Arsa Payı Düzeltme Davalarında Yargıtay’ın Aradığı Kriterler

Giriş ve Olayın Özeti

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları, mülkiyetin en temel unsurlarından biridir. Bu paylar, ortak giderlere katılım oranını, kentsel dönüşüm gibi durumlarda bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını ve bağımsız bölümlerin değerini doğrudan etkiler. Zaman zaman, bağımsız bölümler arasında arsa payı dağılımında orantısızlık olduğu iddialarıyla hukuki süreçler başlatılmaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararı, bu tür davalardaki yargısal yaklaşımı bir kez daha ortaya koymuştur.

Dava konusu olayda davacı, İstanbul Kadıköy’deki bir parselde yer alan 201 m²’lik arsa üzerindeki üç katlı binanın bodrum katında 3/32 arsa paylı 94,36 m²’lik 1 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu belirtmiştir. Davacı, çatı katındaki çok daha küçük (49 m²) 6 ve 7 numaralı dairelere 6/32 gibi daha yüksek bir arsa payı verilmiş olmasının, arsa paylarında düzeltilmesi gereken açık bir yanlışlığın kanıtı olduğunu ileri sürmüştür. Müvekkilinin 3/32 pay ile daire alamayarak mağdur olduğunu, daire yerine para ödeneceğinin beyan edildiğini ve 4/32 arsa payı sahiplerinin daire alırken kendisinin hak kaybına uğradığını iddia ederek, arsa paylarının yeniden düzenlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yerel Mahkeme (İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi), davacının arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan ve bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya koyamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Davacı vekilinin bu karara karşı yaptığı istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi tarafından esastan reddedilmiştir. İstinaf Mahkemesi, ilk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığını, vakıa tespitlerinin ve maddi hukuk normlarının doğru uygulandığını belirtmiştir.

Davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin temyiz istemi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesi dosyayı incelemiştir. Yargıtay, davacının arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkin davada, kat irtifakına geçiş tarihi olan 2006’da bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığını tespit etmiştir. Ayrıca, sonradan ortaya çıkan gelişme ve değişmelerin ise bu değerlendirmeye alınamayacağını vurgulamıştır. Bu gerekçelerle, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin kararlarında bir isabetsizlik bulunmadığına hükmederek, temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün oybirliği ile ONANMASINA karar vermiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, arsa payı düzeltme davalarında temel bir prensibi pekiştirmektedir: arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep eden davacının, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte mevcut olan ve arsa payı dağılımında açık bir orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenleri hukuken ispat etmesi gerekmektedir. Kararda özellikle vurgulanan nokta, “sonradan ortaya çıkan gelişme ve değişmelerin” değerlendirmeye alınamayacağıdır. Bu durum, arsa paylarının zaman içinde bağımsız bölümlerin değerindeki değişimlerle orantısız hale gelmesinin tek başına düzeltme sebebi sayılmadığını göstermektedir. Örneğin, kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan yeni imar hakları veya piyasa değerindeki artışlar, başlangıçtaki arsa payı dağılımındaki varsayılan bir hatayı otomatik olarak düzeltme nedeni yapmayacaktır.

Bu karar, kat maliklerinin ve müteahhitlerin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulum aşamasında arsa paylarını titizlikle belirlemelerinin ve hakkaniyete uygun bir dağıtım yapmalarının önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Olası uyuşmazlıkların önüne geçmek ve telafisi güç hak kayıplarını engellemek adına, bu süreçlerin hukuki uzmanlık gerektiren bir yaklaşımla yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Zira Yargıtay’ın bu içtihadı, başlangıçta yapılan hataların sonradan düzeltilmesinin ne kadar zorlu bir hukuki süreç gerektirdiğini açıkça göstermektedir.

Karar Künyesi

• Mahkeme: T.C. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
• Esas Numarası: 2019/5584 E.
• Karar Numarası: 2020/1730 K.
• Karar Tarihi: 09/06/2020
• İlk Derece Mahkemesi: İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
• İstinaf Mahkemesi: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR