Apartmanımızın Altına Hastane veya Poliklinik Açılabilir mi?

Apartmanınızın giriş katına hastane veya poliklinik açılması ihtimali varsa, buna engel olup olamayacağınız merak edilen bir konu. Kanun bazı sağlık tesislerini kesin olarak yasaklıyor.

Doktor veya diş hekimi muayenehanesinin bu yasaktan neden istisna tutulduğunu ve Yargıtay’ın “klinik mi muayenehane mi” ayrımına yaklaşımını anlatıyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukukunda “Kesin Yasaklı” İşyerleri Nelerdir?

Bir anagayrimenkulde (apartman veya sitede) yer alan bağımsız bölümlerin kullanım amacı, tapu kütüğündeki niteliğine (mesken, dükkân, işyeri vb.) ve kanunun emredici hükümlerine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, insanların barınma ve huzur ihtiyacını korumak adına, çevresine ağır rahatsızlık verme potansiyeli olan bazı müesseselerin apartmanlar içinde kurulmasını mutlak bir yasakla engellemiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 24. maddesinin ilk fıkrası, bu konudaki en temel ve sarsılmaz hukuki dayanağımızdır. İlgili kanun maddesine göre; anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kesinlikle kurulamaz.

Burada dikkat edilmesi gereken en kritik hukuki detay şudur: Açılmak istenen hastane veya polikliniğin bulunduğu zemin kat, tapu kütüğünde “mesken (konut)” değil de doğrudan doğruya “işyeri” veya “ticarethane” olarak kayıtlı olsa dahi, bu yasak aynen geçerlidir. Kanun koyucu, binanın genel sağlığını ve huzurunu korumak için, dükkân vasfındaki yerlerin bile hastane veya klinik gibi devasa sağlık komplekslerine dönüştürülmesine izin vermemiştir.

“Komşulardan İmza Topladık” Savunması Geçerli midir? (Mutlak Butlan Kuralı)

Hukuki uyuşmazlıklarda girişimcilerin ve yatırımcıların en çok güvendikleri argümanlardan biri, “Biz apartmandaki tüm komşularla tek tek görüştük, hepsinden onay imzası aldık, hatta noterden muvafakatname düzenlettik” şeklindeki savunmadır. Ancak, hastane ve poliklinik yasağı söz konusu olduğunda, bu tür anlaşmaların hukuken hiçbir hükmü yoktur.

KMK Madde 24 çok açık ve sert bir kural koymuştur: Kat maliklerinin bu yasağa aykırı olarak yapacakları her türlü sözleşme hükümsüzdür. Hukuk terminolojisinde buna “Mutlak Butlan” denir.

Yani, binadaki 40 dairenin 40’ı da (tüm kat malikleri %100 oybirliği ile) apartmanın altına hastane, klinik, dispanser veya ecza laboratuvarı açılmasına resmi onay verse bile, bu onay kanuna aykırı olduğu için baştan itibaren geçersiz sayılır. Kamu düzenini ve genel sağlığı ilgilendiren bu emredici kural, şahısların kendi aralarındaki özel hukuk sözleşmeleriyle esnetilemez veya aşılamaz.

Kanuni İstisna: Apartmanda Doktor veya Diş Hekimi Muayenehanesi Açılabilir mi?

Hastane ve polikliniklerin kesin yasak kapsamında olduğunu belirttik. Ancak sağlık hizmetlerinin vatandaşlara ulaşılabilirliği ve serbest meslek icrasının doğası gereği kanun koyucu, bu katı yasağa çok önemli ve sınırları özenle çizilmiş bir istisna getirmiştir.

KMK Madde 24’ün ilk fıkrasının devamında şu hayati ifade yer alır: “Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır”.

Peki, hukuken bir yerin “klinik” mi yoksa “muayenehane” mi olduğu nasıl ayırt edilir? Yargıtay içtihatları, “muayenehane” kavramını; tıp doktorları ve diş hekimlerinin müstakil ve münferit olarak kendi mesleklerini icra ettikleri, yataklı tedavi veya ağır cerrahi müdahalelerin yapılmadığı, insan sirkülasyonunun apartman düzenini sarsacak boyutta olmadığı mütevazı çalışma alanları olarak belirlemiştir.

Dolayısıyla, eğer tapuda “işyeri” olarak geçen bir bağımsız bölüme veya gerekli şartları sağlayan bir “meskene”, bir doktor tek başına gelip kendi hastalarını muayene edeceği bir “muayenehane” açmak isterse, kural olarak bu yasal bir hakkıdır ve yukarıda bahsettiğimiz hastane/klinik yasağına takılmaz.

Yönetim Planının Muayenehane Açılışındaki Belirleyici (Kısıtlayıcı) Rolü

Bir doktorun apartmanda muayenehane açma hakkı, “sınırsız ve mutlak” bir hak değildir. Kat mülkiyeti hukukunda, her binanın kendi iç anayasası olan Yönetim Planı büyük bir hukuki güce sahiptir.

Eğer oturduğunuz apartmanın veya sitenin tapu sicilinde tescilli olan Yönetim Planında, “Bağımsız bölümler tapuda kayıtlı nitelikleri (örneğin mesken) dışında hiçbir amaçla kullanılamaz” veya “Binada hiçbir suretle doktor muayenehanesi, diş hekimi ofisi, büro veya ticarethane açılamaz” şeklinde özel, açık ve kesin bir yasaklayıcı hüküm varsa, durum tamamen değişir.

Yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı nitelikleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün varlığı, doktor muayenehaneleri ile ilgili kanuni istisnayı geçersiz kılar. Yani yönetim planında yasak varsa, kanunun istisna tuttuğu basit bir doktor muayenehanesi dahi o binada kesinlikle açılamaz.

Yasadışı Açılan Sağlık Tesislerine Karşı Dava Süreci ve Tahliye

Eğer apartmanınızın altına KMK Madde 24’ü ihlal edecek şekilde bir hastane, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı açılmışsa ya da yönetim planındaki yasağa rağmen bir muayenehane faaliyete geçmişse, kat malikleri olarak bu haksız işgali sineye çekmek zorunda değilsiniz.

İzlenmesi gereken hukuki yol, Sulh Hukuk Mahkemesinde “Yasak İşlerin Men’i ve Eski Hale Getirme (Tahliye) Davası” açmaktır. Bu dava sürecinin teknik detayları şunlardır:

Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.

Yargıtay’ın “Klinik mi, Muayenehane mi?” Ayrımına İlişkin Emsal Yaklaşımı

Uygulamada en büyük hukuki savaşlar, açılan yerin “klinik/poliklinik” mi yoksa basit bir “muayenehane” mi olduğu noktasında yaşanmaktadır. İşletme sahipleri genellikle tabelalarına “Muayenehane” yazarak kanunun arkasından dolanmaya çalışmaktadır.

Yüksek Mahkeme (Yargıtay), bu tür uyuşmazlıklarda tabeladaki isme değil, içeride yürütülen faaliyetin niteliğine ve kapasitesine bakar. Örneğin; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/7263 Esas, 2016/3876 Karar sayılı emsal içtihadında (bir veteriner kliniği uyuşmazlığı üzerinden), mahkemenin eksik inceleme yapamayacağı açıkça vurgulanmıştır.

Yargıtay; bağımsız bölümdeki faaliyetin dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olup olmadığının, sözü edilen yerde kullanılan tıbbi cihazların kapasitesinin, yapılan işlemlerin muayenehane faaliyetini aşıp aşmadığının ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde uzman bilirkişilerce (örneğin sağlık bakanlığı standartlarına göre) tespit edilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Yani içeride sedyeli müşahede odaları, cerrahi müdahale cihazları, birden fazla doktorun vardiyalı çalıştığı bir sistem varsa, orası artık hukuken bir muayenehane değil, yasak kapsamındaki bir “klinik” veya “poliklinik”tir ve derhal kapatılması gerekir.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Apartmanınızın altına hastane, poliklinik veya klinik açılması 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kesin olarak yasak. Tüm kat maliklerinin noter onaylı muvafakati bile bu yasağı aşamıyor. Kanun sadece bireysel hekim muayenehanelerine izin veriyor, o da Yönetim Planı aksini yasaklamıyorsa.

Yasadışı açılan bir kliniğe karşı tahliye ve eski hale getirme davası açmak, tapu kayıtlarının ve fiili kullanımın doğru incelenmesini gerektiriyor.

Apartman altına hastane veya poliklinik açılması, oybirliğiyle bile mümkün olmayan bir işlemdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin birinci fıkrası, anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulamayacağını söyler ve devamında kat maliklerinin buna aykırı sözleşmelerinin hükümsüz olduğunu belirtir.

Yani kat malikleri oybirliğiyle izin verse dahi bu karar geçersizdir; yasak mutlaktır ve yalnızca mesken için değil, iş veya ticaret yeri olarak kayıtlı bölümler için de geçerlidir.

Aynı fıkranın son cümlesi tek istisnayı gösterir: dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Yasağa aykırı bir kuruluş faaliyete geçmişse izlenecek yol, 33. madde uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini istemek ve faaliyetin durdurulmasını talep etmektir. Meskenin ofise çevrilmesindeki izin rejimini ayrıca anlattık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, faaliyetin durdurulması talebinizi kurmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR