Müteahhitten Alınan Sözleşme İle Sadece Arsa Sahibine Dava Açılabilir mi?

Müteahhitten ev satın aldığınızda sözleşmeniz arsa sahibiyle değil müteahhitle olduysa, sorun çıktığında sadece müteahhide mi yoksa arsa sahibine de dava açabilir misiniz? Bu, temliken tescil davalarında sıkça karşılaşılan ve davanın daha en baştan reddedilmesine yol açabilen kritik bir usul sorunu.

Zorunlu dava arkadaşlığı kuralının bu davada neden bu kadar önemli olduğunu, Yargıtay’ın eksik husumeti nasıl değerlendirdiğini ve tapuyu alabilmek için mahkemede aranan kesin şartları anlatıyoruz.

Topraktan Ev Almanın Hukuki Temeli: Alacağın Temliki (Devri) Kavramı

Davanın kime açılacağı (husumet) meselesini doğru anlayabilmek için, öncelikle müteahhitle imzaladığınız o sözleşmenin hukuki doğasını çok iyi kavramak gerekir. İnşaat sektöründe “topraktan”, “projeden” veya “maketten” ev satın almak olarak bilinen işlem, hukuki terminolojide arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında kurulan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne dayanan bir “alacağın temliki” işlemidir.

Siz müteahhitle ofisinde bir sözleşme imzalayıp paranızı ödediğinizde, aslında o an fiziken var olan, tapusu hazır bir ev satın almış olmazsınız. Siz, müteahhidin arsa sahibi ile yaptığı ana sözleşme uyarınca, inşaatı hatasız bir şekilde bitirdiği takdirde arsa sahibinden hak edeceği bağımsız bölümü (tapuyu) talep etme “hakkını” satın almış olursunuz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 183. maddesi gereğince yüklenici, arsa sahibine karşı kazanacağı bu kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini), arsa sahibinin rızasına dahi ihtiyaç duymaksızın üçüncü kişilere (size) devredebilir.

Uygulamada sıkça yaşanan bir panik de bu sözleşmenin noterde yapılmamış olmasıdır. Müteahhidin arsa sahibinden alacağını size devretmesi işleminin (temlikin) geçerliliği için TBK’nın 184. maddesi uyarınca resmi şekil (noter onayı) şartı aranmaz; alacağın temliki sözleşmesinin “yazılı şekilde” yapılmış olması, şahsi hakkın size geçmesi için hukuken tamamen yeterlidir. Ancak bu yazılı belge, tapuyu doğrudan cebinize koymaz; sadece arsa sahibine karşı “müteahhidin yerine geçerek” ifa (tapu devri) talep etme hakkı verir.

Temliken Tescil Davalarında Zorunlu Dava Arkadaşlığı (Husumet Kuralı)

İşte vatandaşlarımızın kendi başlarına veya uzman olmayan ellerde davalarını kaybetmesine yol açan en kritik hukuki dönemece geldik. Elinizdeki sözleşmeyle tapu devrini arsa sahibinden isteyeceksiniz; peki davayı kime açacaksınız?

Mantık size sadece tapunun sahibi olan arsa sahibine dava açmayı fısıldayabilir. Ancak hukukumuzda, yükleniciye (müteahhide) bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü ondan temlik alan üçüncü kişinin açacağı tapu iptali ve tescil davasında, davanın sadece bağımsız bölümün kayıt maliki olan arsa sahibine karşı açılması usulen yasaktır. Zira arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan arsa sahibi ile yüklenici arasında kanun gereği “zorunlu dava arkadaşlığı” bulunmaktadır.

Neden mi? TBK’nın 188. maddesi uyarınca; borçlu (arsa sahibi), temlik işlemini öğrendiği sırada önceki alacaklısına (müteahhide) karşı sahip olduğu tüm savunmaları ve itirazları, yeni alacaklıya (size) karşı da birebir ileri sürme hakkına sahiptir. Yani arsa sahibi mahkemede size dönüp; “Benim seninle bir anlaşmam yok. Benim muhatabım müteahhittir. Müteahhit inşaatı eksik yaptı, fen kurallarına uymadı, iskanı (yapı kullanma izin belgesini) almadı. Ben müteahhide tapuyu vermezdim ki, onun hakkını devralan sana vereyim!” diyerek haklı bir savunma yapabilir.

Böyle bir tabloda mahkemenin, sizin tapuyu hak edip etmediğinize karar verebilmesi için; müteahhidin arsa sahibine karşı olan edimlerini (borçlarını) bütünüyle yerine getirip getirmediğini, inşaatın seviyesini ve kalitesini derinlemesine incelemesi ve tespit etmesi zorunludur.

Müteahhidin haklarını, borçlarını ve arsa sahibiyle olan hesaplaşmasını yargılayacak olan bir mahkemenin, müteahhidin bizzat davada taraf (davalı) olmadığı bir senaryoda hüküm kurması hukuken imkânsızdır. Bu uyuşmazlığın kaynağı arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme olduğu için, mahkemede verilecek karar her ikisinin de hukuki durumunu doğrudan etkileyecektir.

Dolayısıyla, tapu iptal ve tescil talepli bu davalarda (hukuki adıyla temliken tescil davalarında) hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin (müteahhidin) davalı safında birlikte yer alması (taraf teşkilinin sağlanması) mutlak bir hukuki zorunluluktur.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Eksik Husumet ve Kamu Düzeni

Yargıtay’ın inşaat hukukuna dair yerleşik içtihatları, taraf teşkili (zorunlu dava arkadaşlığı) konusunda sıfır tolerans prensibiyle hareket eder. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 04.06.2020 tarihli, 2020/623 Esas ve 2020/1274 Karar sayılı emsal içtihadında son derece net ve kesin bir biçimde vurgulandığı üzere; temliken tescil davalarında, yüklenicinin (müteahhidin) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti şart olduğundan, arsa sahiplerinin ve yüklenicinin bu davada eksiksiz olarak yer alması zorunludur.

Eğer siz veya tecrübesiz bir vekil, şahsi hakka dayanarak açtığı tapu iptal davasında sadece kayıt malikini (arsa sahibini) davalı olarak gösterirse ne olur?

• Mahkeme, davacı olarak size, davada taraf olmayan müteahhit hakkında yeni bir “birleştirme talepli dava” açmanız için kesin ve kısıtlı bir süre vermek zorundadır.
• Verilen bu kesin süre içinde müteahhide karşı davayı açıp, mevcut dosyanızla birleştirmezseniz (yani taraf teşkilini tamamlamazsanız), mahkeme davanızın esasına hiç girmeden davanızı usulden reddedecektir.
• Diyelim ki ilk derece mahkemesi bu eksikliği gözden kaçırdı ve sadece arsa sahibine karşı davanızı kabul etti. Yargıtay’ın uygulamalarına göre, taraf teşkili meselesi “kamu düzenine” ilişkin bir kuraldır. Bu nedenle, temyiz aşamasında Yargıtay, taraflar bu durumu hiç dile getirmemiş olsa bile eksikliği kendiliğinden (re’sen) tespit edecek ve sırf bu usul hatasından (müteahhidin davalı gösterilmemesinden) dolayı lehinize olan mahkeme kararını kesin olarak bozacaktır.

Yıllarca süren bir dava maratonunun ardından, sadece dava dilekçesinde bir isim eksik yazıldı diye davanın Yargıtay’dan dönmesi, bir vatandaşın yaşayabileceği en ağır hukuki travmalardan biridir.

Mahkemede Tapuyu Alabilmek İçin Aranan Kesin Şartlar Nelerdir?

Zorunlu dava arkadaşlarının (arsa sahibi ve müteahhit) tamamını doğru bir şekilde davalı koltuğuna oturttunuz diyelim. Mahkemenin tapuyu sizin adınıza tescil etmesi için aşağıdaki şartların eksiksiz olarak gerçekleştiğini, kusursuz delillerle (bilirkişi raporları, belediye kayıtları, proje tasdikleri) ispatlamanız gerekmektedir:

Eğer müteahhit bu yükümlülükleri eksik bırakmışsa, mahkeme aşamasında size “nama ifaya izin” yoluyla bizzat kendi bütçenizle veya diğer mağdurlarla birleşerek bu eksiklikleri (örneğin iskan masraflarını) tamamlama yetkisi verilmesi talep edilebilir; ancak bu, son derece karmaşık ve teknik bir ayrı dava/talep sürecidir.

Davayı Kime Yöneltmelisiniz: Üç Olası Kurgu

Müteahhitten daire alan kişinin davayı kime yönelteceği, aradaki hukuki kurguya göre değişir. Uygulamada üç tipik durum karşımıza çıkar ve her birinde davalı farklıdır.

Birinci durumda daire, müteahhide düşen bağımsız bölümlerden biridir ve müteahhit bu bölüm üzerindeki hakkını size devretmiştir. Bu devir alacağın temliki niteliğindedir; Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi uyarınca borçlunun rızasına gerek olmaksızın hüküm doğurur. Böylece müteahhidin arsa sahibinden olan tescil alacağını devralmış olursunuz ve talebinizi arsa sahibine yöneltebilirsiniz.

İkinci durumda müteahhit kendi edimini tamamlamamıştır. Devraldığınız hak, müteahhidin sahip olduğu haktan fazlası olamayacağı için arsa sahibi, inşaatın eksik kaldığı def’ini size karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle bu dosyalarda inşaatın hangi seviyede olduğunun tespiti belirleyici olur.

Üçüncü durumda daire, arsa sahibine düşen bölümlerden biridir ve müteahhidin böyle bir bölüm üzerinde tasarruf yetkisi yoktur. Bu hâlde arsa sahibine karşı tescil talebi ileri sürülemez; talep, ödediğiniz bedelin iadesi ve zararınızın tazmini olarak müteahhide yöneltilir. Bu üç ihtimal nedeniyle uygulamada dava çoğu zaman hem müteahhide hem arsa sahibine birlikte açılır ve mahkeme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım cetvelini inceleyerek dairenin kime düştüğünü belirler.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Sadece arsa sahibine dava açarak tapunuzu kurtarmaya çalışmak, taraf teşkili kuralını ihlal etmek anlamına gelir; müteahhit de davaya dahil edilmelidir.

Bu hata davanızın reddedilmesine, mahkeme masraflarını ve karşı taraf avukatlık ücretini ödemenize yol açabilir. Temliken tescil davaları zorunlu dava arkadaşlığı ve arsa sahibinin şahsi itirazları gibi teknik konular barındırıyor.

Müteahhitten daire alan kişinin arsa sahibine karşı doğrudan dava açıp açamayacağı, aradaki hukuki ilişkinin kurgusuna bağlıdır. Sözleşmeniz yalnızca müteahhitle yapılmışsa, kural olarak sözleşmenin nispiliği gereği talepleriniz müteahhide yöneliktir. Buna karşılık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, kendisine düşecek bağımsız bölümler üzerindeki hakkını üçüncü kişilere devredebilir; bu devir alacağın temliki niteliğindedir ve Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi uyarınca borçlunun rızasına gerek olmaksızın hüküm ifade eder.

Bu durumda alıcı, müteahhidin arsa sahibinden olan alacağını devralmış sayılır ve tescil talebini arsa sahibine yöneltebilir. Ancak devralınan hak, müteahhidin kendi edimini yerine getirmiş olması şartına bağlıdır; inşaat tamamlanmamışsa arsa sahibi bu def’iyi ileri sürebilir. Bu nedenle dava, çoğu zaman hem müteahhide hem arsa sahibine birlikte yöneltilir. Tapu devrinin sağlanması sürecini ayrı bir yazıda ele aldık. Eser Sözleşmesi Davaları alanındaki deneyimimizle, davayı doğru kişilere yöneltmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR