2026 Yılında Kiraya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılabilir?

Kiranıza yapılabilecek zammın kanunda belirlenmiş net bir üst sınırı var, bu sınırın üzerindeki bir talebe uymak zorunda değilsiniz.

Aşağıda 2026 yılı için bu sınırı, TÜFE oranına göre örnek bir hesaplamayı ve 5 yılını dolduran kiracılar için kira tespit davasının nasıl işlediğini anlatıyoruz.

2026 Yılında Kira Artış Oranının Hukuki Altyapısı ve Temel Kavramlar

Kira hukuku, hem barınma hakkını hem de mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirdiği için kanun koyucu tarafından sıkı kurallara bağlanmıştır. Geçtiğimiz yıllarda konut kiralarına geçici bir tedbir olarak getirilen %25’lik azami kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla tamamen yürürlükten kalkmıştır. 2026 yılı dâhil olmak üzere, artık konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak yasal zam sınırı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Kira artış oranının yasal dayanağı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 hükmüdür. Bu madde uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural emredici nitelikte olup, sözleşme serbestisi ilkesi bahane edilerek TÜFE oranının üzerinde bir kira artışı kararlaştırılamaz.

Kira Zammı Yapılırken Dikkat Edilmesi Gereken Temel Şartlar

Mevzuatımıza ve Yargıtay içtihatlarına göre, kira sözleşmesinin yenilenmesi aşamasında zam yapılırken tarafların kesinlikle uyması gereken temel kurallar şunlardır:

Daha detaylı bilgi almak ve haklarınızı öğrenmek için Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

2026 Yılı TÜFE Oranlarına Göre Örnek Kira Artış Hesaplaması

Kira artışının matematiksel olarak nasıl yapıldığını, TÜİK tarafından açıklanan resmi veriler ışığında somutlaştıralım. TÜİK‘in 2026 Ocak ayı için açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması %34,88 olarak gerçekleşmiştir. Bu, Ocak 2026’da yenilenecek olan tüm konut ve işyeri kira sözleşmelerinde yapılabilecek “maksimum” zam oranıdır.

Örnek bir hesaplama yapacak olursak:

1. Mevcut (Eski) Kira Bedeli: 50.000 TL
2. Kira Artışı Yapılacak Ay: Ocak 2026
3. Uygulanacak Azami Artış Oranı (TÜFE 12 Aylık Ortalama): %34,88
4. Kira Artış Tutarı (50.000 TL x %34,88): 17.440 TL
5. Yeni Zamlı Kira Bedeli: 67.440 TL

Bu hesaplamaya göre, aylık 50.000 TL kira ödeyen bir kiracının kirası, ev sahibinin talebi ne olursa olsun yasal olarak en fazla 67.440 TL’ye yükselebilecektir. Kendi kira bedeliniz üzerinden güncel ve hatasız bir hesaplama yapmak için Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

5 Yılı Dolduran Kiracılar İçin “Kira Tespit Davası” Süreci

Yukarıda izah ettiğimiz TÜFE üst sınırı kuralı, kira sözleşmesinin ilk 5 yılı için geçerli olan mutlak bir kuraldır. Ancak, Türkiye gibi enflasyonist ekonomik ortamlarda, 5 yıl boyunca yalnızca TÜFE oranında artırılan bir kira bedeli, zamanla o bölgedeki güncel rayiç (piyasa) kira bedellerinin çok altında kalabilmektedir. Kanun koyucu, mülk sahibinin mağduriyetini önlemek amacıyla TBK madde 344/3 hükmünü ihdas etmiştir.

Buna göre; taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından;

• Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın fiziksel durumu ve vasıfları,
• Bölgedeki emsal kira bedelleri (rayiç bedel) göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir.

Kira tespit davasının en büyük özelliği, 5 yılın sonunda hakimin TÜFE tavan sınırı ile bağlı olmamasıdır. Yani bölgedeki emsal kiralar 100.000 TL iken, TÜFE artışlarıyla mevcut kira 30.000 TL’de kalmışsa; hakim, TÜFE sınırını aşarak kira bedelinin güncel rayiçlere çekilmesine karar verebilir.

Ancak burada dava açma sürelerine çok dikkat edilmelidir. TBK madde 345 uyarınca; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya “yazılı bildirimde (ihtarname)” bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Aksi takdirde, belirlenecek yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerlilik kazanır ki bu da mülk sahibi için 1 yıllık ciddi bir maddi kayıp anlamına gelir.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: “Hak ve Nesafet İndirimi”

Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde açılan kira tespit davalarında, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile şekillenmiş çok önemli bir uygulama bulunmaktadır: “Eski Kiracı İndirimi” (Hak ve Nesafet İndirimi).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daire kararlarına göre; altıncı yılın kira bedeli belirlenirken, mahkemece atanan uzman bilirkişi heyeti taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt rayiç kira bedelini tespit eder. Ancak hakim, bu tespit edilen boş rayiç bedeli doğrudan yeni kira bedeli olarak hüküm altına alamaz.

Çünkü davalı kiracı, o taşınmazda eski kiracı sıfatıyla oturmaktadır ve taşınmazı özenle koruduğu varsayılır. Bu nedenle Yargıtay, belirlenen rayiç bedel üzerinden somut olayın özelliklerine göre genellikle %10 ile %20 arasında bir hak ve nesafet (eski kiracı) indirimi yapılmasını emretmektedir.

Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararında ifade edildiği üzere: “Kira başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolduktan sonra kira tespiti istenmiş ise dönem hak ve nesafet dönemidir. Kira bedelinin rayice göre belirlenmesi ve kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira miktarı belirlenmeli ve bu bedelden eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılmalıdır”.

Dolayısıyla, mülk sahiplerinin 5. yılın sonunda “emsal evler 100.000 TL, benim evim de tam 100.000 TL olmalı” şeklindeki beklentileri hukuken tam olarak karşılık bulmayabilir; mahkeme bu rakam üzerinden %10-20 oranında indirim yaparak örneğin 80.000 TL veya 85.000 TL gibi bir rakama hükmedecektir. Bu ince hukuki detaylar, davanın başında talep edilen miktarın ve ödenecek harçların doğru belirlenmesi açısından büyük önem taşır.

2026'da Kiraya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılabilir?

2026 yılında konut kiralarına yapılabilecek yasal zam oranı, TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır; ev sahibi bu oranın üzerinde zam talep edemez, kiracı da bu sınırı aşan talepleri kabul etmek zorunda değildir.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

2026 yılında kiraya yapılabilecek en yüksek yasal zam, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlı. Sözleşme yenileme dönemindeki ihtarnamelerin doğru hazırlanması ve 5 yılını dolduran kiracılar için açılacak kira tespit davasında 30 günlük hak düşürücü süreye uyulması önemli.

Sözlü kira sözleşmelerinin ispatı, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve iki haklı ihtara dayalı tahliye gibi konularda küçük bir usul hatası yıllarca sürecek bir davaya dönüşebilir.

Kira artışının üst sınırı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde tek ölçüye bağlanmıştır: tarafların yenilenen kira dönemi için yaptıkları anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim, yine bu oranı aşmamak kaydıyla kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler.

Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılmış olması sizi bağlamaz; aşan kısım geçersizdir.

Aynı maddenin 346. maddedeki tamamlayıcısı da önemlidir: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez, kiranın geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Ev sahibinin bu oranın üzerine çıkma ihtimalini ayrı bir yazıda ele aldık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, size bildirilen zam oranının yasal sınır içinde olup olmadığını hesaplamak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR