Sözleşmede Yazılandan Daha Küçük Metrekarede Ev Teslim Edildi, Ek Ücret Ödemek Zorunda Mıyım?
Teslim aldığınız ev, sözleşmede yazan metrekareden daha küçükse, bu fark için ek ücret ödemek zorunda olup olmadığınız merak edilen bir konu. Bu eksiklik hukuken ayıplı ifa (eksik teslim) sayılıyor.
Müteahhidin ek ücret talep etmesinin hukuka uygun olup olmadığını, bedel indirimi hakkınızı ve Yargıtay’ın bu tür taleplere yaklaşımını anlatıyoruz.
Metrekare Eksikliği Hukuken “Ayıplı Mal” (Eksik İfa) Niteliğindedir
Bir tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesi (maketten satış) ile satın aldığı taşınmazın, sözleşmede veya tanıtım broşürlerinde belirtilen metrekareden daha küçük olarak teslim edilmesi, tüketici hukukunda tartışmasız bir şekilde “Ayıplı Mal” olarak kabul edilmektedir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8. maddesinde ayıplı mal; tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan mal olarak tanımlanmıştır.
Aynı maddenin ikinci fıkrası, metrekare oyunlarına karşı tüketiciyi şu emredici hükümle korur: “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.”.
Dolayısıyla, sözleşmenizde net 100 metrekare olarak belirtilen veya satış ofisindeki örnek dairede size bu ebatlarda tanıtılan bir evin 80 metrekare olarak teslim edilmesi, evin değerini ve sizin ondan beklediğiniz faydayı doğrudan azaltan maddi ve ekonomik bir ayıptır. Müteahhit firmanın “Biz sözleşmeye brüt metrekareyi yazmıştık, ortak alanları (merdiven boşluğu, otopark payı) ekleyince alan tutuyor” şeklindeki savunmaları hukuken geçersizdir. Zira Yargıtay kararlarında da istikrarla vurgulandığı üzere tüketiciye net ve kullanılabilir yaşam alanı üzerinden doğru bilgi verilmesi esastır.
Müteahhidin Ek Ücret (Fiyat Farkı) Talep Etmesi Hukuka Uygun mu?
Müteahhitlerin evi daha küçük teslim etmelerine rağmen çeşitli maliyet veya proje değişikliklerini bahane ederek tüketiciden “ek ücret” talep etmesi, 6502 sayılı Kanun‘un temel ilkelerine taban tabana zıttır.
| Sözleşme Şartlarının Tüketici Aleyhine Değiştirilememesi | 6502 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 2. fıkrası uyarınca; sözleşmede öngörülen koşullar, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemez. Müteahhit, sözleşmeyi imzaladıktan sonra tek taraflı olarak “dairenin fiyatı arttı” diyerek fiyat farkı yansıtamaz. |
| Ek Masraf ve Bedel Yasağı | Aynı kanunun 4. maddesinin 3. fıkrasına göre; tüketiciden, kendisine sunulan mal kapsamında haklı olarak yapılmasını beklediği ve sözleşmeyi düzenleyenin yasal yükümlülükleri arasında yer alan edimler ile sözleşmeyi düzenleyenin kendi menfaati doğrultusunda yapmış olduğu masraflar için ek bir bedel talep edilemez. |
| Haksız Şart Yasağı | Satıcıların sözleşmelere önceden koydukları “Müteahhit projede tek taraflı değişiklik yapabilir, metrekare artarsa alıcıdan fark talep edilir” şeklindeki standart maddeler, tüketici ile müzakere edilmeden sözleşmeye dahil edildiği ve dürüstlük kuralına aykırı şekilde tüketici aleyhine dengesizlik yarattığı için “Haksız Şart” niteliğindedir ve kesin olarak hükümsüzdür. |
Sonuç olarak; evi küçük teslim edilen tüketici, sözleşmede yer alan satış bedeli dışında, müteahhide tapu harcı, enflasyon farkı, proje yenileme bedeli veya inşaat maliyet artışı gibi bahanelerle hiçbir şekilde ek ücret ödemek zorunda değildir.
Daha Küçük Teslim Edilen Ev İçin Tüketicinin “Bedel İndirimi” Hakkı
Sözleşmede yazılandan daha küçük metrekarede bir ev teslim aldığınızda, bırakın ek ücret ödemeyi, müteahhitten eksik metrekare oranında paranızı iade almanız yasal bir haktır. 6502 sayılı Kanun’un 11. maddesi, malın ayıplı olması (metrekarenin eksik olması) durumunda tüketiciye dilediğini seçebileceği dört adet seçimlik hak tanımıştır. Bunlar; sözleşmeden dönme (tüm bedelin iadesi), ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, ücretsiz onarım veya ayıpsız misli ile değişimdir.
Taşınmazlardaki metrekare eksikliği (fiziksel büyüme imkanı olmadığı için) onarılamaz veya değiştirilemez bir ayıp olduğundan, bu durumlarda tüketicinin başvuracağı en mantıklı ve hukuka uygun hak “Ayıp Oranında Bedel İndirimi İstemesi”dir.
“Nispi Metot” İle Alacağınız İade Tutarı Nasıl Hesaplanır?
Ayıp nedeniyle (metrekare eksikliği) satış bedelinden müteahhidin size geri ödeyeceği miktarın tespitinde, Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan ve adil olan “Nispi Metot” yöntemi benimsenmektedir. Bu yönteme göre;
- Taşınmazın sözleşmedeki teslim tarihi itibarıyla, ayıpsız (tam metrekaredeki) gerçek rayiç değeri bulunur.
- Aynı tarih itibarıyla, ayıplı (eksik metrekaredeki küçük evin) rayiç değeri bulunur.
- Bu iki değer birbirine bölünerek bir oran elde edilir ve bu oran sizin müteahhide ödediğiniz satış bedeline uygulanarak aradaki parasal fark (bedel indirimi) size iade edilir.
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
Hakkınızı Ararken Dikkat Etmeniz Gereken Yasal Şartlar ve Süreler
Ek ücret ödememek ve eksik metrekarenin bedelini geri almak için başlatacağınız hukuki süreçte belirli şekil şartlarına ve sürelere dikkat etmeniz davanızın seyri açısından büyük önem taşır:
| Sözleşmenin Şekil Şartı Bahanesi | Ön ödemeli konut satışlarının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Ancak müteahhitler genelde masraftan kaçmak için sözleşmeyi satış ofisinde adi yazılı yaparlar. Metrekare eksik çıkıp siz dava açtığınızda ise “Sözleşmeyi noterde yapmadık ki, zaten geçersiz, bana dava açamazsınız” derler. Kanun bu kurnazlığı kesin olarak yasaklamıştır. 6502 sayılı Kanun m. 41 uyarınca; geçerli bir sözleşme yapmamış olan satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. |
| İhbar Şartı Kaldırılmıştır | Mülga kanunun aksine, 6502 sayılı güncel yasamızda tüketicinin ayıbı belirli bir gün içinde satıcıya bildirme (ihbar) yükümlülüğü kaldırılmıştır. Bu durum dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir. |
| Zamanaşımı Süresi (5 Yıl) | Konut amaçlı taşınmaz mallarda, ayıplı maldan (eksik metrekareden) kaynaklanan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile taşınmazın tüketiciye teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. |
| Ağır Kusur ve Hile Varsa Zamanaşımı İşlemez | Eğer müteahhit bilerek ve isteyerek (örneğin plan projede odayı küçük çizip size bilerek büyük satmışsa), ayıbı hile ile sizden gizlemişse, 5 yıllık zamanaşımı süresi işlemez ve hakkınızı her zaman arayabilirsiniz. |
Ek Ücret Taleplerine Karşı Yargıtay’ın Emsal Yaklaşımı
Tüketicilerle müteahhitler arasında yaşanan “alan artışı/eksikliği” ve “ek ücret talebi” uyuşmazlıklarında Yargıtay’ın tutumu tüketiciyi koruyan emredici bir niteliktedir.
Konuya ilişkin çok çarpıcı bir Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2018/3286 E., 2018/13028 K.) kararına göre durum şöyledir: Davacı tüketici, 490.000 TL bedelle sözleşme imzalayarak bir bağımsız bölüm satın almış ve taksitlerini ödemiştir. Ancak müteahhit (davalı-satıcı) daha sonra bir ihtarname göndererek; proje kapsamında gerçekleşen değişiklik nedeniyle dairenin alanında ciddi artış olduğunu belirterek, 130.000 TL artış bedelinin (ek ücretin) ödenmesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini ihtar etmiştir. Tüketici bu ek ücreti ödemeyi reddetmiş, müteahhit ise sözleşmeyi feshetmiştir.
Yargıtay bu dosyada şu hayati ilkeleri ortaya koymuştur:
- Satıcı, sözleşmenin noterde yapılmadığını bahane ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez.
- Müteahhidin proje değişikliği veya alan artışı bahanesiyle ek ücret talep edip edemeyeceği, tüketiciye zorla dayatılamaz. 6502 sayılı yasanın 41/2. maddesine göre satıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında izinsiz ek ödeme isteyemez.
- Mahkemenin yapması gereken; uzman bir bilirkişi heyeti atayarak dava konusu taşınmazın alanında gerçekten bir değişiklik olup olmadığını, ilgili yasa ve sözleşme hükümleri uyarınca müteahhidin ek ücret isteme hakkı bulunup bulunmadığını teknik olarak tespit etmektir.
Bu emsal karardan anlaşılacağı üzere; sözleşmede yazılandan daha küçük veya farklı bir ev teslim eden müteahhit, kendi kafasına göre “maliyet arttı, proje değişti” diyerek sizden ek ücret talep edemez ve ödemediğiniz için evi elinizden alamaz.
| Konu | Süre / Değer | Dayanak |
|---|---|---|
| Mesafeli sözleşmede cayma hakkı | 14 gün | 6502 m.48 |
| Ayıplı maldan sorumluluk zamanaşımı | 2 yıl (konutlarda 5 yıl) | 6502 m.12 |
| Ayıp ihbarı | Ayıbın öğrenilmesinden itibaren makul süre | 6502 m.11 |
| Azami tamir süresi | 20 iş günü (konut ve tatil amaçlı taşınmazda 60 iş günü) | Garanti Belgesi Yönetmeliği |
| Hakem heyeti kararına itiraz | Tebliğden itibaren 2 hafta | 6502 m.70/3 |
| Hakem heyeti kararının niteliği | Tarafları bağlar, ilam gibi icra edilir | 6502 m.70/1-2 |
| Vekâlet ücreti | Hakem heyeti vekâlet ücretine hükmedemez | 6502 m.70/1 |
Hakem heyetinin parasal sınırı her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; başvurudan önce güncel sınırı kontrol etmek gerekir.
Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç: Hukuki Sürecin Yönetimi
Sözleşmede 120 metrekare olarak yazan bir evin 90 metrekare teslim edilmesi açık bir sözleşmeye aykırılık. Müteahhidin bunun için sizden ek ücret istemesi hukuka aykırı, aksine eksik teslim edilen kısmın bedelini yasal faiziyle geri alma hakkınız var.
6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesi gereği dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız zorunlu; anlaşma sağlanamazsa Tüketici Mahkemesinde bedel indirimi davası açılabilir.
Sözleşmede yazandan küçük metrekarede teslim, ayıplı ifa niteliğindedir ve tüketici bedelden indirim isteyebilir. İndirim tutarı, eksik metrekarenin satış bedeline oranı üzerinden hesaplanır; buna karşılık müteahhidin fazla metrekare gerekçesiyle ek ücret talep etmesi, sözleşmede açık bir hüküm yoksa dayanaksızdır. Tüketici Hukuku alanındaki deneyimimizle, teslim edilen konutun ölçüsü sözleşmeyle uyuşmuyorsa, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Satın aldığım ev sözleşmedeki metrekareden daha küçük teslim edilirse ne yapmalıyım?
Sözleşmede vadedilen metrekareden daha küçük bir ev teslim edilmesi hukukta ayıplı mal ve eksik ifa olarak kabul edilir. Bu durumda müteahhide ek ücret ödemek zorunda olmadığınız gibi, eksik metrekare oranında satış bedelinden indirim ve para iadesi talep etme hakkınız bulunmaktadır.
-
Müteahhit inşaat maliyetleri arttı diyerek benden ek ücret isteyebilir mi?
Hayır, 6502 sayılı Tüketici Kanunu uyarınca sözleşme şartları tüketici aleyhine tek taraflı olarak değiştirilemez. Müteahhidin maliyet artışı, enflasyon veya proje değişikliği gibi bahanelerle tapu devri için fiyat farkı talep etmesi hukuken kesinlikle geçersizdir.
-
Eksik metrekare nedeniyle alacağım para iadesi nasıl hesaplanır?
İade tutarı Yargıtay tarafından benimsenen nispi metot yöntemiyle hesaplanır. Bu yöntemde evin teslim tarihindeki tam metrekare değeri ile eksik metrekareli değeri arasındaki fark belirlenerek, ödediğiniz satış bedeli üzerinden size geri ödenecek miktar tespit edilir.
-
Küçük teslim edilen ev için dava açma süresi ne kadardır?
Konut satışlarında metrekare eksikliği gibi ayıplardan kaynaklanan yasal haklar, taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Eğer müteahhit bu eksikliği hile ile gizlemişse beş yıllık süre sınırı uygulanmaz ve her zaman dava açılabilir.
-
Müteahhit ile yaşanan metrekare uyuşmazlığında mahkemeden önce ne yapılmalıdır?
Tüketici mahkemelerinde dava açılmadan önce yasal bir zorunluluk olarak arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda, uzman bir tüketici hukuku avukatı desteğiyle mahkeme süreci başlatılarak hak kaybının önüne geçilebilir.
-
Evin gerçek metrekaresini nasıl kontrol ettirebilirim?
Tapu ve iskan projesindeki net ve brüt alan bilgilerini kontrol edin, ardından harita mühendisi veya mimar tarafından yerinde ölçüm yaptırın. Ölçüm raporu ile sözleşmedeki metrekare arasında fark çıkıyorsa bu rapor hem müteahhide karşı itirazınızda hem de dava aşamasında güçlü bir delil olur.
-
Metrekare farkı için sözleşmede tolerans olabilir mi?
Bazı sözleşmelerde küçük farklar için tolerans oranı yazılabilir. Ancak tolerans yoksa veya fark bunu aşıyorsa eksik metrekare için bedel indirimi isteyebilirsiniz. Toleransın makul olup olmadığı ve sizi aşırı zorlayıp zorlamadığı da mahkeme tarafından değerlendirilebilir, bu yüzden sözleşme hükmünü dikkatle inceleyin.
