5 Yılını Dolduran Kiracının Kirası Nasıl Yükseltilir, Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kiracınız yıllardır aynı düşük kirayı ödüyor ve enflasyon karşısında bu kira giderek anlamsızlaşıyorsa, 5 yılını dolduran kiracılar için farklı bir yol var.
Aşağıda bu davanın ne zaman açıldığını, Yargıtay’ın hak ve nesafet indirimine yaklaşımını ve yabancı para üzerinden yapılan sözleşmelerde 5 yıl kuralının nasıl işlediğini anlatıyoruz.
| Dava Kriteri | 5. Yıl Sonunda Kira Tespit Davası Kuralları (2026) |
|---|---|
| %25 Sınırı Uygulanır mı? | Hayır, 5. yılın sonundaki davalarda geçmişteki %25 yasal sınır dikkate alınmaz. |
| Yeni Kira Nasıl Hesaplanır? | Sadece TÜFE’ye bakılmaz; bölgedeki güncel emsal rayiç bedeller esas alınır. |
| Eski Kiracı İndirimi | Hakim, bilirkişinin belirlediği rayiç bedelden %10-%20 hak ve nesafet indirimi yapar. |
| 30 Gün İhtar Kuralı | Sözleşmede artış maddesi yoksa, yeni dönemden 30 gün önce ihtar tebliğ edilmelidir. |
5 Yıllık Sürenin Anlamı ve Kira Tespit Davasının Hukuki Altyapısı
Kira hukukumuzun temel dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu‘na (TBK) göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmaları, kural olarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kiraya veren ile kiracı arasında bir anlaşma olmasa dahi, ilk beş yıl boyunca hâkim, TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla kira bedelini belirler. (Not: Kanuna eklenen geçici maddelerle konut kiralarında belirli dönemler için getirilen %25 artış sınırı, 5. yılın sonundaki kira tespit davalarında dikkate alınmaz,).
Ancak yasa koyucu, beş yılın sonunda bu TÜFE sınırını kaldırarak mülk sahibine kiranın piyasa şartlarına göre güncellenmesini talep etme hakkı vermiştir. TBK Madde 344/3 uyarınca; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir.
Kira Tespit Davasının Temel Şartları Şunlardır:
| 5 Yıllık Sürenin Dolması | Bu maddenin uygulanabilmesi için ilk kira sözleşmesinden itibaren beş yıllık sürenin dolması şarttır. 5 yıllık süre ilk kira başlangıç tarihinden itibaren nazara alınır. |
| Hakim Tarafından Belirleme Kriterleri | Beşinci yılın sonunda hakim kira bedelini belirlerken sadece enflasyona (TÜFE) bakmaz. Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve en önemlisi emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde kira bedeli belirlenir. |
| Artış Şartının Varlığı Önemli Değildir | Beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti için kira sözleşmesinde kira artış şartının olup olmadığının bir önemi yoktur, dava her halükarda açılabilir. |
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? (Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı)
Yeni dönem kiranızın yasal sınırını öğrenmek istiyorsanız kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kira artışı hesaplama aracını açKira tespit davalarında mülk sahiplerinin en sık yaptığı ve koca bir yılı kaybetmelerine yol açan en büyük hata, dava açma sürelerinin yanlış hesaplanmasıdır. TBK Madde 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve ihtarnamenin zamanlamasına bağlıdır. Burada ikili bir ayrım söz konusudur:
1. Sözleşmede Yeni Dönem İçin Kira Artış Şartı Yoksa: Kira sözleşmesinde yenilenecek dönem için kira artış şartı öngörülmemiş ise, verilecek kira tespit kararının yenilenen dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için çok katı bir “30 gün” kuralı vardır.
- Ya dava dilekçesinin yenilenen dönem başlangıç tarihinden en az 30 gün önce mahkemeye verilerek davanın açılması gerekir.
- Ya da kiraya veren tarafından, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim (ihtarname) tebliğ edilmiş olmalıdır. Bu 30 günlük süreye uyularak ihtarname gönderilmişse, kiraya veren, yeni dönemin sonuna kadar istediği bir tarihte dava açarak, tespit edilecek kiranın dönemin başından itibaren geçerli olmasını sağlayabilir. Yeni dönem başlangıcından 30 gün önce dava açılmaz veya ihtar tebliğ edilmezse, açılan dava o dönem için değil, ancak bir sonraki yenilenen dönem için hüküm ifade eder.
2. Sözleşmede Yeni Dönem İçin Kira Artış Şartı Varsa: Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa kiracı, kiranın artırılacağını zaten bilmektedir. Bu durumda, tespiti istenen yenilenen dönem başladıktan sonra, o dönemin sona erdiği tarihe kadar herhangi bir tarihte kira tespit davası açılırsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli doğrudan bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Önceden 30 günlük ihtar göndermeye gerek kalmaz.
Eğer kiralanan, kira sözleşmesi kurulduktan sonra satılmış (el değiştirmiş) ise, TBK Madde 310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir ve önceki malikin keşide ettiği ihtara dayanarak veya sözleşmedeki artış şartından faydalanarak dava açabilir.
💡 Mülk Sahipleri İçin Zaman Kazanma Taktiki: Kira sözleşmenizi hazırlarken sonraki yıllara ait artış oranını ‘TÜFE’ veya belirli bir yüzde olarak mutlaka yazılı kararlaştırın. Sözleşmede bu artış maddesi yer aldığında, 5. yıl bitiminde ihtarname göndermek için 30 günlük o stresli yasal süreyi kollamak zorunda kalmazsınız; yeni dönemin sonuna kadar dilediğiniz gün davayı açabilirsiniz.
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
Yargıtay’ın Kira Tespit Davalarındaki Yaklaşımı: Hak ve Nesafet İndirimi
Kira tespit davalarıyla ilgili toplumda bilinen en büyük yanlışlardan biri, “Dava açarsam hakim kiranın fiyatını direkt sahibinden.com‘daki emsal ilan fiyatlarına çıkartır” düşüncesidir. Oysa en üst derece mahkemesi olan Yargıtay, bu tür davalarda kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi hassas bir “hakkaniyet” terazisine oturtmuştur.
Kira başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolduktan sonra istenen kira tespiti dönemi, Yargıtay uygulamalarında “hak ve nesafet dönemi” olarak adlandırılır. Mahkeme sürecinde şu adımlar izlenir:
| Bilirkişi İncelemesi ve Rayiç Bedel Tespiti | Mahkemece görevlendirilen uzman bilirkişiler; kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç kira bedelini belirler. Bunu yaparken kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira sözleşmelerini inceler; kiralananın konumunu, alanını, çevresel gelişimini, belediye hizmetlerinden ne kadar yararlandığını ve cephesi gibi özelliklerini denetime elverişli olarak raporlar. |
| Eski Kiracı (Hak ve Nesafet) İndirimi | Bilirkişi kiralananın boş olarak piyasada getirebileceği güncel bedeli (örneğin 20.000 TL) tespit ettikten sonra, hakim bu bedeli doğrudan hüküm altına almaz. Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek, bilirkişinin belirlediği bu bedel üzerinden %10 ile %20 arasında hak ve nesafet indirimi yapılması zorunludur. |
| Brüt Bedel Kuralı | Kira bedeli, hak ve nefasete göre brüt olarak tespit edilmelidir. |
Emsal Değerleme Gerçekliği: Mahkemenin atayacağı bilirkişi heyeti, ilan sitelerindeki (sahibinden.com vb.) en yüksek şişirilmiş fiyatları doğrudan baz alamaz. Bölgede fiilen yapılmış sözleşmeler, mülkün cephesi, yıpranma payı ve kiracının “eski kiracı” olma sıfatı fiyata doğrudan etki eder.
Ayrıca, davacı kiraya verenin dava dilekçesinde talep ettiği miktar kendisini bağlar, yargılama sırasında ıslah (talep artırımı) yapılması kural olarak mümkün değildir.
Yabancı Para Üzerinden Yapılan Kira Sözleşmelerinde 5 Yıl Kuralı
Eğer kira bedeli sözleşmede döviz (Dolar, Euro vb.) olarak kararlaştırılmışsa, TBK Madde 344/4 uyarınca özel bir kural devreye girer. Yabancı para üzerinden yapılan kiralarda, sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (artış istenemez). Ancak beş yıl geçtikten sonra, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak yukarıda anlattığımız emsal ve hakkaniyet ilkelerine göre kira bedelinin tespiti istenebilir.
Dava Harçları, Vekalet Ücretleri ve Taşınmaz Hukukuna Dair Diğer Süreçler
Kira tespit davalarında dava açılırken ve karar verildiğinde harçlar ile avukatlık (vekalet) ücretleri özel bir hesaplama yöntemine tabidir. Kira tespit davalarında karar ve ilam harcı, davacının talep ettiği aylık kira bedeli ile kiracının halihazırda ödediği aylık kira bedeli arasındaki aylık kira farkının yıllık tutarı üzerinden nispi olarak alınır. Aynı şekilde Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince, hükmedilen yıllık kira farkı üzerinden davacı yararına nispi vekalet ücretine hükmedilir.
Gayrimenkul yatırımlarınızı yönetirken, kira tespit süreçlerinin yanı sıra taşınmazın alım-satım aşamalarında ortaya çıkabilecek maliyetleri doğru planlamak da büyük önem taşır. Bu noktada tapu masraflarınızı önceden ve hatasız bir şekilde görmek isterseniz, Tapu Harcı Hesaplama sayfamızdan güvenle faydalanabilirsiniz.
Öte yandan, kira tespitine konu olan gayrimenkul, miras yoluyla intikal etmiş veya birden fazla kişinin paylı mülkiyetine tabi bir yer olabilir. Eğer paydaşlar (örneğin mirasçılar) arasında kiranın tespiti, tahsili veya taşınmazın yönetimi konusunda derin anlaşmazlıklar baş gösterirse, sorunun kökten çözümü için taşınmazın mahkeme yoluyla satılarak veya paylaştırılarak ortaklığın sonlandırılması gerekebilir. Bu gibi kritik süreçler hakkında detaylı hukuki bilgi edinmek için Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı mutlaka incelemelisiniz.
Tüm bu süreçlerin hukuki şemsiyesi olan Gayrimenkul Hukuku departmanımız, mülkiyet haklarınızın en üst düzeyde korunması için her aşamada profesyonel danışmanlık sunmaktadır.
Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç
5 yılını dolduran kiracının kirasını yükseltmek sözlü bir talepten ibaret değil. Türk Borçlar Kanunu’nun ihtarname süreleri, 30 günlük dava açma limiti ve Yargıtay’ın hak ve nesafet indirimi kuralları devreye giriyor.
İhtarname tebliğ tarihinde yapılacak bir günlük usul hatası bile davanızın o yıl için dinlenmemesine ve güncel kira bedeline kavuşmak için bir yıl daha beklemenize yol açabilir.
Kira tespit davasında ölçü, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir: yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süreli kiralarda ise hakim, bu oranla bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Kiracım 5 yılını doldurdu, artık kira düşük kalıyor, nasıl artırabilirim?
Beş yılını dolduran kiracınızın kirasını güncel piyasa değerine yükseltmek için “Kira Bedelinin Tespiti Davası” (halk arasında kira tespit davası) açma hakkınız var. Bu dava sayesinde kiranın bugünkü ekonomik koşullara uygun olarak yeniden belirlenmesini talep edebilirsiniz.
-
Kira tespit davası açmak için kiracının evimde en az ne kadar süredir oturması gerekiyor?
Bu davayı açabilmek için kiracının ilk kira sözleşmesinden itibaren en az beş yıllık süreyi doldurmuş olması şarttır. Bu beş yıllık süre, kira sözleşmesinde artış şartı olsa da olmasa da aranır.
-
Mahkeme, kira tespit davasında yeni kirayı belirlerken nelere dikkat ediyor, neye göre karar veriyor?
Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken sadece enflasyona bakmakla kalmaz. Kiralanan konutun veya iş yerinin durumunu, çevredeki benzer taşınmazların güncel kira bedellerini (emsal kiraları) dikkate alarak hakkaniyete uygun bir karar verir.
-
Kira tespit davasını açmak için belirli bir son tarih var mı, hangi sürelere dikkat etmeliyim?
Dava her zaman açılabilir ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı çok önemlidir. Eğer kira sözleşmenizde artış şartı yoksa, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce dava açmalı veya kiracıya ihtarname göndermelisiniz. Sözleşmede artış şartı varsa, yeni kira dönemi başladıktan sonra o dönemin sonuna kadar dava açabilirsiniz.
-
Kira sözleşmemde artış şartı yoksa kiracıma ihtarname göndermek zorunlu mu, bu ne işe yarar?
Evet, sözleşmenizde artış şartı bulunmuyorsa, yeni kira bedelinin yenilenen dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için ihtarname göndermek şarttır. Bu bildirimi, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kiracınıza tebliğ ettirmelisiniz. Aksi takdirde, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli bir sonraki dönem için geçerli olur ve bir yıllık kaybınız oluşur.
-
Kira tespit davası açarsam hakim kirayı direkt piyasadaki emsallere mi yükseltir, yoksa kiracıya bir indirim uygular mı?
Hayır, hakim kirayı doğrudan piyasadaki en yüksek emsal fiyata çıkarmaz. Uzman bilirkişi boş evin piyasa rayiç kirasını tespit etse de, Yargıtay’ın uygulamalarına göre eski kiracı olduğu için bu bedel üzerinden %10 ila %20 arasında “hak ve nesafet indirimi” yapılır. Yani belirlenen kira, piyasa değerinin biraz altında kalır.
-
Kira bedeli döviz (Dolar, Euro gibi) üzerinden ödeniyorsa yine de kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, kira sözleşmesi döviz üzerinden yapılmış olsa bile, sözleşmenin yapılmasından itibaren beş yıl geçtikten sonra kira tespit davası açabilirsiniz. Bu davada mahkeme, döviz kurundaki değişiklikleri ve emsal kira bedellerini de göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirler.
-
Kira tespit davasının bana maliyeti ne kadar olur, avukata ne kadar öderim?
Kira tespit davalarında dava harçları ve avukatlık ücreti, kiracının ödediği mevcut kira ile sizin talep ettiğiniz yeni kira arasındaki yıllık fark üzerinden hesaplanır. Yani belirlenen kira farkı arttıkça, dava masrafları da bu oranda artacaktır.
-
Bu kadar önemli bir davayı avukatsız halledebilir miyim, avukat desteği almak neden bu kadar önemli?
Kira tespit davası, ihtarname sürelerinin doğru ayarlanması, Yargıtay’ın hak ve nesafet indirimi gibi özel hukuki kuralları içerdiği için oldukça teknik ve karmaşık bir süreçtir. Yapılacak ufak bir hata, bir yıllık kira gelirinden mahrum kalmanıza ve ciddi maddi kayıplara yol açabilir; bu nedenle uzman bir avukat desteği almak kritik önem taşır.
