Tapuda Sahte Vekaletname İle Evim/Arsam Satılmış, Zararımı Devlet Karşılar mı?

Sahte bir vekaletnameyle eviniz veya arsanız sizden habersiz satıldıysa, tapuyu geri almanız ve bazı durumlarda devletten tazminat almanız mümkün. Tapu sicilinin doğruluğundan devletin kusursuz sorumlu olması bu hakkın temelini oluşturuyor.

Devlete karşı tazminat davası açmanın hangi şartlara bağlı olduğunu, tazminat miktarının nasıl hesaplandığını ve Yargıtay’ın sahte vekaletname davalarındaki yaklaşımını anlatıyoruz.

Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Kusursuz Sorumluluğu (TMK m. 1007)

Bir ülkedeki ekonomik istikrarın ve mülkiyet güvenliğinin temeli, tapu sicillerine duyulan mutlak güvendir. Vatandaşların tapu kayıtlarının doğruluğuna inanarak işlem yapabilmesi için, bu kayıtların bizzat Devletin güvencesi altında olması şarttır. Bu hayati zorunluluk, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1007. maddesinde son derece kesin ve net bir dille hüküm altına alınmıştır.

TMK Madde 1007 uyarınca; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur”.

Bu kanun maddesinin barındırdığı hukuki güç, “kusursuz sorumluluk” ilkesine dayanır. Kusursuz sorumluluk; tapu memurunun veya müdürünün işlemi yaparken kasıtlı bir hatası, ihmali veya rüşvet alması gibi bir kusuru olmasa dahi, sırf o sicilin hatalı/yolsuz tutulması nedeniyle bir vatandaş zarara uğramışsa, Devletin bu zararı ödemek zorunda olması demektir.

Örneğin; noter tarafından son derece profesyonelce, gerçeğinden ayırt edilemeyecek şekilde düzenlenmiş sahte bir vekaletname ile tapuya gelindiğinde, tapu memuru bu vekaletnamenin sahte olduğunu bilebilecek durumda değilse ve normal bir dikkatle bu sahteciliği fark edemiyorsa memurun şahsi kusuru bulunmayabilir. Ancak memurun kusursuz olması, Devletin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; Devlet, tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı zarara uğrayan ayni hak sahiplerine karşı kayıtsız şartsız sorumludur.

Sahte Vekaletname İle Satış Durumunda Hukuki Süreç Nasıl İşler?

Sahte vekaletname ile evinizin veya arsanızın satılması durumunda karşımıza iki farklı mağdur tipi ve buna bağlı olarak gelişen iki farklı hukuki senaryo çıkar. Zararın Devletten tazmin edilebilmesi için, öncelikle mülkiyetin geri alınıp alınamayacağının (Tapu İptal ve Tescil davası yoluyla) kesinleşmesi gerekir.

1. Üçüncü Kişinin Kötü Niyetli Olması (Evin Geri Alınması)

Dolandırıcı, sahte vekaletname ile gayrimenkulünüzü bir başkasına satmışsa, ilk bakılacak husus bu evi satın alan üçüncü kişinin (yeni tapu sahibinin) durumudur. Eğer bu kişi dolandırıcılarla işbirliği içindeyse veya normal piyasa değeri 10 Milyon TL olan bir evi 2 Milyon TL’ye alarak durumun şüpheli olduğunu bilebilecek konumdaysa, bu kişi hukuken “kötü niyetli” kabul edilir.

Kötü niyetli kişilerin tapu siciline güven ilkesinden yararlanması ve kazanımları TMK 1023 ve 1024 maddeleri uyarınca korunmaz. Bu durumda açılacak bir Tapu İptal ve Tescil Davası ile tapu kaydı iptal edilir ve eviniz tekrar sizin adınıza tescil edilir. Evinize kavuştuğunuz için Devletten gayrimenkul bedelini talep etme hakkınız doğmaz.

2. Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olması (Devletin Tazminat Ödemesi)

İşte hukuki trajedinin ve Devletin tazminat sorumluluğunun başladığı nokta burasıdır. Dolandırıcı, sahte vekaletname ile evinizi tamamen olaylardan habersiz, evi emlakçıdan normal piyasa değeriyle satın alan masum (iyi niyetli) bir vatandaşa satmış olabilir. TMK 1023 maddesi gereğince, tapu kütüğündeki kayda güvenerek mülkiyet kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı hukuk tarafından mutlak olarak korunur. Bu durumda asıl malik (yani siz), tapu iptal ve tescil davasını kaybedersiniz ve mülkiyet hakkınızı sonsuza dek yitirmiş olursunuz.

Taşınmaz malikinin evini geri alma imkânı kalmadığında, işte o an TMK 1007. madde devreye girer. Asıl malik, mülkiyet hakkını kaybettiği için doğan devasa maddi zararının ödenmesi amacıyla doğrudan Devlete (Maliye Hazinesine) karşı tazminat davası açar. Bu tür mülkiyet kayıplarının telafisi, en az bedensel zararlarda olduğu kadar titiz bir süreç yönetimi gerektirdiğinden, Gayrimenkul ve Haksız Fiilden Kaynaklı Tazminat Davaları alanında uzmanlaşmış kadromuzla hakkınızı son kuruşuna kadar savunuyoruz.

Devlete Karşı Tazminat Davası Açmanın Temel Şartları

TMK 1007. maddesine dayanarak Devletin kusursuz sorumluluğuna gidebilmek ve tazminat kazanabilmek için, kanunun ve Yargıtay’ın aradığı bazı katı şartların somut olayda gerçekleşmiş olması gerekir:

Husumet (Dava Kime Açılır?) ve Görevli Mahkeme

Vatandaşların kendi başlarına dava açarken düştükleri en büyük usul hatası, davayı doğrudan işlemi yapan “Tapu Müdürlüğü’ne” veya memura yöneltmeleridir. Devlet aleyhine açılacak bu tazminat davasında davalı olarak mutlak surette Maliye Hazinesi gösterilmelidir. Sehven Tapu Müdürlüğü’nün davalı gösterilmesi bir temsilci hatası kabul edilse de, husumetin doğru yöneltilmesi davanın selameti açısından elzemdir. Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme, TMK 1007. maddesinin 3. fıkrası gereğince tapu sicilinin (gayrimenkulün) bulunduğu yer mahkemesidir.

Tazminat Miktarı (Evinizin/Arsanızın Değeri) Nasıl Hesaplanır?

Devletin ödeyeceği tazminatın belirlenmesi, son derece spesifik gayrimenkul değerleme kriterlerine tabidir. Tıpkı trafik kazalarında araçlarda oluşan maddi kayıpları aktüeryal temellerle saptadığımız Araç Değer Kaybı Hesaplama süreçlerinde olduğu gibi, gayrimenkulün değerinin tespiti de rastgele yapılamaz.

Devlet aleyhine açılan tazminat davasının yargılaması sırasında zarar belirlenirken;

• Eğer elinizden çıkan gayrimenkul bir Arazi (Tarla) ise, o araziden elde edilecek net zirai gelire dayalı olarak “Gelir Metodu” ile değerleme yapılır.
• Eğer elinizden çıkan gayrimenkul bir Arsa (İmarlı) veya Mesken (Ev) ise, o bölgedeki güncel satış rayiçlerine ve emsal alım-satımlara dayalı olarak “Emsal İncelemesi” yöntemiyle gerçek zarar tespit edilir.

Ödenecek olan bu devasa tazminat tutarlarına, olayın niteliğine ve davanın açılış tarihine göre yasal faizler de eklenerek Devletten tahsilat sağlanır.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Sahte Vekaletname Vakaları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, sahte vekaletname ile yapılan satışlarda Devletin “kusursuz sorumluluğu” ilkesini vatandaş lehine son derece katı bir şekilde uygulamaktadır. Hukuk literatürüne geçen emsal bir uygulamalı örnekte şu olay yaşanmıştır:

Dava dışı üçüncü kişinin sahip olduğu taşınmaz mal, sahte bir vekaletname kullanılarak tapuda davacıya (iyi niyetli alıcıya) satılmıştır. Gerçek malik durumu fark edip tapu iptal ve tescil davası açmış, mahkeme satışa esas vekaletnamenin sahte olması nedeniyle tescilin yolsuz olduğuna hükmederek tapu kaydını iptal etmiş ve taşınmazı gerçek sahibine iade etmiştir.

Bunun üzerine, tapu siciline güvenerek ev satın alan ancak tapusu elinden alınan masum alıcı (davacı), uğradığı maddi zararın tazmini için Devlete (Maliye Hazinesine) dava açmıştır. Yerel mahkeme; davacının iyi niyetli olduğunu, tapuya güvenerek işlem yaptığını ve taşınmazın elinden çıkması nedeniyle zarara uğradığını tespit ederek, TMK 1007. maddesindeki kusursuz sorumluluk şartlarının gerçekleştiğine hükmetmiş ve gayrimenkulün güncel değerinin Devletten alınarak davacıya ödenmesine karar vermiştir. Yargıtay bu kararı onamıştır.

Aynı mantık ve hukuki koruma, evini temelli kaybeden gerçek malik için de eksiksiz olarak işlemektedir. Devlet, vatandaşa bu yüksek tutarlı tazminatı ödedikten sonra, zararın doğmasında kusuru bulunan tapu memurlarına veya sahte vekaletnameyi düzenlerken gerekli özeni göstermeyen Noterlere (Noterlik Kanunu m. 162 uyarınca) ödeme tarihinden itibaren 2 yıl içinde rücu davası açarak parayı onlardan geri alma hakkına sahiptir. Ancak bu Devletin kendi iç meselesidir; mağdur vatandaş muhatap olarak doğrudan koskoca Türkiye Cumhuriyeti Hazinesini alır.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Sahte bir vekaletnameyle tapunuzun elinizden alınması ağır bir mağduriyet ama tapu imza atılmış artık yapacak bir şey yok diye düşünmek yanlış. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi, tapu sicilinin arkasına devletin ekonomik gücünü teminat olarak koyuyor.

Devlete karşı açılacak bu tazminat davası, gayrimenkulün niteliğine göre iyi niyet veya kötü niyetin Yargıtay standartlarında ispatlanmasını ve zararın emsal veya gelir üzerinden hesaplanmasını gerektiriyor.

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet kusursuz olarak sorumludur. Sahte vekaletname ile yapılan işlemlerde, tapu memurunun kontrol yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği incelenir ve zarar giderilemediğinde Devletin sorumluluğuna gidilir. Bu dava, tapu iptali davasından ayrı ve ona ek olarak açılabilir. Tazminat Hukuku alanındaki deneyimimizle, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Devlete karşı açacağınız tazminat davasında, Türk Borçlar Kanunu’nun genel haksız fiil zamanaşımı kuralları kıyasen uygulanır: zararın ve failin öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl, her halükarda fiilin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl içinde dava açılmalıdır.

Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davası ise zamanaşımına tabi değildir; bu nedenle sahte vekaletname beş yıl hatta on yıl önce düzenlenmiş olsa bile, mülkiyetinizin geri alınması için dava açma hakkınız devam eder.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR