5 Yılını Dolduran Kiracının Kirası Nasıl Yükseltilir, Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Bir gayrimenkul yatırımı yapan mülk sahiplerinin en büyük beklentisi, elde ettikleri kira gelirinin yıllar içerisinde piyasa koşullarına ve ekonomik gerçekliklere uygun bir şekilde değerini korumasıdır. Ancak, uzun süreli kira ilişkilerinde, yalnızca yasal oranlarda yapılan yıllık artışlar, günün ekonomik koşulları karşısında yetersiz kalabilmekte ve kiranın rayiç (piyasa) bedellerinin çok altında erimesine yol açabilmektedir. Özellikle kiracının aynı evde veya iş yerinde beş yılını doldurmasıyla birlikte, kiraya verenin elde ettiği bedel ile yan dairenin veya komşu iş yerinin kira bedeli arasında adeta uçurumlar oluşabilmektedir. “Evim çok değerli ama içindeki kiracı komik bir rakama oturuyor, 5 yılını dolduran kiracının kirasını güncel piyasa değerine nasıl yükseltirim?” sorusu, mülk sahiplerinin zihnini kurcalayan en temel hukuki problemlerin başında gelir.

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak Kira hukuku alanında sahip olduğumuz derin tecrübe, saatler süren titiz araştırmalarımız ve Yargıtay emsal kararlarına dayanan hukuki stratejilerimizle, mülkiyet hakkınızın enflasyon karşısında erimesini engellemek için yanınızdayız. Hukuk sistemimiz, mülk sahiplerinin bu mağduriyetini gidermek amacıyla 5. yılın sonunda “Kira Bedelinin Tespiti Davası” (halk arasındaki tabiriyle kira tespit davası) açma hakkını tanımıştır. Bu kapsamlı rehberimizde; 5 yılını dolduran kiracılar için kira tespit davasının şartlarını, 30 günlük hayati ihtarname sürelerini, mahkemede uygulanacak Yargıtay hak ve nesafet indirimlerini ve bu hukuki sürecin tüm şifrelerini sizler için adım adım, en ufak bir detayı atlamadan inceleyeceğiz.

5 Yıllık Sürenin Anlamı ve Kira Tespit Davasının Hukuki Altyapısı

Kira hukukumuzun temel dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu‘na (TBK) göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmaları, kural olarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kiraya veren ile kiracı arasında bir anlaşma olmasa dahi, ilk beş yıl boyunca hâkim, TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla kira bedelini belirler. (Not: Kanuna eklenen geçici maddelerle konut kiralarında belirli dönemler için getirilen %25 artış sınırı, 5. yılın sonundaki kira tespit davalarında dikkate alınmaz,,).

Ancak yasa koyucu, beş yılın sonunda bu TÜFE sınırını kaldırarak mülk sahibine kiranın piyasa şartlarına göre güncellenmesini talep etme hakkı vermiştir. TBK Madde 344/3 uyarınca; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir,.

Kira Tespit Davasının Temel Şartları Şunlardır:

• 5 Yıllık Sürenin Dolması: Bu maddenin uygulanabilmesi için ilk kira sözleşmesinden itibaren beş yıllık sürenin dolması şarttır. 5 yıllık süre ilk kira başlangıç tarihinden itibaren nazara alınır.
• Hakim Tarafından Belirleme Kriterleri: Beşinci yılın sonunda hakim kira bedelini belirlerken sadece enflasyona (TÜFE) bakmaz. Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve en önemlisi emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde kira bedeli belirlenir,.
• Artış Şartının Varlığı Önemli Değildir: Beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti için kira sözleşmesinde kira artış şartının olup olmadığının bir önemi yoktur, dava her halükarda açılabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? (Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı)

Kira tespit davalarında mülk sahiplerinin en sık yaptığı ve koca bir yılı kaybetmelerine yol açan en büyük hata, dava açma sürelerinin yanlış hesaplanmasıdır. TBK Madde 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir,. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve ihtarnamenin zamanlamasına bağlıdır. Burada ikili bir ayrım söz konusudur:

1. Sözleşmede Yeni Dönem İçin Kira Artış Şartı Yoksa: Kira sözleşmesinde yenilenecek dönem için kira artış şartı öngörülmemiş ise, verilecek kira tespit kararının yenilenen dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için çok katı bir “30 gün” kuralı vardır.

• Ya dava dilekçesinin yenilenen dönem başlangıç tarihinden en az 30 gün önce mahkemeye verilerek davanın açılması gerekir,.
• Ya da kiraya veren tarafından, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim (ihtarname) tebliğ edilmiş olmalıdır,,. Bu 30 günlük süreye uyularak ihtarname gönderilmişse, kiraya veren, yeni dönemin sonuna kadar istediği bir tarihte dava açarak, tespit edilecek kiranın dönemin başından itibaren geçerli olmasını sağlayabilir. Yeni dönem başlangıcından 30 gün önce dava açılmaz veya ihtar tebliğ edilmezse, açılan dava o dönem için değil, ancak bir sonraki yenilenen dönem için hüküm ifade eder.

2. Sözleşmede Yeni Dönem İçin Kira Artış Şartı Varsa: Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa kiracı, kiranın artırılacağını zaten bilmektedir. Bu durumda, tespiti istenen yenilenen dönem başladıktan sonra, o dönemin sona erdiği tarihe kadar herhangi bir tarihte kira tespit davası açılırsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli doğrudan bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur,. Önceden 30 günlük ihtar göndermeye gerek kalmaz.

Eğer kiralanan, kira sözleşmesi kurulduktan sonra satılmış (el değiştirmiş) ise, TBK Madde 310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir ve önceki malikin keşide ettiği ihtara dayanarak veya sözleşmedeki artış şartından faydalanarak dava açabilir.

Yargıtay’ın Kira Tespit Davalarındaki Yaklaşımı: Hak ve Nesafet İndirimi

Kira tespit davalarıyla ilgili toplumda bilinen en büyük yanlışlardan biri, “Dava açarsam hakim kiranın fiyatını direkt sahibinden.com‘daki emsal ilan fiyatlarına çıkartır” düşüncesidir. Oysa en üst derece mahkemesi olan Yargıtay, bu tür davalarda kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi hassas bir “hakkaniyet” terazisine oturtmuştur.

Kira başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolduktan sonra istenen kira tespiti dönemi, Yargıtay uygulamalarında “hak ve nesafet dönemi” olarak adlandırılır. Mahkeme sürecinde şu adımlar izlenir:

• Bilirkişi İncelemesi ve Rayiç Bedel Tespiti: Mahkemece görevlendirilen uzman bilirkişiler; kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç kira bedelini belirler. Bunu yaparken kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira sözleşmelerini inceler; kiralananın konumunu, alanını, çevresel gelişimini, belediye hizmetlerinden ne kadar yararlandığını ve cephesi gibi özelliklerini denetime elverişli olarak raporlar,.
• Eski Kiracı (Hak ve Nesafet) İndirimi: Bilirkişi kiralananın boş olarak piyasada getirebileceği güncel bedeli (örneğin 20.000 TL) tespit ettikten sonra, hakim bu bedeli doğrudan hüküm altına almaz. Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek, bilirkişinin belirlediği bu bedel üzerinden %10 ile %20 arasında hak ve nesafet indirimi yapılması zorunludur,.
• Brüt Bedel Kuralı: Kira bedeli, hak ve nefasete göre brüt olarak tespit edilmelidir,.

Ayrıca, davacı kiraya verenin dava dilekçesinde talep ettiği miktar kendisini bağlar, yargılama sırasında ıslah (talep artırımı) yapılması kural olarak mümkün değildir.

Yabancı Para Üzerinden Yapılan Kira Sözleşmelerinde 5 Yıl Kuralı

Eğer kira bedeli sözleşmede döviz (Dolar, Euro vb.) olarak kararlaştırılmışsa, TBK Madde 344/4 uyarınca özel bir kural devreye girer. Yabancı para üzerinden yapılan kiralarda, sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (artış istenemez),. Ancak beş yıl geçtikten sonra, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak yukarıda anlattığımız emsal ve hakkaniyet ilkelerine göre kira bedelinin tespiti istenebilir,,.

Dava Harçları, Vekalet Ücretleri ve Taşınmaz Hukukuna Dair Diğer Süreçler

Kira tespit davalarında dava açılırken ve karar verildiğinde harçlar ile avukatlık (vekalet) ücretleri özel bir hesaplama yöntemine tabidir. Kira tespit davalarında karar ve ilam harcı, davacının talep ettiği aylık kira bedeli ile kiracının halihazırda ödediği aylık kira bedeli arasındaki aylık kira farkının yıllık tutarı üzerinden nispi olarak alınır,. Aynı şekilde Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince, hükmedilen yıllık kira farkı üzerinden davacı yararına nispi vekalet ücretine hükmedilir,,.

Gayrimenkul yatırımlarınızı yönetirken, kira tespit süreçlerinin yanı sıra taşınmazın alım-satım aşamalarında ortaya çıkabilecek maliyetleri doğru planlamak da büyük önem taşır. Bu noktada tapu masraflarınızı önceden ve hatasız bir şekilde görmek isterseniz, Tapu Harcı Hesaplama sayfamızdan güvenle faydalanabilirsiniz.

Öte yandan, kira tespitine konu olan gayrimenkul, miras yoluyla intikal etmiş veya birden fazla kişinin paylı mülkiyetine tabi bir yer olabilir. Eğer paydaşlar (örneğin mirasçılar) arasında kiranın tespiti, tahsili veya taşınmazın yönetimi konusunda derin anlaşmazlıklar baş gösterirse, sorunun kökten çözümü için taşınmazın mahkeme yoluyla satılarak veya paylaştırılarak ortaklığın sonlandırılması gerekebilir. Bu gibi kritik süreçler hakkında detaylı hukuki bilgi edinmek için Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı mutlaka incelemelisiniz.

Tüm bu süreçlerin hukuki şemsiyesi olan Gayrimenkul Hukuku departmanımız, mülkiyet haklarınızın en üst düzeyde korunması için her aşamada profesyonel danışmanlık sunmaktadır.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Görüldüğü üzere, “5 yılını dolduran kiracının kirasını yükseltmek”, sadece kiracıya sözlü bir talepte bulunmaktan ibaret olmayan, Türk Borçlar Kanunu’nun katı ihtarname sürelerine, 30 günlük dava açma limitlerine ve Yargıtay’ın emsal incelemesi ile hak ve nesafet indirimi kurallarına tabi, yüksek teknik bilgi gerektiren bir hukuki süreçtir. Sözleşmenizde artış şartının bulunup bulunmadığına göre değişen ihtarname tebliğ tarihlerinde yapılacak 1 günlük bir usul hatası bile, davanızın o yıl için dinlenmemesine, hakkınız olan güncel kira bedeline kavuşmak için tam bir yıl daha beklemenize ve telafisi imkansız maddi kayıplar yaşamanıza yol açabilir.

Yılların emeğiyle edindiğiniz mülkünüzün kira getirisinin enflasyon karşısında daha fazla erimesine seyirci kalmayın. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, kira tespit sürecinizin ihtarname aşamasından, emsal kira araştırmalarına ve Sulh Hukuk Mahkemesindeki bilirkişi raporlarına itiraz aşamalarına kadar tüm evrelerini uzmanlıkla, saatler süren mesailerle yürütüyoruz.

Hakkınız olan güncel kira bedeline en hızlı ve yasal yoldan kavuşmak, davanızı kusursuz bir stratejiyle başlatmak için vakit kaybetmeden bizimle iletişim sayfamızdan irtibata geçebilirsiniz.