Dükkanı Büyütmek İçin Kolon Kesilmesi veya Duvar Yıkılması Durumunda Nereye Şikayet Edilir?
Apartmanınızın zemin katındaki bir dükkan, binanın taşıyıcı kolonunu kesip duvarını yıktıysa, bu durumu bildirmenin yasal yolları var. Bu tür müdahaleler deprem riski taşıdığı için kanunda ağır sonuçlara bağlanmış.
Şikayeti nereye yapacağınızı, müdahalenin men’i ve eski hale getirme davasının nasıl işlediğini ve Yargıtay’ın taşıyıcı sisteme müdahaleye yaklaşımını anlatıyoruz.
Kat Mülkiyeti Hukukunda Kolon ve Taşıyıcı Duvarların Yasal Statüsü
Bir apartmanın zemin katındaki dükkânı satın alan kişi, o dükkânın içindeki fayansların, iç kapıların veya boyanın mutlak hak sahibi olsa da, dükkânın içinden geçen veya sınırlarını oluşturan taşıyıcı sistemlerin tek başına maliki değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, bir anagayrimenkulde nelerin “ortak yer” sayıldığını kesin, emredici ve yoruma kapalı bir şekilde saymıştır.
Kanunun 4. maddesinin (a) bendine göre; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar her hâlükârda “ortak yer” sayılmaktadır.
Bu yasal düzenleme çok net bir gerçeği ortaya koyar: Dükkânın ortasından geçen bir kolon veya dükkânı dışarıdan çevreleyen taşıyıcı ana duvar, sadece dükkân sahibinin değil, en üst katta oturan malik de dâhil olmak üzere o binada arsa payı bulunan tüm kat maliklerinin ortak malıdır.
Ortak yerler üzerindeki bu ortak mülkiyet hakkı, anagayrimenkulün ayakta kalmasını sağlayan temel iskelettir. Dükkân sahibinin bu alanlara müdahale etmesi, doğrudan doğruya diğer tüm komşularının mülkiyet ve yaşam hakkına tecavüz etmesi anlamına gelir.
Dükkanı Büyütmek İçin Duvar Yıkmak veya Kolon Kesmek Yasal mıdır?
KMK’nın “Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19. maddesi, kat maliklerinin ortak alanlara ve ana yapıya yönelik müdahalelerini çok katı kurallara bağlamıştır. Kanunun ilk fıkrası; kat maliklerinin, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduklarını emreder.
Dükkân büyütme amacıyla yapılan fiziksel müdahaleleri, hukuki sonuçları bakımından iki ana kategoriye ayırmak gerekir:
1. Kolon Kesilmesi ve Taşıyıcı Sisteme Zarar Verilmesi (Mutlak Yasak)
Dükkân sahibinin vitrini büyütmek, araç girişini kolaylaştırmak veya daha geniş bir teşhir alanı yaratmak için taşıyıcı kolonları, kirişleri veya perde duvarları kesmesi (tıraşlaması) hukuken mutlak surette yasaktır.
KMK Madde 19/2 çok açık bir kural koyar: “Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz”. Bu kural o kadar kesindir ki, bu tür bir müdahale için apartmandaki diğer tüm kat malikleri (oybirliği ile) rıza gösterip imza verse bile, bu muvafakatname hukuken geçersizdir (mutlak butlan).
Çünkü binanın statik yapısını ve sağlamlığını tehlikeye atan, çökme riskini ortaya çıkaran bir eyleme rıza gösterilemez; bu, kamu düzenine ve can güvenliğine aykırıdır. Kolon kesme işlemi tespit edildiği an, hiçbir rıza veya izin belgesi aranmaksızın derhal yasal yaptırımlar ve eski hale getirme süreci işletilir.
2. İki Dükkanı Birleştirmek İçin Ara Duvarların veya Dış Duvarların Yıkılması (Oybirliği Şartı)
Eğer dükkân sahibi yanındaki dükkânı da satın almış ve bu iki dükkânı birleştirip devasa bir mağaza yapmak istiyorsa, aradaki bağımsız bölümleri ayıran duvarları veya ortak kullanım alanına sarkan dış duvarları yıkmak zorundadır. Bu tür duvar yıkma işlemleri, kolon kesilmesi gibi anında binayı çökertecek statik bir tehlike yaratmasa dahi, binanın belediyede onaylı olan “mimari projesine” doğrudan ve esaslı bir müdahaledir.
KMK 19/2 maddesi, ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesislerin kural olarak tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasına bağlı olduğunu belirtir. Ancak, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bağımsız bölümleri ayıran dış duvarların veya ana duvarların yıkılarak mekânların birleştirilmesi, onaylı mimari projenin tamamen dışına çıkılması anlamına gelen “esaslı bir tadilattır”.
Bu noktada uygulanacak yasal kurallar şunlardır:
| Oybirliği Şartı | Binanın dış duvarının yıkılarak dükkânların birleştirilmesi, projeyi temelden değiştiren esaslı bir tesis ve değişiklik olduğundan, 4/5 çoğunluk yeterli değildir. Bu tür bir imalat ancak ve ancak tüm kat maliklerinin oybirliği (%100 evet oyu) ile verecekleri bir karar ve belediyeden onaylanmış bir “tadilat projesi” ile mümkündür. |
| Zarar Vermeme Koşulu | Oybirliği sağlansa dahi, yapılacak duvar yıkım işleminin anayapının statiğine zarar vermeyeceğinin teknik raporlarla (statik proje) ispatlanması zorunludur. |
| Kusursuz Sorumluluk | Her kat maliki, bu tür müdahaleler sırasında kendi kusuru ile anagayrimenkule veya diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı doğrudan sorumludur ve tüm masrafları karşılamak zorundadır. |
Kolonu Kesilen veya Duvarı Yıkılan Dükkan İçin Nereye Şikayet Edilir?
Binanızın zemin katındaki dükkânda taşıyıcı kolonların kesildiğini, kirişlerin zedelendiğini veya onaylı mimari projeye aykırı biçimde ana duvarların yıkıldığını tespit ettiğinizde, zaman kaybetmeden eşzamanlı olarak birkaç koldan yasal süreç başlatmanız büyük önem taşır:
| Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü | İlk yapmanız gereken işlem, taşınmazın bağlı bulunduğu ilçe belediyesine dilekçe ile başvurmaktır. Belediye yapı kontrol ekipleri (zabıta) hızla binaya gelerek projeye aykırı ve ruhsatsız olan bu yıkım/kesim işlemini yerinde tespit eder, tutanak tutar, inşaat faaliyetini mühürleyerek durdurur ve İmar Kanunu kapsamında dükkân sahibine ağır idari para cezaları keser. |
| Cumhuriyet Başsavcılığı (Suç Duyurusu) | Kolon kesmek veya taşıyıcı sistemi zedelemek sadece bir “mimari proje” ihlali değil, aynı zamanda ciddi bir suçtur. TCK (Türk Ceza Kanunu) madde 170 kapsamında “Genel Güvenliğin Kasten Tehlikeye Sokulması” veya olası kastla mala ve cana zarar verme suçlarından dolayı dükkân sahibi ve işlemi yapan müteahhit/ustalar hakkında derhal savcılığa suç duyurusunda bulunulmalıdır. |
| Sulh Hukuk Mahkemesi (Eski Hale Getirme Davası) | Kalıcı ve nihai çözüm mercii ise Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında görevli olan Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Belediye mühürlese bile, o kolonun yeniden eski sağlamlığına kavuşturulması veya yıkılan duvarın yeniden örülmesi için hakimin müdahalesine ve mahkeme kararına ihtiyaç vardır. |
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası Süreci
Dükkân sahibinin kaçak olarak yıktığı duvarı veya kestiği kolonu eski haline getirmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Hakimin Müdahalesi, Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası” açılması şarttır. Bu dava süreci son derece teknik ilerler:
Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.
| Davayı Kimler Açabilir? | KMK madde 33 uyarınca, dükkândaki projeye aykırı duvar yıkımı veya kolon kesimine karşı, binada oturan veya mülk sahibi olan kat maliklerinden her biri tek başına bu davayı açabilir. Ayrıca, genel kurul kararıyla yetkilendirilmiş bina yöneticisi de bu davayı açmaya yetkilidir. |
| Zamanaşımı Yoktur | Ana yapının bütünlüğüne, mimari projeye ve statik güvenliğe yönelik bu tür tecavüzlerin dava edilmesi herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Dükkân sahibi bu işlemi yıllar önce yapmış olsa bile, tehlike devam ettiği sürece tespit edilip eski hale getirme davası açılabilir. |
| Bilirkişi Keşfi ve Mimari Proje İncelemesi | Mahkeme, derhal ilgili belediyeden binanın “onaylı mimari projesini” ve “statik projesini” getirtir. İnşaat mühendislerinden oluşan uzman bilirkişi heyeti binada yerinde keşif yapar. Dükkânın mevcut fiili durumu ile onaylı mimari/statik proje milimetrik olarak karşılaştırılır. Yıkılan duvarlar veya kesilen kolonlar raporlanır. |
| Hakimin Kararı ve Verilen Süre | Mahkeme, tespit edilen projeye ve statiğe aykırı tüm müdahalelerin (yıkılan duvarların, kesilen kolonların) onaylı orijinal mimari projeye uygun olarak yeniden inşa edilmesine (eski hale getirilmesine) karar verir. KMK madde 33 uyarınca, dükkân sahibine bu işlemleri projesine ve tekniğine uygun olarak yapması için kısa ve kesin bir süre (örneğin 15 veya 30 gün) verir. |
| Karara Uymamanın Ağır Cezası | Verilen süre içinde dükkân sahibi duvarı yeniden örmez veya kolonu güçlendirerek eski haline getirmezse, mahkemece çok ciddi idari para cezalarına çarptırılır. Dahası, mahkeme kararı icra dairesi aracılığıyla “zorla” yerine getirilir. İcra kanalıyla ustalar getirtilir, duvar örülür, statik onarım yapılır ve bu işlemlerin ortaya çıkardığı devasa fatura (avukatlık ücretleri ve mahkeme masrafları ile birlikte) doğrudan dükkân sahibinden zorla tahsil edilir. |
Yargıtay’ın Taşıyıcı Sisteme Müdahale ve Eski Hale Getirme Kararlarındaki Yaklaşımı
Üst mahkeme olan Yargıtay, ticari kaygılarla dükkân büyütmek için yapılan mimari tecavüzlere karşı son derece tavizsiz bir tutum sergilemektedir. Yargıtay içtihatları, KMK’nın emredici hükümlerini harfiyen uygulayarak can güvenliğini en üstte tutar:
1. Duvar Yıkılarak İki Dükkanın Birleştirilmesinde Oybirliği İhlali: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/(20)5-1996 Esas, 2022/5 Karar sayılı tarihi ilamı bu konuda emsaldir. Karara konu olayda, bağımsız bölümler arasındaki duvarlar yıkılarak alanlar birleştirilmiştir. Yargıtay HGK bu durumu incelemiş ve şu kesin hükmü kurmuştur: Ortak alanlardan olan binanın dış veya ana duvarının yıkılarak bölümlerin birleştirilmesi veya mekâna dahil edilmesi, mimari projede “esaslı tadilat” niteliğindedir.
Bu nedenle, 4/5 oranındaki rıza kesinlikle yeterli değildir. Anayapının onaylı projesini değiştirecek şekilde bu tür bir bölüm yapılması ancak “tüm kat maliklerinin oy birliği” ile verecekleri bir karar ile mümkündür. Oybirliği yoksa veya işlem statiğe zarar veriyorsa, mahkemenin derhal eski hale getirme (yıkılan duvarın yeniden örülmesi) kararı vermesi gerektiği tescillenmiştir.
2. Statiğe Zarar Veren İmalatlarda Rıza Geçersizdir: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre (örneğin 2023/3673 E. sayılı dosya yaklaşımı); bağımsız bölümlerin (dükkânların) birleştirilmesi veya ara duvarların yıkılması, ancak ve ancak “ana yapının statiğine zarar vermemek koşulu ile” mümkündür.
Eğer yapılan duvar yıkımı veya kolon/kiriş kesimi binanın taşıyıcı sistemini zayıflatıyorsa, anataşınmaza ek bir yük getiriyor ve statiği bozuyorsa, dükkân sahibi “Kat maliklerinin tamamından imza aldım” dese dahi bu işlem yasal kabul edilemez. Hakim, bilirkişi raporunda statik tehlike gördüğü an, rızalara bakılmaksızın derhal eski hale iade kararı vermek zorundadır.
| Gider türü | Paylaşım ölçüsü | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ve avansı | Kat malikleri arasında eşit | KMK m.20/1-a |
| Sigorta primleri | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Yönetici aylığı | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Ortak tesislerin işletme giderleri ve avansı | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Kullanmıyorum gerekçesi | Ödemekten kaçınmak için ileri sürülemez | KMK m.20/1-c |
| Gecikme tazminatı | Geciken günler için aylık yüzde beş | KMK m.20/2 |
| Tahsil yolu | Her kat maliki veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir | KMK m.20/2 |
| Kusurlu davranıştan doğan gider | Ödeyenlerin, gidere sebep olana rücu hakkı vardır | KMK m.20/3 |
Yönetim planı farklı bir paylaşım öngörmüşse o uygulanır; ancak yönetim planı, kanunun aylık yüzde beşlik gecikme tazminatı üst sınırını aşan bir oran belirleyemez.
İki Dükkan Arasındaki Duvar İzinsiz Yıkılırsa Ne Olur?
İki dükkan arasındaki duvar taşıyıcı (ana kolon/perde duvar) nitelikteyse, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yıkılması için binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayı gerekir. İzinsiz yıkım, diğer kat maliklerinin açacağı men-i müdahale ve eski hale getirme davasına, ayrıca bina güvenliğini tehlikeye attığı için suç duyurusuna konu olabilir.
Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç
Dükkanını büyütmek için kolon kesen veya taşıyıcı duvarı yıkan bir işletme sahibi kendi tapulu alanım savunmasına sığınamaz. KMK madde 19 ve 33’e göre binanın statiğine zarar veren işlemler oybirliğiyle bile yasal hale getirilemez; statiğe zarar vermeyen ama mimariyi değiştiren duvar yıkımları ise tüm kat maliklerinin yüzde yüz yazılı onayını gerektiriyor.
Böyle bir durumla karşılaştığınızda apartman toplantısında çözüm aramak yerine, can güvenliği riski taşıdığı için belediyeye şikayetle idari durdurma sağlanabilir.
Kolon kesilmesi veya taşıyıcı duvarın yıkılması, kat mülkiyeti hukukunun en ağır ihlallerindendir çünkü yalnızca ortak yeri değil binanın tamamının güvenliğini ilgilendirir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, kat maliklerini anagayrimenkulün mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur tutar ve kat malikinin kendi bağımsız bölümünde dahi anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağını açıkça söyler. Bu nedenle dükkân sahibinin ruhsat alsa bile taşıyıcı sisteme müdahale etmesi mümkün değildir. İzlenecek yol iki koldan yürür.
Hukuk tarafında 33. madde uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurulup hâkimin müdahalesi istenir ve eski hâle getirme talep edilir; bina güvenliği söz konusu olduğu için tedbir talebi de yapılır.
İdari tarafta ise belediyeye başvurularak İmar Kanunu kapsamında tespit ve mühürleme işlemi istenir; ayrıca durum savcılığa da bildirilebilir. Çatı ve teras üzerindeki imalatları ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, acil tedbir ve eski hâle getirme sürecinizi yürütmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Alt kattaki dükkan sahibi kendi mülkü içindeki kolonu kesebilir mi?
Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kolonlar binanın ortak alanı sayılır ve dükkan sahibinin buralara müdahale etmesi kesinlikle yasaktır. Binanın statik yapısını ve can güvenliğini tehlikeye atan bu tür işlemler, mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilemez ve ağır yaptırımlara tabidir.
-
İki dükkanı birleştirmek için aradaki duvarı yıkmak yasal mıdır?
Bağımsız bölümleri ayıran ana duvarların yıkılması esaslı bir mimari değişiklik olduğu için tüm kat maliklerinin oybirliği ile rızası gerekir. Ayrıca bu işlemin binanın statiğine zarar vermediğinin teknik raporla ispatlanması ve belediyeden onaylı tadilat projesi alınması zorunludur.
-
Dükkanında kolon kesen veya taşıyıcı duvarı yıkan biri nereye şikayet edilir?
Bu durumda vakit kaybetmeden ilçe belediyesine ihbarda bulunmalı, Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusu yapmalı ve Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmalısınız. Belediye ekipleri ruhsatsız işlemi durdurup mühürleme yaparken, mahkeme ise yapının eski haline getirilmesine karar verir.
-
Apartman sakinleri izin verirse dükkanda kolon kesilebilir mi?
Hayır, binanın sağlamlığını ve can güvenliğini tehdit eden müdahaleler için tüm komşular imza verse dahi bu izin hukuken geçersizdir. Kamu düzenini ve yaşam hakkını tehlikeye atan kolon kesme eylemi hiçbir rıza ile yasal hale getirilemez.
-
Yıllar önce yapılmış bir kolon kesme işlemi için hala dava açılabilir mi?
Evet, binanın taşıyıcı sistemine ve mimari güvenliğine yönelik ihlallerde herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Tehlike arz eden bu tür durumlar tespit edildiği an, aradan ne kadar zaman geçerse geçsin eski hale getirme davası açılabilir.
-
Mahkeme kararına rağmen dükkan sahibi eski hale getirme işlemini yapmazsa ne olur?
Dükkan sahibi verilen süre içinde gerekli onarımı yapmazsa, mahkeme kararı icra dairesi aracılığıyla zorla yerine getirilir. İcra kanalıyla yapılan onarımın tüm masrafları, mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri ile birlikte doğrudan dükkan sahibinden tahsil edilir.
-
İki dükkan arası duvar yıkımı yasal mı?
İki dükkanı birleştirmek için aradaki bağımsız bölümleri ayıran duvarları veya ortak alana sarkan dış duvarları yıkmak, kat maliklerinin oybirliği şartına bağlıdır.
-
Apartmanda duvar veya kolon kesmek yasak mı?
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar veremez (KMK m.19/2). Taşıyıcı kolon, kiriş veya perde duvarları kesmek hukuken mutlak surette yasaktır.
