Arsa Payı Sözleşmesinde İyi Niyetli Üçüncü Kişinin Tapu Hakları
Giriş ve Olayın Özeti
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.05.2025 tarihli, 2024/3059 E., 2025/2232 K. sayılı kararı, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında “iyiniyetli üçüncü kişilerin” haklarının korunması ilkesi açısından emsal niteliğinde bir değerlendirme sunmaktadır. Söz konusu dava, arsa sahibi davacının, yüklenici ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesinin ardından, yükleniciden bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişilere karşı açtığı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davalılar, taşınmazları tapu kayıtlarına güvenerek ve bedelini ödeyerek iktisap ettiklerini, dolayısıyla iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını savunmuşlardır. İlk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, iyiniyetli üçüncü kişi iddialarının yüklenicinin sorumluluklarını ortadan kaldırmayacağı gerekçesiyle davayı kabul etmiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesi sırasında, 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nı esas almıştır. Bu kritik İçtihadı Birleştirme Kararı ile, Daire’nin önceki içtihadı terk edilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi durumunda yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı edinen yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının korunması gerektiği benimsenmiştir. Yargıtay Kanunu’nun 45/5. maddesi gereğince içtihadı birleştirme kararlarının yargı organlarını bağlayıcılığına dikkat çekilmiştir.
Kararda, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesine göre tapuya güvenerek işlem yapan üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğunun karine olarak kabul edileceği ve TMK’nın 1023. maddesi uyarınca bu iyiniyetli iktisapların korunması gerektiği vurgulanmıştır. Buna göre, yüklenici adına yapılan tescil sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hale gelse dahi, tapuya güvenerek ayni hak iktisap eden üçüncü kişinin kazanımı geçerli kabul edilmelidir. Aksi durumun hukuki işlem güvenliğini ve hukukun temel ilkelerinden olan hukuki güvenlik ilkesini ihlal edeceği belirtilmiştir. Ancak, arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı iktisap ettiği anda, tapunun yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat etmesi halinde, tapunun arsa sahibine döneceği kabul edilmiştir. Ayrıca, “avans tapu” kavramının hukuk sistemimizde yeri olmadığı ve yüklenici adına kayıtlı taşınmazın üçüncü kişiye satışının geçerli olduğu, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devrinin “yolsuz tescil” olarak da nitelendirilemeyeceği ifade edilmiştir.
Yargıtay, bu yeni içtihat doğrultusunda, davalı … vekilinin istinaf başvurusunu süresi içinde yapmaması nedeniyle temyiz istemini reddetmiştir. Davalılar … ve … vekillerinin temyiz itirazlarını ise kabul ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararını bozmuştur. Davalı … açısından, mülkiyeti devraldığı anda TMK’nın 1023. maddesi anlamında iyi niyete sahip olup olmadığı hususunda davacı arsa sahibine delil sunma imkanı tanınması gerektiği; davalı … açısından ise taşınmazı cebri icra yoluyla edinen bir kişiden satın alması durumunda iyiniyetinin korunacağı, aksi takdirde aynı değerlendirmenin yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Yorum
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bu yeni içtihadı, gayrimenkul piyasasında ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda önemli değişikliklere yol açacaktır. Bu kararlar, tapu siciline güven ilkesini ve dolayısıyla hukuki güvenlik prensibini güçlendirerek, iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarını daha etkin bir şekilde koruma altına almıştır. Karar, arsa sahipleri için, yükleniciye tapu devri yapmadan önce veya sözleşmenin feshi süreçlerinde çok daha dikkatli ve öngörülü hareket etme zorunluluğunu ortaya koyarken, taşınmaz edinen üçüncü kişiler için tapu kayıtlarına duyulan güvenin korunacağı yönünde önemli bir güvence sağlamıştır. Ancak, arsa sahibine tanınan kötü niyeti ispat imkanı, bu tür davalarda ispat yükünün ve delillerin titizlikle incelenmesinin önemini bir kez daha vurgulamaktadır. Bu durum, hem arsa sahipleri hem de taşınmaz alıcıları için, gayrimenkul işlemlerinde uzman hukuk danışmanlığının vazgeçilmezliğini ortaya koymaktadır.
Karar Künyesi
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
- Esas No: 2024/3059
- Karar No: 2025/2232
- Karar Tarihi: 27.05.2025
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı ve arsa sahibi sözleşmeyi iptal etti, müteahhitten aldığım dairenin tapusu elimden alınır mı?
Yargıtay’ın en yeni kararlarına göre, tapuya güvenerek and bedelini ödeyerek daire satın aldıysanız tapunuz elinizden alınamaz, hakkınız korunur. Ancak arsa sahibi sizin kötü niyetli olduğunuzu, yani inşaatın tamamlanamayacağını bilerek evi ucuza kapattığınızı somut delillerle ispat ederse durum değişebilir.
-
Arsa sahibi, müteahhit işi yapmadığı için bana ‘avans tapu verilmişti, bu satış geçersiz’ diyerek dava açabilir mi?
Hukuk sistemimizde ‘avans tapu’ diye bir kavram yoktur. Müteahhit adına tapuda kayıtlı olan bir taşınmazı satın almanız tamamen yasaldır and arsa sahibi sırf bu gerekçeyle tapunuzu iptal ettiremez.
-
Müteahhitten aldığım evin tapusunu korumak için mahkemede neyi kanıtlamam gerekiyor?
Sizin bir şey kanıtlamanıza gerek yoktur; kanunen tapuya güvenerek ev alan herkes baştan ‘iyi niyetli’ kabul edilir. Eğer tapunuzun iptal edilmesi isteniyorsa, sizin kötü niyetli olduğunuzu and arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sorunları bilerek bu evi aldığınızı arsa sahibinin ispatlaması gerekir.
