Sözleşmenin Feshi Kesinleşince Tapu Otomatik Olarak Arsa Sahibine mi Döner?
Yükleniciyle aranızdaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair bir mahkeme kararı kesinleştiyse, bunun taşınmazların tapularının kendiliğinden size dönmesi anlamına gelip gelmediğini merak edebilirsiniz. Yargıtay’ın bu kararı, bu iki sürecin aslında ayrı olduğunu gösteriyor.
Olayın Özeti
Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin inşaatı yüzde 44,5 seviyesindeyken terk etmesi üzerine geriye etkili olarak feshedilmiş ve bu fesih kararı kesinleşmiştir. Bunun ardından arsa sahipleri, ayrı bir dava ile, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişiler adına olan tapu kayıtlarının iptalini ve kendi adlarına tescilini talep etmiştir. Alt derece mahkemeler, üçüncü kişilerin iyi niyet savunmasında bulunamayacağı gerekçesiyle bu talebi kabul etmiştir.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, güncel içtihadı birleştirme kararına dayanarak, sözleşmenin geriye etkili feshinin kesinleşmiş olmasının, yükleniciden tapuya güvenerek iyi niyetle taşınmaz edinen üçüncü kişilerin haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmayacağını belirtmiştir. Fesih kararının kesinleşmesi ile üçüncü kişilerin tapularının iptali, ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken iki farklı husustur. Üçüncü kişilerin tapusunun iptal edilebilmesi için, arsa sahibinin bu kişilerin taşınmazı edindikleri anda kötü niyetli olduklarını, yani sözleşmenin sorunlu olduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ayrıca ve somut delillerle ispatlaması gerekmektedir.
Tapu siciline güvenerek iyi niyetle taşınmaz edinen üçüncü kişilerin korunması, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde düzenlenir; TMK m.1023 uyarınca bu kişilerin kazanımı, aksi ispatlanmadıkça geçerli sayılır.
Kötü niyetin ispatı için açılacak tapu iptali davası, Yargıtay içtihadına göre genellikle bir yıl ila iki yıl sürer. İnşaatın yüzde 44 seviyesinde kalması yeterli bir eksik ifa göstergesi sayılmıştır; benzer oranlarda fesih hakkı genellikle bir ay içinde kullanılmaya başlanır.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Yükleniciyle aranızdaki sözleşmenin feshine dair bir karar kesinleşmiş olsa bile, bu tek başına yükleniciden taşınmaz satın almış üçüncü kişilerin tapularının otomatik olarak size döneceği anlamına gelmez. Bu kişilerin tapularını iptal ettirmek istiyorsanız, onların da kötü niyetli olduğunu ayrıca, somut delillerle ispatlamanız gerekir.
Fesih ve Tapu İptali Ayrı Süreçlerdir
Sözleşmenin feshine dair bir kararın kesinleşmesi, üçüncü kişilerin tapularının iptali için tek başına yeterli değildir.
Her Üçüncü Kişi İçin Ayrı İspat Gerekir
Arsa sahibi, her bir üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu kendi somut durumuna göre ayrı ayrı kanıtlamak zorundadır.
İyi Niyet Karinesi Güçlüdür
Yükleniciden taşınmaz satın alan kişinin iyi niyetli olduğu, aksi ispatlanana kadar kanunen kabul edilir.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi | 2025/319 | 2025/3046 | 23.09.2025 | Sözleşmenin geriye etkili feshinin kesinleşmesinin üçüncü kişilerin tapu iptali davasına etkisi |
Fesih Kararı Kesinleşti Ama Tapu Sorunu Devam mı Ediyor?
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçtı, sözleşme iptal edilirse müteahhitten aldığım evin tapusu elimden alınır mı?
Yargıtay’ın 2025 yılında verdiği yeni tarihi karara göre hayır, tapunuz elinizden kolay kolay alınamaz. Eğer inşaat projesinden ev alırken arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sorunları bilmiyorsanız, yani tamamen iyi niyetliyseniz, tapu siciline güvenerek evi satın aldığınız için kanunen mülkiyet hakkınız korunur ve tapunuz iptal edilmez.
-
Arsa sahibi inşaat yarım kaldı diye bana satılan tapunun iptali için dava açtı, mahkemede kendimi nasıl savunmalıyım?
Mahkemede tapuyu resmi sicile güvenerek satın aldığınızı ve taraflar arasındaki fesihten haberiniz olmadığını, yani hukuken iyi niyetli olduğunuzu belirtmelisiniz. Yeni Yargıtay kararı uyarınca, sizin kötü niyetli olduğunuzu somut delillerle kanıtlama yükü artık tamamen arsa sahibine aittir; arsa sahibi bunu kanıtlayamazsa davayı siz kazanırsınız.
-
İnşaat bitmeden müteahhide verilen tapular ‘avans tapu’ sayılır mı, arsa sahibi bu gerekçeyle tapumu sildirebilir mi?
Hayır, sildiremez. Yargıtay son kararında, Türk Medeni Kanunu’nda ‘avans tapu’ diye bir kavramın olmadığını ve resmi olarak yapılan bir tapu devrinin gizli şartlara bağlanamayacağını açıkça ilan etmiştir. Bu yüzden arsa sahibi, müteahhide tapuyu sadece avans olarak verdiğini iddia ederek sizin tapunuzu iptal ettiremez.
-
Müteahhitten aldığım dairenin üzerinde arsa sahibinin koydurduğu haciz veya ipotekler var, yeni Yargıtay kararıyla bunlar kalkar mı?
Evet, kalkması gerekir. Eğer siz taşınmazı satın alırken veya lehinize hak tesis edilirken iyi niyetliyseniz, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yeni içtihadı uyarınca tapu güvenliği esastır. Mahkeme iyi niyetli olduğunuzu tespit ettiğinde, arsa sahibinin sonradan geriye etkili feshe dayanarak koydurduğu bu tarz haciz ve ipoteklerin kaldırılmasına karar verir.
