Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Miras kalan bir mülkün ortaklığını sona erdirmek için dava açmayı düşünüyorsanız, doğrudan mahkemeye koşmadan önce atlamamanız gereken bir adım var.

Aşağıda zorunlu arabuluculuk sürecinin nasıl işlediğini, anlaşma sağlanamazsa izale-i şüyu davasının nasıl açıldığını ve mahkemenin aynen taksim ile satış kararları arasında nasıl seçim yaptığını anlatıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında “Dava Şartı” Arabuluculuk Düzenlemesi

Hukuk sistemimizde, mülkiyet hakkı Anayasal bir güvence altındadır ve hiç kimse bir mülkiyeti diğer ortaklarla sonsuza dek birlikte kullanmaya zorlanamaz. Bu gerçekten hareketle ortaklar, aralarında anlaşamadıkları takdirde mahkemeden malın paylaştırılmasını talep edebilirler. Ancak, mahkemelerin iş yükünü hafifletmek ve akrabalar/ortaklar arasındaki uyuşmazlıkları daha barışçıl ve masrafsız yollarla çözüme kavuşturmak amacıyla kanun koyucu önemli bir reform gerçekleştirmiştir.

05.04.2023 tarihli Resmî Gazete‘de yayımlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davaları için “zorunlu arabuluculuk” şartı getirilmiştir. Kanundaki bu emredici hükme göre; taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna gidilmesi yasal bir “dava şartı” hâline gelmiştir. İlgili kanunun 43. maddesi gereğince bu köklü düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde resmen yürürlüğe girmiştir.

Bu yasal zorunluluğun (dava şartının) pratik anlamı şudur: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi talebiyle mahkemeye başvurmak isteyen bir paydaş, öncelikle adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurmak zorundadır. Arabuluculuk aşaması tüketilmeden, doğrudan mahkemeye dilekçe verilerek dava açılamaz.

Derdest (Devam Eden) Davalara Etkisi Nedir?

Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihte halihazırda mahkemelerde görülmekte olan dosyaların akıbeti, mülk sahipleri tarafından en çok merak edilen konulardan biridir. 7445 Sayılı Kanun’un 38. maddesi ile bu duruma açıklık getirilmiş ve derdest (görülmeye devam eden) dosyalar bakımından zorunlu arabuluculuk şartının aranmayacağı hüküm altına alınmıştır. Yani, 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış ve hâlen devam eden bir İzale-i Şüyu davanız varsa, bu davanız için arabulucuya gitme zorunluluğunuz bulunmamaktadır.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler ve Şartları Nelerdir?

Zorunlu arabuluculuk kurumu, tarafların bir araya gelerek kendi çözümlerini üretebilmelerine imkân tanıyan esnek bir süreçtir. Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk başvurusunun ve sürecin işleyiş şartları şu şekilde gerçekleşir:

Arabuluculukta Anlaşılamazsa: İzale-i Şüyu Dava Süreci ve Şartları

Arabuluculuk müzakerelerinden sonuç alınamaması hâlinde, hukuki sürecin yargısal boyutu, yani dava aşaması başlar. Ortaklığın giderilmesi davaları, Türk Medeni Kanunu’nun 698. ve 699. maddelerine göre yürütülen, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan davalardır.

Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları uzmanlık gerektiren çok teknik yargılamalardır. Bu davaların seyrini belirleyen temel esaslar şunlardır:

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, davanın değerine veya taşınmazın büyüklüğüne bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın (evin veya tarlanın) bulunduğu yer mahkemesidir. Paydaşları aynı olan birden fazla taşınmaz için tek bir dava açılmak isteniyorsa, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması mümkündür.

2. Taraf Teşkili (Zorunlu Dava Arkadaşlığı)

Davanın en hayati kuralı taraf teşkilidir. Ortaklığın giderilmesi davasının konusu paylı mülkiyete tabi ise tüm paydaşların, elbirliği mülkiyeti (miras) söz konusu ise tüm ortakların davada yer alması, dava açan paydaş dışındaki tüm tarafların davalı konumunda bulunması zorunludur.

Yargıtay uygulamalarına göre; davaya dâhil olmayan paydaşların tespit edilmesi durumunda dava hemen reddedilmez, davacı tarafa dâhil olmayanların davaya katılmalarının sağlanması için süre verilir. Tapu kayıtlarında ölü paydaşlar varsa, bu kişilerin veraset ilamları çıkarılarak mirasçılarının davaya dâhil edilmesi şarttır.

3. Bekletici Meseleler (Yargılamayı Durduran Haller)

Dava devam ederken ortaya çıkan bazı uyuşmazlıklar, davanın sonucunu doğrudan etkileyeceğinden mahkemece “bekletici mesele” yapılmak zorundadır. Örneğin; tapu kaydının gerçeği yansıtmadığına dair açılan tapu iptal ve tescil davaları, muhdesatın (bina veya ağaçların) aidiyetinin tespiti davaları, veya elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davaları ortaklığın giderilmesi davasında mutlaka sonucunun beklenmesi gereken hukuki durumlardır.

Mahkemenin Vereceği Karar Türleri: Aynen Taksim veya Satış

Arabuluculuk sürecinde uzlaşılamaması neticesinde mahkeme huzurunda devam eden davada, hâkimin paylaşımı gerçekleştirebilmesi için önünde iki yasal yol bulunmaktadır:

A. Aynen Paylaştırma (Taksim) Kararı

Dava dilekçesinde aynen paylaşma talep edilmişse, mahkemece taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, paydaş sayısı, imar mevzuatı da değerlendirilerek mahallinde yapılacak keşif ile bilirkişilerce taşınmazın aynen bölünmesinin (ifrazının) mümkün olup olmadığı araştırılır. Aynen paylaşmanın mümkün olduğu anlaşılırsa, taşınmaz malın hukuki açıdan ifraz edilebilmesi için ilgili mercilerden (Belediye veya İl Özel İdaresi) onay istenir.

Aynen taksim durumunda, paydaşlara özgülenen parçaların ekonomik değerleri birbirine denk değilse, mahkemece denkleştirmeye karar verilir ve değeri yüksek olan payın özgülendiği paydaşa “ivaz bedeli” farkını ödemesi için süre verilir. Taraflar hangi parçanın kime verileceğinde anlaşamazlarsa hâkim huzurunda kura çekilerek özgüleme yapılır.

B. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya bölme işlemi taşınmazda önemli bir değer kaybına yol açacaksa, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Satış işlemi, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma (ihale) yoluyla gerçekleştirilir. Kural olarak satış genel açık artırma ile (herkesin katılımına açık olarak) yapılır. Ancak, mal mülkiyetine ilişkin bir hukuk ilişkisi bulunduğundan, tüm paydaşların ortak iradelerinin (rızalarının) bu yönde olması hâlinde, mahkemece satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.

Satış neticesinde elde edilen bedel, tapudaki hisseler veya mirasçılık belgesindeki paylar oranında tüm mirasçılara nakit olarak dağıtılır. Eğer taşınmaz üzerinde bir paydaşa veya üçüncü kişiye ait muhdesat (ev, ağaç vb.) varsa, mahkemece arzın ve muhdesatın ayrı ayrı değerleri belirlenerek oran kurulur; satış bedelinden bu orana isabet eden kısım muhdesat sahibine, kalan kısım ise tüm paydaşlara paylaştırılır.

Taşınmazın mahkeme yoluyla satışı esnasında, alıcının ödeyeceği ihale bedelinden ve tapu devir işlemlerinden doğacak harç oranlarını öngörebilmek büyük önem taşır. Bu maliyetleri şimdiden kolayca planlayabilmek için sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama modülünden güvenle faydalanabilirsiniz.

Ayrıca, ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı davalar olup sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir. Mahkemece paydaşların yargılama giderlerinden hangi oranlarda sorumlu olacakları kararda açıkça gösterilir.

Mahkeme Aynen Bölmeye mi Satışa mı Karar Verir

Ortaklığın giderilmesi davasında hâkimin önündeki seçenekleri Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi belirliyor. Maddeye göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılıp bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa, birinin istemi üzerine hâkim önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar.

Aynen bölme mümkünse ve parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, kanun bir ara çözüm sunuyor: eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Yani daha küçük ya da daha değersiz parçayı alan paydaşa, diğerinden nakit ödeme yapılarak eşitlik kurulur. Bu yol özellikle bölünmeye elverişli tarlalarda ve büyük arsalarda uygulanır.

Buna karşılık aynı madde, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunacağını söylüyor. Bir daire, bir dükkân ya da üzerinde tek bina bulunan bir arsa çoğu zaman bu kapsama girer, çünkü fiziken bölmek malı işlevsiz bırakır. Uygulamada davaların büyük bölümünün satışla sonuçlanmasının sebebi budur.

Satışın nasıl yapılacağı konusunda da kritik bir ayrıntı var. Kanun, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesini bütün paydaşların rızasına bağlıyor. Tek bir paydaş bile karşı çıkarsa satış herkese açık olarak yapılır ve dışarıdan üçüncü kişiler de ihaleye girebilir. Payını korumak isteyen paydaş için bunun anlamı şudur: aile içinde kalması istenen bir taşınmazda, diğer paydaşlarla önceden anlaşmak malı kaybetmemenin en gerçekçi yoludur.

Davanın açılmasını engelleyebilecek iki durum ise 698. maddede yer alıyor. Paydaşlar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyle paylaşmayı isteme hakkını en çok on yıllık süreyle sınırlandırabilirler; taşınmazlarda bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Ayrıca aynı madde, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını söylüyor. Bu iki durum dışında her paydaş dilediği zaman dava açabilir ve karşı tarafın rızası aranmaz.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Ortaklığın giderilmesi, yani izale i şüyu davasında 1 Eylül 2023’ten itibaren arabuluculuk artık zorunlu. Ama bu sadece bir formaliteden ibaret değil, hisselerin gerçek değerinden alınıp satılması veya aynen taksim planının müzakere edilmesi bu masada belirleniyor.

Bu aşamada yapılacak stratejik bir hata veya mahkeme sürecinde taraf teşkilinin yanlış yönetilmesi, davanın yıllarca uzamasına veya taşınmazın ihalede yok pahasına satılmasına yol açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı arabuluculuk uygulanmaz; bu davalar doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Buna karşılık taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuk yoluyla anlaşabilir ve satış yerine aynen taksim ya da paydaşlar arası devir gibi daha az kayıplı bir çözüme ulaşabilirler. Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Arabuluculuk süreci, başvurudan itibaren üç hafta içinde tamamlanması beklenen, kısa ve hızlı bir süreçtir; taraflar isterse bu süre bir hafta daha uzatılabilir.

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir tutanak düzenler ve bu tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde dava açılması, sürecin kesintisiz devam etmesi açısından önerilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR