Müteahhit İnşaatı Zamanında Bitirmedi, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Arsanızı kat karşılığı müteahhide verdiniz, yıllar geçti ama şantiye hâlâ olduğu yerde duruyorsa, elinizdeki tek çare beklemek değil.

Müteahhidin İnşaatı Geciktirmesi (Temerrüdü) ve Arsa Sahibinin Hakları

Müteahhit, yapılacak işin uzmanı olup yüklenilen işi amacına, tekniğine ve sözleşmesine uygun olarak zamanında gerçekleştirmek zorundadır. Eserin teslimi için sözleşmede gün ay ve yıl olarak bir teslim tarihi öngörülmesi hâlinde, ek süre verilmesini gerektirecek haklı nedenler bulunmuyorsa, sözleşmeyle belirlenen tarih geldiğinde yüklenicinin teslimde temerrüdü (gecikmesi) oluşur. İnşaata hiç başlanmaması, işin yavaş yürütülmesi veya teslim tarihinin geçirilmesi halinde hukukumuz arsa sahibine güçlü haklar tanır.

TBK’nın 123. maddesi uyarınca, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir. Bu süre (ihtarname ile) verildikten sonra müteahhit hâlâ inşaatı bitirmiyorsa, TBK’nın 125. maddesi kapsamında arsa sahibinin üç adet “Seçimlik Hakkı” doğar:

Aşağıda müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin haklarını ve Yargıtay’ın geriye etkili mi ileriye etkili mi fesih tartışmasına yaklaşımını anlatıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şartları

Sorunun çözümüne geçmeden önce, imzaladığınız sözleşmenin hukuki zeminini doğru kavramak gerekir. Uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da bilinen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin (müteahhidin) kendi finansmanını sağlayarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapma işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği tam iki tarafa borç yükleyen, karma nitelikli bir sözleşmedir.

Bu sözleşmeler, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcunu bir araya getirir. Mülkiyetin devrini içerdiği için kanunlarımız bu sözleşmenin geçerliliğini çok ağır bir şekil şartına bağlamıştır. Türk Medeni Kanunu madde 706, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 237, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu madde 26 uyarınca; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Noterde yalnızca imzaların onaylanması suretiyle (onaylama şeklinde) veya kendi aranızda adi yazılı kağıtla yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak yüklenici inşaatı büyük ölçüde tamamlamışsa, arsa sahibi artık şekil eksikliğini ileri sürerek sözleşmeden kaçınamaz; bu durum hakkın kötüye kullanılması sayılır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?

Kural olarak alelade eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için, bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf iradesini bildirdiği an sözleşme sona erer. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden ve resmi şekle bağlı tutulduğundan durum farklıdır.

Yargıtay uygulamalarına göre; bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın (arsa sahibinin), eğer karşı taraf (müteahhit) feshi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, sözleşmeyi tek taraflı ihtarname ile feshetmesi mümkün değildir. Mutlaka mahkemede “Sözleşmenin Feshi” davası açılması ve mahkeme kararı ile feshin (dönmenin) kesinleşmesi zorunludur. Mahkeme, müteahhidin temerrüde düşmekte kusurlu olup olmadığını tartışır, haklı ise feshe karar verir.

Yargıtay’ın Emsal Karar Yaklaşımı: Geriye Etkili Dönme mi, İleriye Etkili Fesih mi?

Müteahhit inşaatı zamanında bitiremediğinde açılacak fesih davasının en hayati noktası, feshin “geriye etkili” (makable şamil) mi yoksa “ileriye etkili” mi olacağı sorunsalıdır. Bu ayrım, müteahhide önceden verdiğiniz tapuları geri alıp alamayacağınızı belirler.

1. Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme)

Ani edimli eser sözleşmelerinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sona ermesi hâlinde kural olarak fesih geriye etkili sonuç doğurur. Geriye etkili feshin en önemli sonucu, tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşme öncesindeki malvarlığı durumlarına dönmeleridir.

Arsa sahibi, sözleşme başında müteahhide “avans” niteliğinde devrettiği tapu paylarının (veya bağımsız bölümlerin) iptal edilerek tekrar kendi adına tescil edilmesini ister. Yükleniciye, inşaatın ulaştığı seviyeye denk gelen herhangi bir arsa payı verilmez; yüklenici sadece arsa sahibinin yararına olan ve yasal (kaçak olmayan) imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre talep edebilir.

Üçüncü Kişilerin (Müteahhitten Daire Alanların) Durumu: Müteahhit inşaat aşamasında finansman sağlamak için kendisine avans olarak verilen tapuları veya şahsi hakkını üçüncü kişilere (vatandaşlara) satmış olabilir. Sözleşmeden geriye etkili dönülmesi durumunda, müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı temlik de sebepsiz (geçersiz) kalır.

Yargıtay, henüz inşaat halindeyken müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, taşıdıkları risk nedeniyle arsa sahibine karşı Türk Medeni Kanunu madde 1023 (tapuya güven ilkesi) kapsamında “iyiniyet” iddiasında bulunamayacağını kabul etmektedir. Dolayısıyla arsa sahibi, sözleşmeyi geriye etkili feshettiğinde, müteahhitten daire alan 3. şahısların tapularını da iptal ettirerek arsasını geri alabilir.

2. İleriye Etkili Fesih (Yargıtay’ın İstisnası)

İnşaatın büyük bir kısmı tamamlandıktan sonra müteahhit kaçmış veya temerrüde düşmüşse ne olacaktır? Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı tarihi kararına göre; eğer müteahhidin inşaatı tamamlama oranı %90 ve üzeri bir seviyeye ulaşmışsa ve eksik işler kullanım amacına engel oluşturmuyorsa, sözleşmenin geriye etkili feshi (müteahhidin tüm tapularının elinden alınması) TMK madde 2 (Dürüstlük Kuralı) gereğince aşırı adaletsiz ve haksız sonuçlar doğurur.

Bu durumda mahkeme “İleriye Etkili Fesih” kararı verir. İleriye etkili feshin sonucunda; sözleşme o ana kadar geçerliliğini korur, müteahhit inşaatı getirdiği fiziki seviye oranında arsa payına (bağımsız bölüme) hak kazanır. Arsa sahibi ise, eksik işlerin bedelini ve müteahhidin kusuru nedeniyle uğradığı zararları müteahhidin hak ettiği dairelerden talep edebilir.

Nama İfaya İzin Davası ve İnşaatın Tamamlanması

Müteahhit inşaatı yarım bıraktığında, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek yerine “Ben kalan kısmı kendim tamamlayayım, masrafını da müteahhide ait olan daireleri satarak karşılayayım” diyebilir. TBK’nın 113. maddesi uyarınca bu duruma “Nama İfaya İzin” denir.

Nama ifaya izin verilebilmesi için borçlu yüklenicinin temerrüde düşmesi ve inşaatın “yasal” (ruhsatlı ve imara uygun) olması gerekir. Kaçak yapıların nama ifa ile tamamlanmasına izin verilemez. Mahkeme, uzman bilirkişiler aracılığıyla eksik işlerin ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) masraflarının maliyetini hesaplar, bu maliyetin karşılanması için müteahhide bırakılması kararlaştırılan “teminat dairelerinin” satışına izin verir.

Ek Hukuki Süreçler ve Masraf Yönetimi

Eğer müteahhide verdiğiniz arsa, ailenizden miras kalmış ve tapuda elbirliği veya paylı mülkiyet söz konusuysa; fesih veya nama ifa süreçlerinde diğer hissedarlarla (kardeşlerinizle) aranızda anlaşmazlık çıkabilir. Tüm paydaşların sözleşmeye veya feshe onay vermemesi durumunda mülkiyetin çözümlenmesi için Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları yoluna gidilmesi gerekebileceğini unutmamalısınız.

Ayrıca, sözleşmenin tasfiyesi, tapuların mahkeme kararıyla arsa sahiplerine iadesi veya ileriye etkili fesih neticesinde daire paylaşımları yapılırken tapu dairelerinde ciddi harç maliyetleri doğacaktır. Bu maliyetleri önceden doğru öngörebilmek ve finansal planlamanızı yapabilmek için sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama modülünden faydalanabilirsiniz.

Teslim Tarihini Beklemeden Sözleşmeden Dönme Hakkı

İnşaat gecikmelerinde en sık duyulan cümle şudur: “teslim tarihi henüz gelmedi, bekleyeceksiniz.” Bu her zaman doğru değil. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi iş sahibine, belirli koşullarda teslim gününü beklemek zorunda kalmadan sözleşmeden dönme hakkı tanıyor.

Maddenin ilk fıkrası üç ayrı durumu sayıyor. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması. Bu hallerden biri varsa iş sahibi, teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Yani temeli hâlâ atılmamış, ruhsatı alınmamış veya aylardır şantiyede hiçbir faaliyet olmayan bir projede, sözleşmedeki bitiş tarihinin gelmesini beklemek zorunda değilsiniz.

Maddenin ikinci fıkrası ise sözleşmeyi bitirmek istemeyen, inşaatın tamamlanmasını isteyen kişi için daha kullanışlı bir yol sunuyor. Eser meydana getirilirken yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı ya da sözleşmeye aykırı üretileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere yükleniciye uygun bir süre verip ayıbın veya aykırılığın giderilmesini isteyebilir.

Aynı ihtarda, bu süre içinde düzeltme yapılmazsa hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü bir kişiye verileceğini bildirebilir. Bu, müteahhit işi bıraktığında inşaatı başka bir firmaya tamamlatıp masrafı ondan tahsil etmenin yasal dayanağıdır.

Her iki yolda da ihtarın noter aracılığıyla gönderilmesi belirleyicidir. Verilen sürenin makul olması, gecikmenin somut göstergelerinin ihtarda açıkça yazılması ve inşaatın o günkü durumunu belgeleyen fotoğraf, tarih içeren tespit tutanağı veya belediyeden alınacak yapı denetim kayıtlarının hazırlanması, açılacak davada işin fiilen ne aşamada kaldığını ispatlamayı çok kolaylaştırır.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Müteahhit inşaatı bitirmedi, sözleşmeyi feshediyorum demek basit bir ihtarname işlemi değil. İnşaatın fiziki seviyesinin tespiti, müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı temliklerin ve avans tapuların iptali, geriye etkili fesih ile ileriye etkili feshin yaratacağı ekonomik farkların doğru yönetilmesi gerekiyor.

Küçük bir usul hatası feshin geçersiz sayılmasına, müteahhitten daire alan üçüncü şahısların tapularına dokunulamamasına ve arsanızın yıllarca şantiye halinde kalmasına yol açabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme halinde arsa sahibinin üç seçeneği vardır: sözleşmeden dönme, gecikme tazminatı isteme ya da inşaatın tamamlanmasını talep etme. Hangisinin seçileceği, inşaatın fiili seviyesine ve müteahhidin mali durumuna göre belirlenir; bu tespit için mahkemeden delil tespiti istenmesi en sağlam adımdır. Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR