Senetle Taksitli Ev/Arsa Aldım, Senetlerin İptali Davası Nasıl Açılır?

Senetle taksitli ev veya arsa aldığınız bir sözleşmeden vazgeçmek istiyorsanız, verdiğiniz senetlerin iptali için dava açmanız mümkün. Bu davanın “senet iptali” mi yoksa “menfi tespit” mi sayıldığı Yargıtay kararlarında netleşmiş durumda.

Bu davanın nasıl açıldığını, sürecin nasıl işlediğini ve maketten satışlarda tüketicinin sahip olduğu diğer hakları anlatıyoruz.

Taksitli Ev ve Arsa Satışlarında Senet Düzenlemenin Hukuki Şartları

Halk arasında “senetle maketten ev/arsa alma” olarak bilinen sistem, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘da (TKHK) genel hatlarıyla “Taksitle Satış” ve konutlar için “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” olarak tanımlanmaktadır. Kanun koyucu, tüketicinin henüz ortada olmayan veya teslim edilmemiş bir gayrimenkul için senet imzalayarak ağır borç yükü altına girmesinin taşıdığı büyük riskleri görmüş ve satıcı firmalara çok katı emredici kurallar getirmiştir.

Tüketici Senetleri Mutlaka “Nama Yazılı” Olmalıdır

Tüketicilerin satıcı firmalar karşısındaki en büyük hukuki güvencesi 6502 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 5. fıkrasında yer almaktadır. Bu emredici hükme göre; tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde senet düzenlenecekse, bu senet sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde düzenlenebilir.

Emre Yazılı Senetlerin Tüketici Yönünden Geçersizliği

İnşaat firmaları veya arsa satıcıları, piyasadaki ticari alışkanlıkları gereği kırtasiyelerden alınan standart “emre yazılı” senetleri kullanma eğilimindedirler. Eğer imzaladığınız senetler “emre yazılı” olarak düzenlenmişse, kanunun yaptırımı son derece ağırdır: Bu fıkra hükümlerine aykırı olarak düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir.

Tüketici hukuku, bu kuralı bilerek koymuştur. Çünkü “emre yazılı” senetler, ciro (imza ile devir) yoluyla üçüncü kişilere çok kolay aktarılır ve Ticaret Kanunu’na göre “iyi niyetli üçüncü kişilere karşı” sözleşmeden doğan itirazlar (örneğin “evimi teslim etmediler, bu yüzden senedi ödemiyorum” savunması) kural olarak ileri sürülemez.

Ancak senet kanunun emrettiği gibi “nama yazılı” düzenlenseydi, bu senedi devralan 3. kişi, satıcı firmanın tüm hukuki kusurlarını (evi teslim etmeme) üstlenmiş olacak ve siz onlara karşı da “evimi almadım, parayı ödemiyorum” diyebilecektiniz. İşte sırf bu korumayı aşmak için emre yazılı senet düzenleyen satıcının aldığı bu senetler, tüketici mahkemelerinde sizin açınızdan geçersiz sayılmaktadır.

Senetlerin İptali (Menfi Tespit) Davası Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İşler?

Eviniz veya arsanız teslim edilmediği halde, satıcı firma veya senedi ciro ettiği üçüncü kişiler (tedarikçiler, faktoring şirketleri vb.) size icra takibi başlatırsa veya ödeme baskısı yaparsa, derhal hukuki yollara başvurmanız gerekmektedir. Halk arasında bu dava “Senet İptali Davası” olarak bilinse de, hukuki karşılığı “Menfi Tespit (Borçlu Olunmadığının Tespiti) Davası”dır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Senetle ev veya arsa alımına dayanan uyuşmazlıklarda, işlemi yapan taraf ticari amaç gütmeyen bir vatandaş (tüketici) olduğu için, görevli mahkeme kesinlikle Tüketici Mahkemeleri’dir. Tüketici mahkemesinin bulunmadığı yerlerde ise Asliye Hukuk Mahkemeleri, Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bu davalara bakar.

Yetkili mahkeme ise tüketicilere büyük bir kolaylık sağlayacak şekilde genişletilmiştir. 6502 sayılı Kanun uyarınca davayı, kendi yerleşim yerinizin (ikametgâhınızın) bulunduğu yerdeki Tüketici Mahkemesinde açabilirsiniz. İnşaat firmasının merkezinin başka bir şehirde olması bu hakkınızı engellemez.

Davanın Açılma Şartları ve Zorunlu Arabuluculuk

Senetlerin geçersizliği ve borçlu olunmadığının tespiti davasını açarken şu yasal adımlar izlenmelidir:

Üçüncü Kişilere (Tedarikçilere/Tefecilere) Ciro Edilen Senetlerin Durumu

Tüketicilerin en çok korktuğu durum, senedin inşaat firmasından çıkıp, hiç tanımadıkları bir nalbura, beton firmasına veya faktoring şirketine geçmesidir. Bu üçüncü kişiler, “Sizin aranızdaki ev meselesi beni bağlamaz, ben senedi alacağıma karşılık iyi niyetle devraldım, paramı ödeyeceksin” derler.

Ancak Yargıtay’ın ve 6502 sayılı Kanun’un tavrı çok nettir: Tüketici işleminden kaynaklanan ve kanunun emredici hükmüne aykırı olarak “emre yazılı” düzenlenen senetler geçersizdir. Geçersiz olan bu senetlere ciro yoluyla sahip olan üçüncü kişiler, iyi niyetli oldukları veya borçlunun zararına hareket etme kastı bulunmadığı savunmasında bulunamazlar. Senet tüketici yönünden geçersiz olduğu için, 3. kişi parayı sizden tahsil edemez; dönüp senedi kendisine veren inşaat firmasından istemek zorundadır.

Yargıtay Kararları Işığında “Senet İptali” mi, “Menfi Tespit” mi?

Yüksek Mahkeme olan Yargıtay’ın bu konudaki emsal kararları, davaların nasıl sonuçlanacağı ve avukatların davayı nasıl kurgulaması gerektiği konusunda hayati sınırlar çizmektedir. Tüketicilerin ve hukuki sürece yabancı kişilerin yaptığı en büyük hata, davayı doğrudan “Kıymetli Evrakın (Senedin) İptali” talebiyle açmalarıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına (Örn: 21.06.2021 tarihli ve 2020/5538 E., 2021/6897 K. sayılı ilamı) göre durum şöyledir: 6502 Sayılı TKHK’nın 4/5. maddesi uyarınca nama yazılı olarak düzenlenmeyen dava konusu senetlerin “tüketici yönünden geçersiz” olduğu sabittir. Ancak bu senet, ticari hayatın içinde (örneğin müteahhit ile demir satıcısı arasında) hala ciro silsilesi içinde ticari bir değer ve ispat aracı taşıyabilir.

Bu nedenle Yargıtay; mahkemelerin fiziki senedin tamamen “iptaline” (üzerine iptal kaşesi vurularak yok edilmesine) karar vermesini usul ve yasaya aykırı bulmaktadır. Senedin iptali kararı, senedi elinde bulunduran 3. kişinin, kendisinden önceki cirantalara (devredenlere) karşı yasal haklarını aramasını da imkansız hale getirir.

Doğru Karar Ne Olmalıdır? Mahkeme, senetlerin doğrudan iptali yerine, “Davacı tüketicinin, dava konusu senetlerden dolayı tüketici olması ve senetlerin emre yazılı olması sebebiyle davalılara BORÇLU OLMADIĞININ TESPİTİNE (Menfi Tespit)” karar vermelidir. Bu hukuki ince ayar, davanızın Yargıtay’dan dönmemesi ve haklarınıza en hızlı şekilde kavuşmanız için alanında uzman bir Tüketici Hukuku avukatıyla çalışmanızın ne kadar elzem olduğunu göstermektedir.

Ön Ödemeli (Maketten) Konut veya Arsa Satışında Tüketicinin Diğer Hakları

Senetlerin geçersizliği davasının yanı sıra, ortada yarım bırakılmış bir proje veya teslim edilmeyen bir konut/arsa varsa, sözleşmeden doğan diğer üstün haklarınızı da bilmeniz gerekir:

Avukat Değerlendirmesi ve Hak Arama Sürecinin Önemi

Senetle taksitli ev veya arsa aldığınız bir proje yarım kaldıysa veya dolandırıcılık amaçlı organize edildiyse, imzaladığınız senetler başınıza dert açabilir ama umutsuzluğa kapılmayın. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, emre yazılı senetleri tüketici yönünden geçersiz sayıyor.

Bu hakkın işlemesi için senedi elinde bulunduran banka, faktoring şirketi veya tedarikçinin başlattığı icra takibinin hızlı bir hukuki müdahaleyle durdurulması gerekiyor.

Tüketici işlemlerinde düzenlenen senetlerin her biri ayrı ayrı ve nama yazılı olmak zorundadır; bu şekle uyulmadan düzenlenen senet tüketici yönünden geçersizdir. Geçersizlik, senet üçüncü kişiye ciro edilmiş olsa bile ileri sürülebilir. Tüketici Hukuku alanındaki deneyimimizle, imzaladığınız senetler bu şarta uymuyorsa ve iptalini istiyorsanız, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR