İcra Yoluyla Satın Aldığınız Taşınmazda İyi Niyetiniz Nasıl Değerlendirilir?
Bir taşınmazı cebri icra yoluyla, yani icra dairesinin düzenlediği bir ihaleden satın aldıysanız ve sonradan bu taşınmazın bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğu ve sözleşmenin feshedildiği ortaya çıktıysa, ihaleyle edindiğiniz tapunuzun korunup korunmadığını merak edebilirsiniz. Yargıtay’ın bu kararı, bu özel duruma da değiniyor.
Bu davada, istinaf başvurusunu süresinde yapmayan bir davalının temyiz istemi bu usul eksikliği nedeniyle reddedilmiştir, kanun yollarına başvuru sürelerine dikkat etmek her zaman kritik önem taşır.
Olayın Özeti
Bir arsa sahibi, yükleniciyle imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesinin ardından, yükleniciden bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Davalılardan biri, taşınmazı yükleniciden doğrudan değil, cebri icra yoluyla, yani bir icra ihalesinden satın aldığını, bu nedenle tapu kaydına güvenerek iyi niyetle edindiğini savunmuştur.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, güncel içtihadı birleştirme kararı çerçevesinde, taşınmazı cebri icra yoluyla edinen bir kişinin de, tıpkı doğrudan satın alan veya ipotek tesis eden üçüncü kişiler gibi, iyi niyet korumasından yararlanabileceğini belirtmiştir. Bu kişinin de kötü niyetli sayılabilmesi için, ihale anında sözleşmenin sorunlu olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiğinin arsa sahibi tarafından somut delillerle ispatlanması gerektiğine karar vermiştir. Bu değerlendirme yapılmadan verilen istinaf kararını bozarak, dosyanın bu yönde yeniden incelenmesini istemiştir.
Bu korumanın hukuki dayanağı, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişiyi koruyan Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesidir. Yargıtay bu kararla, korumanın kapsamını icra yoluyla mal edinen kişileri de içerecek şekilde genişletmiş, edinim yolunun (doğrudan satış, icra ihalesi veya ipotek) korumanın uygulanmasında fark yaratmadığını netleştirmiştir.
Kötü niyetin varlığını ispat yükü, korumayı çürütmek isteyen arsa sahibine aittir; ihale kayıtlarında veya dosyada, alıcının ihale anında sözleşmenin sorunlu olduğunu bildiğine dair somut bir delil yoksa, icra yoluyla edinilen tapu da aynı güvenden yararlanmaya devam eder.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Bir taşınmazı icra yoluyla düzenlenen bir ihaleden satın aldıysanız, bu taşınmazın daha önce bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğu ve sözleşmenin sonradan feshedildiği ortaya çıksa bile, tapunuz otomatik olarak geçersiz sayılmaz. Siz de, doğrudan satın alan kişiler gibi, iyi niyet korumasından yararlanırsınız; arsa sahibinin sizin kötü niyetli olduğunuzu ayrıca ispatlaması gerekir.
İcra Yoluyla Edinim de Korunur
Bir taşınmazı icra ihalesi yoluyla edinmiş olmanız, doğrudan satın almadan farklı bir koruma rejimine tabi değildir.
İstinaf Süresine Dikkat Edilmeli
Bu davada bazı davalıların istinaf başvurusunu süresinde yapmaması, o davalılar için temyiz hakkının kaybına yol açmıştır.
Her Davalı İçin Ayrı Değerlendirme Yapılmalı
Aynı davada farklı şekillerde taşınmaz edinen davalılar, kendi somut durumlarına göre ayrı ayrı değerlendirilir.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi | 2024/3059 | 2025/2232 | 27.05.2025 | Cebri icra yoluyla taşınmaz edinen üçüncü kişinin iyi niyetinin korunması |
İcra Yoluyla Edindiğiniz Bir Taşınmazla İlgili Sorununuz mu Var?
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı ve arsa sahibi sözleşmeyi iptal etti, müteahhitten aldığım dairenin tapusu elimden alınır mı?
Yargıtay’ın en yeni kararlarına göre, tapuya güvenerek and bedelini ödeyerek daire satın aldıysanız tapunuz elinizden alınamaz, hakkınız korunur. Ancak arsa sahibi sizin kötü niyetli olduğunuzu, yani inşaatın tamamlanamayacağını bilerek evi ucuza kapattığınızı somut delillerle ispat ederse durum değişebilir.
-
Arsa sahibi, müteahhit işi yapmadığı için bana ‘avans tapu verilmişti, bu satış geçersiz’ diyerek dava açabilir mi?
Hukuk sistemimizde ‘avans tapu’ diye bir kavram yoktur. Müteahhit adına tapuda kayıtlı olan bir taşınmazı satın almanız tamamen yasaldır and arsa sahibi sırf bu gerekçeyle tapunuzu iptal ettiremez.
-
Müteahhitten aldığım evin tapusunu korumak için mahkemede neyi kanıtlamam gerekiyor?
Sizin bir şey kanıtlamanıza gerek yoktur; kanunen tapuya güvenerek ev alan herkes baştan ‘iyi niyetli’ kabul edilir. Eğer tapunuzun iptal edilmesi isteniyorsa, sizin kötü niyetli olduğunuzu and arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sorunları bilerek bu evi aldığınızı arsa sahibinin ispatlaması gerekir.
