Teras Kapatmak ya da Çatıya Oda Yapmak Yasal mı? Cezası ve Komşu Onayı

En üst katta oturuyorsunuz, terasınız ya da çatıya çıkışınız var ve oraya bir oda yapmak ya da terası camla, duvarla kapatıp evinize katmak istiyorsunuz. Ya da komşunuz bunu yaptı ve siz ne yapabileceğinizi soruyorsunuz.

Kısa cevap şudur: apartmanın çatısı ve genel dam terası bütün kat maliklerinin ortak malıdır. Buraya oda yapmak, yani binaya yeni kapalı alan eklemek, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bütün kat maliklerinin oybirliğini ve projenin değiştirilmesini gerektirir. Tek bir komşunun “hayır” demesi yeter. İzinsiz yapılan oda ya da kapatma için komşular eski hale getirme davası açabilir; belediye de imar mevzuatına göre ceza ve yıkım kararı verebilir.

Çatı ve Teras Kimin Malı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, bazı yerleri her durumda ortak yer sayar. Bunların arasında çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları da vardır. Yani tapunuzda yalnızca daireniz yazar; çatı ve genel dam terası, binadaki herkesin arsa payı oranındaki ortak malıdır.

Teras yalnızca sizin dairenizden çıkılabiliyor olsa bile bu sonucu değiştirmez. Erişimin tek daireden olması, o yeri fiilen sizin kullanmanızı sağlayabilir, ama orayı size ait bir bağımsız bölüme dönüştürmez. Bu yüzden “terasa sadece benden çıkılıyor, burası benim” savunması mahkemede tek başına sonuç vermez.

Çatıya eşya koymak, saksı ya da masa yerleştirmek gibi kalıcı olmayan kullanım ise ayrı bir konudur. Bu tür kullanım yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına bağlıdır; diğer maliklerin kullanımını engellemiyor ve binaya zarar vermiyorsa genellikle sorun yaratmaz.

Önce Bakın: Kendi Terasınız mı, Genel Dam Terası mı?

Teras sorularında en çok karıştırılan nokta budur. İki ayrı durum vardır:

• Genel dam terası: binanın çatısında, projede ortak yer olarak gösterilen alan.
• Bağımsız bölüme ait teras: projede ve tapuda dairenizin parçası ya da eklentisi olarak gösterilen teras.

Hangisi olduğunu öğrenmenin yolu, belediyeden binanın onaylı mimari projesini ve tapudaki kat mülkiyeti kaydını incelemektir. Projede teras dairenize ait gösteriliyorsa, orası sizin kullanımınızdadır; ama bu da terası duvarla kapatıp yeni bir oda yapma hakkı vermez.

Kendi terasınızı kalıcı olarak kapatmak, binanın dış görünüşünü ve projesini değiştirir. KMK m.19/1, kat maliklerini binanın mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlü tutar. Ayrıca kapatma kapalı alan ve imar emsali yarattığı için belediye izni gerektirir.

Çatıya Oda Yapmak İçin Ne Gerekir?

KMK m.44, binanın üstüne kat ilavesi ve sonradan bağımsız bölüm yapılması için şu üç şartı birlikte arar:

• Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi.
• Yeni durum dikkate alınarak bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi.
• Yeni bölüm için tapuda resmi senetle kat irtifakı kurulması.

Bunlara ek olarak değiştirilmiş projenin belediyece onaylanması ve yapı ruhsatı alınması gerekir. Yani komşuların hepsi kabul etse bile, belediye izni olmadan çatıya oda yapılamaz.

Oybirliğine katılan ama masraflara katılmak istemeyen kat malikleri de olabilir. Kanun bu durumda, yeni bölüm nedeniyle onların arsa paylarından azalan kısmın bedelinin kendilerine ödenmesini şart koşar. Bedel ödenince yeni bölüm, onu yaptıranın mülkü olarak tapuya yazılır.

Ortak Yerde Daha Küçük Değişiklikler: 4/5 Kuralı

Her değişiklik oybirliği gerektirmez. KMK m.19/2’ye göre ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapmak ya da dış cepheyi farklı renge boyamak için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.

Çatıya güneş paneli ya da su deposu koymak, terasa bir korkuluk ya da tente takmak gibi işler bu kapsamda değerlendirilebilir. Ama yapılan iş yeni bir kapalı alan yaratıyorsa, yani fiilen bir oda ya da bağımsız bölüm ilavesi oluyorsa, 4/5 yetmez ve m.44’teki oybirliği aranır.

Katlanır cam balkon gibi sökülebilir sistemlerin durumu ise ayrıca tartışılır. Bu konuyu cam balkon için apartman izni yazımızda anlattık.

Belediye İzni ya da İskan Komşu Onayının Yerine Geçer mi?

Hayır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2007/11377 E. 2008/2613 K. sayılı kararında, kat malikinin onaylı projede olmayan bir bölümü kullandığı, yaptırdığı rölöve projesinin bütün kat maliklerinin imzasını taşımadığı bir olayda şu sonuca varılmıştır: m.44’teki oybirliği kararı yoksa, belediyenin değişiklik projesini onaylaması ve yapı kullanma izin belgesi verilmiş olması durumu değiştirmez; müdahalenin önlenmesine karar verilmelidir.

Yani kat mülkiyeti hukuku ile imar hukuku ayrı işler. Belediyeden izin almak sizi imar cezasından kurtarabilir, ama komşuların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

Terası Kapatıp Oda Yapmanın Cezası Nedir?

İzinsiz kapatmanın iki ayrı sonucu vardır.

Birincisi kat mülkiyeti tarafındadır. Diğer kat maliklerinden biri ya da yönetici, sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme ve müdahalenin önlenmesi davası açabilir. Mahkeme onaylı projeyi getirtir, keşif yapar ve projeye aykırı kapatma ya da oda tespit edilirse, KMK m.33 uyarınca bunun kaldırılması için süre verir. Karara uyulmazsa idari para cezası ve icra yoluyla yıkım gündeme gelir.

İkincisi imar tarafındadır. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı için belediye, İmar Kanunu’na göre yapının mühürlenmesine, idari para cezasına ve aykırılık giderilmezse yıkıma karar verebilir. Komşular belediyeye şikâyette bulunarak bu süreci başlatabilir.

Bu iki yol birbirinden bağımsızdır. Belediye cezasını ödemek, komşuların açtığı eski hale getirme davasını ortadan kaldırmaz. Tersi de geçerlidir: komşular dava açmasa bile, belediye denetiminde ya da bir şikâyet üzerine ruhsatsız ilave tespit edilirse imar yaptırımları ayrıca uygulanabilir. Ayrıca ruhsatsız ilave, daireyi satarken ya da krediyle satın alınmasında ekspertiz aşamasında sorun çıkarabilir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk bu tür anlaşmazlıklarda gerçekten işe yarayabilir. Örneğin terası kapatan komşu, kapatmayı sökülebilir bir sisteme çevirmeyi, cepheye uygun hale getirmeyi ya da diğer maliklerin kabul edeceği bir bedel ödeyip yasal süreci başlatmayı kabul edebilir. Anlaşma olursa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır.

Yıllar Önce Yapılmışsa Ne Olur?

Ortak yere el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Yani oda 10 yıl önce yapılmış olsa bile dava açılabilir.

Ancak her dava otomatik olarak yıkımla sonuçlanmaz. Kat malikleri yapıyı uzun yıllar boyunca bilip ses çıkarmamışsa, bazı durumlarda davalı taraf TMK m.2’deki dürüst davranma kuralına dayanarak hakkın kötüye kullanıldığını ileri sürebilir. Bu itirazın kabul edilip edilmeyeceği somut olaya bağlıdır.

Daireyi böyle bir ilaveyle satın aldıysanız, satıcının bu durumu size bildirip bildirmediği de önemlidir. Kaçak ilave nedeniyle sonradan zarara uğrarsanız satıcıya karşı ayıp hükümlerine göre talepte bulunma imkânınız olabilir.

Yasal Yoldan Yapmak İsteyen İçin Adımlar

Terası kapatmayı ya da çatıya oda yapmayı gerçekten istiyorsanız, doğru sıra şudur. Önce belediyeden binanın onaylı mimari projesini ve imar durumunu alın; parselde ek inşaat hakkı, yani emsal kalmamışsa, komşular kabul etse bile belediye ruhsat vermez.

Emsal varsa bir mimara proje tadilatı hazırlatın ve kat malikleri kurulunu toplantıya çağırın. Oybirliği kararı, yeni arsa payı dağılımıyla birlikte karar defterine yazılmalı ve bütün maliklerce imzalanmalıdır. Masrafa katılmak istemeyen malikler varsa, arsa paylarından azalan kısmın bedeli ve ödeme şekli de bu kararda belirlenmelidir.

Sonra değiştirilen proje belediyeye onaylatılır ve yapı ruhsatı alınır. İnşaat bittikten sonra yapı kullanma izni alınır ve tapuda kat irtifakı ile kat mülkiyetine ilişkin işlemler yapılır. Bu süreç zahmetlidir ama sonunda yaptığınız alan tapulu, satılabilir ve yıkım riski taşımayan bir mülk olur.

Komşulardan biri onay vermiyorsa, onu ikna etmenin yolu genellikle adil bir bedel ya da ortak bir fayda önermektir; örneğin çatının yalıtımının yenilenmesi masrafını üstlenmek. Mahkeme yoluyla oybirliğinin yerine geçecek bir karar alınması mümkün değildir.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Çatı katı dairesinde oturuyorsunuz ve çatı arasını odaya çevirmek istiyorsunuz. Çatı arası projede ortak yerse, burayı dairenize katmak yine yeni bir kapalı alan yaratır ve m.44 kapsamına girer.

Komşunuz terası kapattı ama sizin dairenize bir zararı yok. Ortak yere yapılan müdahalede zarar şartı aranmaz; her kat maliki ortak yerin projeye uygun kullanılmasını isteyebilir.

Bütün komşular sözlü olarak kabul etti. Sözlü onay ileride ispat sorunları yaratır ve m.44’teki şartları karşılamaz. Oybirliği kararı kat malikleri kurulu karar defterine yazılmalı, arsa payları ve kat irtifakı tapuda işlenmelidir.

Benzer şekilde ortak yeri dairesine katan komşu durumunu ortak bahçeyi kapatan komşu rehberinde anlattık.

Sonuç

Apartmanın çatısı ve genel dam terası ortak yerdir. Buraya oda yapmak ya da terası kalıcı olarak kapatıp yeni kapalı alan yaratmak, bütün kat maliklerinin oybirliğini, arsa paylarının yeniden belirlenmesini ve belediye iznini gerektirir. Bunlar olmadan yapılan ilave için komşular eski hale getirme davası açabilir, belediye de ceza ve yıkım kararı verebilir.

Terasınızı ya da çatıyı yasal yoldan kullanmak ya da komşunuzun izinsiz ilavesine karşı harekete geçmek istiyorsanız, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer apartman sorunları için kat mülkiyeti hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR