Sözleşmeye Şerh Konulmadıysa Üçüncü Kişi Bunu Bilemez mi?
Bir müteahhitten, icra ihalesi ya da vekaletname yoluyla bir taşınmaz satın aldıysanız ve tapu kaydında herhangi bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi yoksa, sizin bu sözleşmeden habersiz sayılıp sayılmayacağınızı merak edebilirsiniz. Yargıtay’ın bu kararı, şerh eksikliğinin iyi niyetinizi nasıl etkilediğini gösteriyor.
Bu kararda, üçüncü kişilerin taşınmazı farklı yollarla (doğrudan satın alma, vekaletname, icra ihalesi) edinmiş olmaları, hepsinin aynı iyi niyet ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesine engel olmamıştır.
Olayın Özeti
Arsa sahipleri, dört blok halinde inşa edilmesi planlanan bir projede, teslim süresinin üzerinden beş yıl geçmesine rağmen inşaatın sadece yüzde 22,75 oranında tamamlandığını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshini ve yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin tapularının iptalini talep etmiştir. Davalı üçüncü kişilerden bazıları taşınmazları doğrudan satın aldığını, bazıları vekaletname ile, bazıları da icra ihalesi yoluyla edindiğini, tapu kaydının iskanlı olduğunu ve sözleşmenin tapuya hiç şerh edilmediğini ileri sürerek iyi niyetli olduklarını savunmuştur.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, güncel içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda, tapu kaydında bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmamasının, üçüncü kişinin iyi niyetini destekleyen önemli bir unsur olduğunu, zira tapu sicilinin herkese açık olduğunu ve üçüncü kişilerin ancak sicilde görünen bilgilerle bağlı tutulabileceğini vurgulamıştır.
Taşınmazın iskanlı olması ve şerh bulunmaması gibi hususlar, üçüncü kişinin iyi niyetini güçlendiren emareler olarak değerlendirilmiştir. Ancak Yargıtay, bu emarelere rağmen arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı edindiği anda sözleşmenin sorunlu olduğunu somut şekilde bildiğini ayrıca ispatlayabileceğini, bu ispatın yapılıp yapılamadığının her davalı için ayrı ayrı incelenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Bir taşınmazı satın alırken, ister doğrudan satın alma ister icra ihalesi ister vekaletname yoluyla olsun, tapu kaydında bir inşaat sözleşmesi şerhi bulunmuyorsa ve taşınmaz iskanlıysa, bu durum sizin iyi niyetli olduğunuzu destekleyen güçlü bir gösterge sayılır. Arsa sahibi sizin yine de kötü niyetli olduğunuzu iddia ediyorsa, bunu somut, başka delillerle ayrıca ispatlamak zorundadır.
Şerh Yokluğu İyi Niyeti Destekler
Tapu kaydında bir inşaat sözleşmesi şerhi bulunmaması, sizin sözleşmeden habersiz olduğunuzu güçlendiren bir emaredir.
İskanlı Olması Ayrı Bir Emaredir
Taşınmazın iskan almış olması, inşaatın sorunsuz tamamlandığı izlenimini güçlendirerek iyi niyetinizi destekler.
Edinim Şekli Farklı Olsa da İlke Aynıdır
Doğrudan satın alma, vekaletname veya icra ihalesi gibi farklı yollarla edinim yapmış olmanız, aynı iyi niyet değerlendirmesine tabidir.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi | 2023/4251 | 2025/2601 | 30.06.2025 | Tapuda inşaat sözleşmesi şerhi bulunmamasının ve taşınmazın iskanlı olmasının üçüncü kişinin iyi niyetine etkisi |
Tapunuzda Şerh Bulunmayan Bir Taşınmazla İlgili Sorununuz mu Var?
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhidin inşaatı yarım bırakması ve sözleşmenin feshedilmesi halinde müteahhitten ev alanların tapusu iptal edilir mi?
16.05.2025 tarihli yeni Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı öncesinde bu tapular doğrudan iptal edilmekteydi. Ancak yeni kararla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili feshedilse bile, müteahhitten bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında iyi niyetli olmaları durumunda tapu siciline güven ilkesi uyarınca mülkiyet hakları korunacak ve tapuları iptal edilmeyecektir.
-
Yeni İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre üçüncü kişinin ‘iyi niyetli’ olup olmadığının ispat yükü kimdedir?
İspat yükü tamamen arsa sahibindedir. Arsa sahibi, müteahhitten taşınmazı satın alan üçüncü kişinin, satın alma anında sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu bildiğini veya bilebilecek durumda olduğunu somut delillerle kanıtlamak zorundadır. Arsa sahibi bu durumu ispat edemezse, üçüncü kişinin hukuken iyi niyetli olduğu kabul edilir.
-
Yargıtay kararında geçen ‘avans tapu’ kavramı ne anlama gelir ve hukuki geçerliliği nedir?
‘Avans tapu’, arsa sahibinin inşaatın yapım aşamalarına göre müteahhide finansman sağlamak amacıyla parça parça devrettiği tapuları ifade etmek için uygulamada kullanılan bir kavramdır. Yargıtay emsal kararında, Türk Eşya Hukuku sisteminde avans tapu diye bir kavramın yer almadığını, arsa sahibinin müteahhide yaptığı tapu devrinin hukuken şarta bağlanamayacağını açıkça belirtmiştir.
-
Antalya’da başlayıp Yargıtay’da içtihat değişikliğine yol açan davanın somut özellikleri nelerdir?
Davada, arsa sahipleri ile yüklenici arasında 2009 yılında imzalanan sözleşmeye konu projenin, teslim süresi üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen sadece %22,75’i tamamlanmıştır. Arsa sahipleri sözleşmenin feshini ve müteahhidin üçüncü kişilere sattığı tapuların iptalini istemiştir. Yerel mahkeme ve istinaf tapuları iptal etmiş, ancak Yargıtay yeni İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda üçüncü kişilerin iyi niyetinin araştırılması gerektiği gerekçesiyle bu kararı bozmuştur.
-
Gayrimenkul sektöründe dengeleri değiştiren bu Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararının künye bilgileri nelerdir?
Antalya Asliye Hukuk ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının ardından tarihi içtihat değişikliğini uygulayan T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bozma ilamını 30.06.2025 tarihinde vermiştir. Bu önemli karar, adli kayıtlara 2023/4251 Esas ve 2025/2601 Karar numaraları ile geçmiştir.
