İnşaat Yarıda Kalmışsa Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Sorgulanır Mı?
Kat karşılığı bir projede inşaat sadece yarı yarıya tamamlanmışken taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiyse, inşaatın bu görünür eksikliğinin bankanın iyi niyetini otomatik olarak ortadan kaldırıp kaldırmayacağını merak edebilirsiniz. Yargıtay’ın bu kararı, bu konuda net bir çerçeve çiziyor.
Olayın Özeti
Bir arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, teslim süresi dolmasına rağmen inşaat sadece yüzde 53 oranında tamamlanmıştır. Arsa sahibi, sözleşmenin geriye etkili feshini, yükleniciye devredilen bir taşınmazın tapu kaydının iptalini ve bu taşınmaz üzerinde bir banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir. Banka ise tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini, iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu savunmuştur.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, güncel içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda, inşaatın kısmen tamamlanmış olmasının tek başına bankanın iyi niyetini ortadan kaldırmayacağını belirtmiştir. Bankanın kötü niyetli sayılabilmesi için, ipotek tesis ettiği anda sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu ve fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini arsa sahibinin somut delillerle ispatlaması gerekmektedir. Bu ispat imkanı tanınmadan verilen kararı bozan Yargıtay, davacıya bu yönde delil sunması için süre verilmesine karar vermiştir.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
İnşaatınız yarım kalmış olsa bile, taşınmaz üzerinde ipotek tesis eden bir banka bu görünür eksiklik nedeniyle otomatik olarak kötü niyetli sayılmaz. İpoteğin kaldırılmasını istiyorsanız, bankanın ipotek anında sözleşmenizin sorunlu olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle göstermeniz gerekir.
Görünür Eksiklik Tek Başına Delil Sayılmaz
İnşaatın yarım kalmış olması, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu kendiliğinden ispatlamaz.
Somut Bilgi veya Bilme Gerekliliği Aranır
Üçüncü kişinin, işlem anında sözleşmenin sorunlu olduğunu gerçekten bildiği ya da bilmesi gerektiği kanıtlanmalıdır.
Arsa Sahibine Delil Sunma Fırsatı Tanınmalı
Mahkeme, bu iddiayı incelemeden ve arsa sahibine delil sunma imkanı vermeden karar veremez.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi | 2024/3470 | 2025/3564 | 23.10.2025 | İnşaatın kısmen tamamlanmış olmasının üçüncü kişinin iyi niyetine etkisi |
Yarım Kalan İnşaatınızla İlgili Bir Tapu Uyuşmazlığınız mı Var?
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı ve sözleşmesi iptal edildi, bankanın müteahhit tapusuna koyduğu ipotek silinir mi?
Yargıtay’ın en son içtihat birleştirme kararına göre, banka tapu kaydına güvenerek resmi şekilde ipotek tesis ettiyse bu ipotek kural olarak silinemez, korunur. Arsa sahibi, inşaatın yarım kaldığını gerekçe göstererek bankanın haklarını doğrudan elinden alamaz.
-
Arsa sahibi ‘Biz müteahhide avans tapu vermiştik, ipotek konulamaz’ diyerek mahkemeyi kazanabilir mi?
Hayır, kazanamaz. Yargıtay net bir şekilde Türk hukuk sisteminde ‘avans tapu’ diye bir kavramın olmadığını, tapu devrinin şarta bağlanamayacağını belirtmiştir; bu nedenle müteahhit adına kayıtlı tapuya konulan ipotekler geçerlidir.
-
Arsa sahibinin müteahhit tapusundaki ipoteği kaldırabilmesinin ya da üçüncü kişilerin tapusunu iptal ettirmesinin tek yolu nedir?
Arsa sahibinin davayı kazanabilmesi için bankanın veya daireyi alan üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delillerle ispatlaması gerekir. Yani ipotek konulduğu veya ev satıldığı an, müteahhidin inşaatı çoktan bıraktığını ve sözleşmenin feshedileceğini bildiklerini kanıtlamak zorundadır; aksi halde ipotek de tapu da geçerli kalır.
