Tahliye Taahhütnamesi Nedir, Şartları Nelerdir?

Kiracı olarak eve girerken bir tahliye taahhütnamesi imzaladıysanız, bu belgenin ne zaman geçerli sayılacağını bilmeniz önemli. Taahhüdün tarihi ve imzalanma şekli, geçerliliğini doğrudan etkiliyor.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, boş kağıda imza ve şartlı taahhüt konusunda Yargıtay’ın yaklaşımını ve tahliye davası ile icra takibindeki 1 aylık kesin süreyi anlatıyoruz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hukuki Altyapısı Nasıldır?

Kira hukukumuz, kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimini tek başına bir tahliye sebebi olarak kabul etmez. Ancak bu kuralın en büyük istisnası, kiracının kendi özgür iradesiyle, taahhütnamede gün, ay ve yıl olarak yazılı bir tarihte kiralananı boşaltmayı üstlendiği “Tahliye Taahhütnamesi” kurumudur.

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/1 hükmünde yasal zeminini bulur. İlgili kanun maddesine göre; kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı taahhütnamede gün, ay ve yıl olarak yazılı bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Maddenin aradığı belli tarih, taahhütnamede gün, ay ve yıl olarak yazılmış somut bir tarihtir; ileride uygun bir zamanda gibi belirsiz ifadeler bu şartı karşılamaz ve taahhüdü uygulanamaz hâle getirir.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının kendi hür iradesiyle belirlediği ve söz verdiği tarihte mülk sahibine taşınmazı geri verme garantisi sunmasıdır. Ancak bu garanti sadece konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir. Arsa, tarla veya çatısız açık alanlar gibi konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmazlar için tahliye taahhütnamesi verilmiş olsa bile, bu belgeye dayanılarak kanundaki özel tahliye davası açılamaz.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Mülk sahibinin elindeki taahhütnamenin hukuken geçerli bir tahliye silahı olabilmesi için, yasanın aradığı tüm şekil ve esas şartlarını kümülatif (birlikte) olarak taşıması zorunludur. Bu şartlardan birinin dahi eksik olması, belgenin iptaline ve davanın reddine sebep olur. Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır:

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir diğer durum ise mülk sahiplerinin, yasal kira zam sınırlarının çok üzerinde bir artış yapabilmek için kiracıyı ellerindeki taahhütnameyi işleme koymakla tehdit etmesidir. Kiracı ve mülk sahiplerinin yasal sınırları doğru analiz etmesi için sitemizde yer alan Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanarak, 2026 yılı güncel yasal zam oranlarını kolaylıkla öğrenebilirsiniz.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Boş Kâğıda İmza ve Şartlı Taahhüt

Tahliye taahhütnamelerine ilişkin davalarda kiracıların mahkemede en sık öne sürdüğü savunma, “Ben mülk sahibine boş bir kâğıda imza atmıştım, üstünü o kendi istediği tarihlere göre sonradan doldurmuş” şeklindeki itirazlardır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu konuda mülk sahibini koruyan çok net bir duruş sergilemektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daire kararlarına göre; boş kâğıda atılan imza (beyaza imza) geçerlidir. Hukuk sistemimizde, kendi hür iradesiyle boş bir kâğıdı (veya tarih kısımları boş bırakılmış bir metni) imzalayarak karşı tarafa veren kişi, o belgenin üstünün ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır ve doğacak hukuki sonuçlara katlanmak zorundadır.

Kiracı, belgenin anlaşmalara aykırı olarak doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ancak ve ancak yine aynı güçte bir “yazılı delil” ile ispatlamak zorundadır; bu konuda tanık dinlenilmesine hukuken izin verilmez.

Bunun yanı sıra, Yargıtay “Şartlı Tahliye Taahhüdünü” de geçerli kabul etmektedir. TBK madde 170 uyarınca, şarta bağlı olarak düzenlenen taahhütnameler hukuken mümkündür. Örneğin, “Tayinim Ankara’ya çıkarsa evi 1 ay içinde boşaltacağım” veya “Oğlum üniversiteyi kazanıp bu şehre gelirse evi tahliye edeceğim” gibi objektif olarak gerçekleşebilir şarta bağlanan belgelerde, söz konusu şart gerçekleştiği an taahhüt güncellik kazanır ve tahliye süreci başlatılabilir.

Tanzim (düzenlenme) tarihinin belgede hiç olmaması durumu dahi tek başına taahhüdü geçersiz kılmaz. Eğer belgenin içeriğinden veya mahkemeye sunulan diğer delillerden taahhüdün sözleşme tarihinden sonra (kiralananda otururken) verildiği anlaşılıyorsa, tanzim tarihi yazmasa dahi belge geçerli kabul edilmektedir.

Tahliye Davası ve İcra Takibi Süreci (1 Aylık Kesin Süre)

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olmak, sürecin sadece yarısıdır. Diğer ve en az onun kadar önemli yarısı ise “zamanlama”dır. Kanun koyucu, mülk sahibinin bu hakkı kullanabilmesini çok katı bir hak düşürücü süreye bağlamıştır.

Kiracı, taahhüt ettiği tarihte evi veya işyerini boşaltmazsa; kiraya veren (mülk sahibi), taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde harekete geçmek zorundadır. Bu bir aylık süre içerisinde kiraya veren iki hukuki yoldan birini seçmelidir:

1. İcra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatmak (İİK m. 272 uyarınca tahliye emri göndermek).
2. Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak.

Örneğin; kiracı 1 Eylül 2026 tarihinde çıkacağını taahhüt etmişse, mülk sahibi 1 Ekim 2026 tarihine kadar icra takibi başlatmalı veya davasını açmalıdır. Bu 1 aylık hak düşürücü süre kaçırılırsa, mülk sahibi o taahhütnameye dayanarak bir daha dava açma hakkını kesin olarak kaybeder. Sürenin kaçırılmaması büyük önem taşır.

Peki, bu 1 aylık süreyi uzatmak mümkün müdür? İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında (TBK m. 353 uyarınca) kiracıya önceden ihtar çekerek dava açma süresini bir kira yılı uzatmak mümkünken, tahliye taahhüdüne dayalı davalarda Yargıtay’ın ve kanunun yaklaşımı çok keskindir. Bir aylık dava açma süresinin, önceden ihbar gönderilmek, dava açılacağını ihtar etmek suretiyle korunması veya uzatılması mümkün değildir. Süre kesin olup mazeret kabul etmez.

Dava açma hakkı kural olarak sözleşmenin tarafı olan “kiraya verene” aittir. Kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı taşımayan bir malik (örneğin evi sonradan devralmamış, başından beri malik ama sözleşmeyi eşi imzalamış kişi), doğrudan bu taahhüde dayanarak tahliye davası açamaz.

Ancak kiralananı sonradan satın alan “yeni malik”, TBK madde 310 uyarınca önceki malikin kanuni halefi (yerine geçen) sayıldığından, eski malik zamanında verilmiş olan tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açma hakkına tam olarak sahiptir. Yeni malik, bu hakkı kullanmadan önce kiracıya evi satın aldığını ve taahhüdü işleteceğini bildirmelidir.

Geçersiz Sayılan Taahhütnameler: Dört Tipik Durum

Uygulamada taahhütnamelerin büyük kısmı içeriği yüzünden değil, düzenlenme biçimi yüzünden geçersiz sayılır. Aşağıdaki dört durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki şartların hangi noktalarda karşılanmadığını gösteriyor.

Birincisi, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşımasıdır. Madde, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasını arar. Sözleşmeyle aynı gün, anahtar henüz teslim edilmeden imzalanan bir taahhütname bu şartı karşılamaz. İkincisi, boşaltma tarihinin belirsiz olmasıdır; ileride uygun bir tarihte ya da ihtiyaç duyulduğunda gibi ifadeler taahhüdü uygulanamaz hâle getirir, tarih gün, ay ve yıl olarak yazılmalıdır.

Üçüncüsü, taahhüdün kiracı dışındaki biri tarafından imzalanmasıdır. Taahhüt, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdan gelmelidir; eşin ya da bir yakının imzası kiracıyı bağlamaz. Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası aranır. Dördüncüsü, bir aylık dava süresinin kaçırılmasıdır; taahhüt geçerli olsa bile boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurulmaz veya dava açılmazsa o dönem için kullanılamaz.

Kiraya veren açısından bu dört noktayı baştan kurmak, sonradan yapılacak hiçbir düzeltmeden daha değerlidir. Kiracı açısından ise savunmanın merkezine belgedeki tarihi, sözleşme tarihini ve fiili teslim tarihini koymak gerekir. Kiracıyı koruyan bir hüküm daha vardır: 354. madde, dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söyler; sözleşmeye konulan aksi yöndeki kayıtlar sonuç doğurmaz.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Tahliye taahhütnamesi güçlü bir belge ama en çok usul hatası yapılan belgelerden biri. Kiracının belgeyi tarih atılmadan imzaladığı itirazı, imza inkarı veya 1 aylık icra takibi süresinin kaçırılması, mülk sahibini yıllarca sürecek bir davaya sürükleyebilir.

Örnek 14 tahliye emrinin doğru hazırlanması ve kiracının yedi gün içindeki itirazına karşı icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davasının zamanında açılması gerekiyor.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği üç şarta bağlıdır ve üçü de Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ilk fıkrasından çıkar. Birincisi taahhüdün yazılı olmasıdır. İkincisi boşaltılacak tarihin belirli olmasıdır; belirsiz bir tarih taahhüdü geçersiz kılar. Üçüncüsü ve en çok tartışılanı, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Maddenin lafzı açıktır: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün, anahtar teslim edilmeden önce alınan taahhütname bu şartı karşılamaz.

Şartlar sağlanıyorsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bir aylık süre kaçırılırsa taahhüt o yıl için işlevini yitirir; 353. madde uyarınca süresi içinde yazılı bildirim yapılmışsa süre bir kira yılı uzar. Boş kağıda atılan taahhütnamenin durumunu ayrı bir yazıda ele aldık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, elinizdeki taahhütnamenin geçerli olup olmadığını değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR