeyeceği anlaşıldıysa veya müteahhit ortadan kaybolduysa, kanun size ödediğiniz tüm bedeli geri alma (sözleşmeden dönme) hakkı tanımaktadır.

Yasal Azami Teslim Süresi Ne Kadardır?

Kanun koyucu, tüketicilerin yıllarca inşaatın bitmesini beklemesini engellemek için konut teslimine kesin bir üst sınır koymuştur. 6502 sayılı Kanun’un 44. maddesinde (7392 sayılı Kanun ile yapılan güncel değişiklik uyarınca); ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı (4 yılı) geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte, evin oturmaya hazır hâlde (zilyetliğinin) devri yapıldığında teslim gerçekleşmiş sayılır.

İnşaat Bitmediğinde Sözleşmeden Dönme ve Kesintisiz İade Hakkı

Satıcı (müteahhit) yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse (örneğin inşaatı taahhüt edilen sürede bitirmez veya inşaatı yarım bırakırsa), tüketiciden tazminat veya kesinti adı altında herhangi bir bedel talep edemez.

Eğer inşaat bitmediği için sözleşmeden dönme (iptal) hakkınızı kullanırsanız, müteahhit firmanın yasal iade yükümlülükleri ve süreleri şunlardır:

• 180 Günlük Kesin İade Süresi: Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın tamamı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge (senet vb.), dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün (6 ay) içinde tüketiciye geri verilmek zorundadır.
• Tüketicinin İade Yükümlülüğü: Satıcının (müteahhidin) aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici ancak on gün içinde kendi elde ettiği edinimleri iade eder. Yani müteahhit paranızı hesabınıza yatırmadan, sizin tapuyu (eğer kısmi bir devir yapıldıysa) veya sözleşme haklarınızı devretme zorunluluğunuz yoktur.

Projeden Ev Alırken Banka Kredisi Kullanıldıysa (Bağlı Kredi) Bankanın Sorumluluğu

Tüketicilerin projeden ev alırken genellikle inşaat firmasının anlaşmalı olduğu bankalardan konut kredisi çektikleri bilinmektedir. Eğer kullandığınız kredi, münhasıran o projedeki belirli bir konutun satın alınması için verildiyse ve inşaat firması ile banka arasında bu projenin finansmanına dair bir anlaşma varsa, bu krediye hukuken “Bağlı Kredi” denir,.

İnşaatın bitmemesi ve evin teslim edilmemesi durumunda Bağlı Kredi kuralları tüketiciye devasa bir güvence sunar:

• Müteselsil (Ortaklaşa) Sorumluluk: Bağlı kredilerde, konutun hiç teslim edilmemesi veya gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, ödediğiniz bedelin iadesinden satıcı (müteahhit) ile birlikte konut finansmanı kuruluşu (banka) müteselsilen sorumludur.
• Yani müteahhit iflas etse, kaçsa veya parayı ödemese dahi, banka bu projeye kredi kullandırdığı için sizin muhatabınızdır ve ödediğiniz kredi bedellerini, masrafları bankadan geri alma hakkınız bulunmaktadır.
• Sorumluluk Süresi: Bankanın (kredi verenin) sorumluluğu, konutun teslim edilmemesi durumunda satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen teslim tarihinden itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.

Sözleşmeyi İptal Etmek İstemeyenler İçin: Geç Teslim Nedeniyle Kira Kaybı Tazminatı

Eğer evinizin inşaatı bitme aşamasına yaklaştıysa, müteahhide güveniyorsanız ve sözleşmeyi tamamen iptal edip paranızı geri almak yerine “Evimi geç de olsa teslim alayım ama gecikilen süre için zararımı tazmin edeyim” diyorsanız, kanun size Kira Kaybı Tazminatı talep etme hakkı da tanımaktadır.

Gerek sözleşme hükümleri gerekse Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 125. maddesi uyarınca, borçlunun temerrüdü (gecikmesi) hâlinde alacaklı (tüketici), aynen ifayı ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının tazminini isteyebilir. Konut satışına ilişkin sözleşmede teslim süresinin aşılması durumunda, müspet zarar kapsamında, evin taahhüt edilen teslim tarihinden fiilen eksiksiz olarak teslim edildiği tarihe kadar geçen süre boyunca mahrum kalınan kira geliri (kira tazminatı) müteahhitten dava yoluyla tahsil edilebilir,.

Yargıtay ve Emsal Kararlar Işığında Müteahhit Savunmaları

Tüketici ile inşaat devleri arasında yaşanan ön ödemeli konut ihtilaflarında, Türkiye’nin en üst derece mahkemesi olan Yargıtay, tüketici lehine yorum ilkesini benimsemiş ve müteahhitlerin haksız dayatmalarını hükümsüz kılan çok net kararlara imza atmıştır.

Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin (2020/5814 E., 2021/6485 K.) tarihli emsal kararında; süresinde teslim edilmeyen taşınmazın eksik iş, kira kaybı ve cezai şart bedellerinin davalı müteahhit ve kredi kullandıran bankadan müştereken ve müteselsilen tahsiline ilişkin davada, bankanın “bağlı kredi” kapsamında taşınmazın teslim edilmemesinden doğan zarardan satıcı şirketle birlikte doğrudan sorumlu olduğuna hükmedilmiştir,. Yargıtay, bankaların kredi kullandırırken projenin bitirilip bitirilemeyeceğine dair denetim yükümlülüğü bulunduğunu vurgulamıştır.

Yine Yargıtay’ın (2018/3286 E., 2018/13028 K.) sayılı kararında; müteahhidin “Sözleşmeyi noterde yapmadık, bu yüzden geçersizdir” şeklindeki savunması reddedilmiş, satıcının (müteahhidin) sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceği, bu durumun dürüstlük kuralına aykırı olduğu kesin olarak karara bağlanmıştır,.

Bir başka emsal kararda ise; sözleşmede 30.12.2017 tarihinde teslim edileceği taahhüt edilen ancak keşif tarihi itibarıyla temeli dahi atılmayan (inşaat seviyesi %0 olan) bir projede, tüketicinin doğrudan sözleşmeyi feshedip ödediği 343.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi (ticari faiz) ile birlikte müteahhitten tahsiline karar verilmiş ve Yargıtay bu tüketici lehine kararı onamıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/5816 esas, 2026/2578 karar sayılı kararı, ön ödemeli konut satışında şekil şartının önemini ortaya koyuyor. Kararda, şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmenin akıbeti tartışılmış ve bu eksikliğin tüketici aleyhine yorumlanamayacağı yaklaşımı benimsenmiştir.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç: Paranızı Geri Almak İçin Atılması Gereken Adımlar

Maketten veya projeden aldığınız evin inşaatı bitmiyorsa, biraz daha sabredin gibi oyalama sözlerine kanmayın, bu süreler ihbar ve zamanaşımı haklarınızı etkileyebilir.

Kanun size sözleşmeden dönme ve tam para iadesi, bankaya karşı müteselsil sorumluluk davası açma ve geç teslim nedeniyle kira kaybı tazminatı isteme hakkı tanıyor. Bu haklar için müteahhit firmaya ve varsa bankaya noter kanalıyla fesih ve iade ihtarnamesi çekilmesi gerekiyor.

Projeden satışta tüketicinin elindeki en güçlü koz, ön ödemeli konut satışına özgü koruyucu hükümlerdir. Teslim süresi sözleşmede açıkça yazılmak zorundadır ve bu süre kanunun öngördüğü azami süreyi aşamaz; aşıldığında tüketici sözleşmeden dönebilir ve ödediğini geri isteyebilir. Tüketici Hukuku alanındaki deneyimimizle, inşaat bitmediği halde teslim süresi dolduysa ve ödediğiniz bedeli geri almak istiyorsanız, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR