Daire Satıldığında Eski Aidat Borcundan Kim Sorumlu?

Dairenizi sattınız ya da yeni bir daire satın aldınız ve apartman yönetimi ortaya eski dönemlere ait bir aidat borcu çıkardı. Alıcıysanız borcu hiç görmemişsiniz, satıcıysanız çoktan devrettiğiniz daire için neden yazı geldiğini sormuşsunuzdur. İki taraf da aynı soruyla karşı karşıya kalıyor: bu borç kimin?

Kısa cevap şudur: ortak gider ve aidat borcu, borcun doğduğu dönemde kat maliki olan kişiye aittir. Satıştan önceki dönemin borcu satıcıda kalır, tapu devrinden sonraki dönemin borcu alıcıya geçer. Sözleşmede alıcı eski borcu açıkça üstlenmişse, tarafların kendi aralarındaki ilişki değişir.

Kanun Aidat Borcunu Kime Yüklüyor?

Dayanak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesidir. Bu maddeye göre her kat maliki, kapıcı, kaloriferci gibi giderlere eşit olarak, ortak yerlerin bakım ve onarımı ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Yükümlülük kişiye değil, kat malikliği sıfatına bağlıdır.

Gideri ödemeyen kat maliki hakkında her kat maliki ya da yönetici dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Giderin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı da kanunun açık hükmüdür.

Kanun, borcun doğduğu dönemde kimin malik olduğuna bakar. Bu yüzden aidat borcu daireye yapışmış bir borç gibi görünse de ana kural şudur: borçtan, o dönemin maliki sorumludur.

Yargıtay Satış Tarihini Ölçü Alıyor

Yargıtay uygulaması bu ana kuralı doğrudan yazıyor. Kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 12.11.2013 tarihli 2013/11983 E., 2013/15331 K. sayılı kararında bir bağımsız bölümü 09.03.2009 tarihinde satan kat malikinin aidat ve ortak giderlerden satış tarihine kadar sorumlu olduğunu, bu tarihten sonra sorumluluğun yeni maliklere ait olacağını belirtti.

Aynı kararda ilginç bir ayrıntı daha var. Dosyadaki bir protokol, satıştan sonraki dönemi de satıcıya yüklüyordu. Daire, bu metnin yalnızca onu imzalayanlar arasında uygulanabileceğini, satıştan sonraki dönem borcundan satıcının sorumlu tutulamayacağını kabul etti.

2013/20463 E., 2014/1613 K. sayılı karar ise aynı yaklaşımı yeni malik açısından gösteriyor. Daire, davalının bağımsız bölümü 2006 yılında satın aldığını, takibe konu borcun 15.02.2007 ile 15.12.2007 dönemine ait olduğunu ve bu dönemde davalının malik olduğunu vurguladı. Davalı kooperatife üye olmasa bile kat maliki sıfatıyla aidattan sorumluydu. Daire, borcun gerçek tutarı eksik incelendiği için hükmü bozdu.

Bu kararlar kapatılan 18. Hukuk Dairesine ait. Aynı ilkeyi 2020 sonrasında açıkça yazan bir karar araştırmada çıkmadı, ancak ilke Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 metninden doğuyor ve uygulamada bu yönde işliyor.

Hangi Durumda Kim Sorumlu Olur?

Tapu devrinin tarihi burada belirleyicidir. Taşınmaz mülkiyeti Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca tescille kazanılır. Noterde ya da tapuda bir satış vaadi imzalamış olmanız, tescil olmadıkça sizi kat maliki yapmaz.

Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan beş durumu özetliyor. Kendi durumunuz tabloya tam uymuyorsa, tapu kaydı ile sözleşme birlikte okunmalıdır.

Sözleşmede Eski Borcu Alıcıya Yükleyen Madde Varsa

Gayrimenkul satışlarında yaygın bir ibare vardır: daireye ait her türlü aidat, vergi ve ortak gider borcunu alıcı ödeyecektir. Bu cümlenin hukuki karşılığı borç üstlenmedir ve Türk Borçlar Kanununda iki ayrı biçimi düzenlenir.

İç üstlenme, TBK m.195 uyarınca alıcı ile satıcı arasında kalır. Alıcı, borcu bizzat ödeyerek ya da alacaklının rızasıyla üstlenerek satıcıyı borcundan kurtarmakla yükümlü olur. Yani satıcıdan para isteyen yönetim varsa satıcı, alıcıya dönüp “bu borcu sen üstlenmiştin” diyebilir.

Dış üstlenme ise TBK m.196 uyarınca borcu üstlenen ile alacaklı arasında yapılan sözleşmeyle olur. Alacaklı, çekince ileri sürmeksizin üstlenenin ödemesini kabul ederse borcun üstlenilmesini kabul etmiş sayılır. Burada alacaklı, yani apartman yönetimidir. Yönetim sözleşmeye taraf olmadığı sürece, alacağını yine satıcıdan isteme hakkını korur.

Yeni Malike Eski Borç İçin Takip Başlatılırsa

Satıştan sonra yeni malikin adına, geçmiş döneme ait aidat için ödeme emri gönderilmesi sık yaşanan bir durumdur. Böyle bir tebligat aldıysanız ilk işiniz sakin kalıp tarihleri kontrol etmektir.

Kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 08.06.2009 tarihli 2009/5902 E., 2009/6157 K. sayılı kararı bu konuda yol gösterici. Daire, takip talebinde borçlu olarak gösterilmeyen yeni malik adına doğrudan ödeme emri çıkarılamayacağını, İcra ve İflas Kanununun 58 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre takip talebinde borçlunun adının gösterilmesi gerektiğini belirtti.

Ödeme emrine itiraz için süre kısadır. İİK m.62 uyarınca itiraz, ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılır. Bu süreyi kaçırırsanız borca itiraz etmemiş sayılırsınız. Tebligatı aldığınız gün tarihini not edin ve belgeleri hemen toparlayın.

Kanuni İpotek ve Tapu Kaydı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 yönetime bir güvence daha tanır. Mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Aynı maddeye göre kat maliklerinin gider borcundan doğan alacakları da önceliklidir.

Bu nedenle alıcı için en önemli kontrol tapu kaydıdır. Tapu kütüğünde aidat alacağı nedeniyle bir ipotek şerhi görürseniz, bunun taşınmaz üzerindeki bir yük olduğunu ve satın alma kararınızı etkileyebileceğini bilmelisiniz. Kanun, aidat borcunu tapu devrinin şartı olarak göstermez; bu kontrol sizin sorumluluğunuzdadır.

Alıcı Olarak Satın Almadan Önce Ne Yapmalısınız?

Sözleşmeyi imzalamadan önce apartman ya da site yönetiminden dairenin güncel borç durumunu yazılı isteyin. Yazıda hangi dönemlere ait ne kadar borç olduğu ve gecikme tazminatı hesabı belirtilmelidir. Yönetici bu yazıyı vermezse, durumu yazılı olarak talep ettiğinizi belgelemek de işe yarar.

Satış sözleşmesine ve tapu devir tutanağına bakın. Borç üstlenme ibaresi varsa ne anlama geldiğini satıcıyla konuşun. Bilmediğiniz bir borcu üstlenmek yerine, borcun satış bedelinden düşülmesini ya da satıcı tarafından devir günü kapatılmasını önerin.

Devir günü ödenmesi gereken aidatın hesabını da netleştirin. Kanun satış ayı için ayrı bir kural koymadığından, aidatın günlere bölünmesi gibi bir anlaşma yapılacaksa bunu yazılı hale getirin. İleride çıkacak “o ay kimin” tartışması en sık bu eksiklikten doğar.

Satıcı Olarak Neye Dikkat Etmelisiniz?

Satıcı için en güvenli yol, tapu devrinden önce yönetimden borç yoktur yazısı almak ve bunu saklamaktır. Borç varsa satıştan önce ödemek, hem takip riskini hem de kanuni ipotek riskini ortadan kaldırır.

Satış sonrası yönetimin sizden hâlâ para istemesi, borcun satıştan öncesine ait olması halinde hukuka uygundur. Ancak satış tarihinden sonraki dönemin aidatını istiyorsa, itiraz etmeli ve tapu devir tarihini gösteren belgeyi yönetime iletmelisiniz.

Daireyi sattıktan sonra da tek bir ödeme emri bile gelse, süreyi kaçırmamak için yedi günlük itiraz süresini takip edin. Süresinde itiraz edilmeyen ödeme emri kesinleşir.

Dairede Kiracı Varsa Durum Değişir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı yararlananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu söyler. Yani kiracı da sorumlu tutulabilir.

Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracı için bu, ev sahibinin borcu yüzünden kendi kirasını iki kez ödemeyeceği anlamına gelir.

Yönetime Karşı Haklarınız Nelerdir?

Yeni malik olarak sizi bağlayan, kat malikleri kurulunun kararları ve yönetim planıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.32 uyarınca kat malikleri ile külli ve cüzi halefleri kurul kararlarına uymakla yükümlüdür. Yani satın aldığınız tarihten itibaren alınan aidat kararları sizin için de geçerlidir.

Yönetimin aldığı bir karara itirazınız varsa kanun kısa süreler koyar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca karara aykırı oy veren ya da toplantıya katılmayan kat maliki, karar tarihinden ya da kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Her halde karar tarihinden başlayarak altı ay geçince dava hakkı düşer.

Aidatı sürekli ödememek ise ciddi sonuç doğurur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 uyarınca ortak giderlerden kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olan kat maliki hakkında, bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devri davası açılabilir.

Eski Aidat Borcu Çıktığında Yapılacaklar

Önce borcun dönemini ve tutarını yazılı isteyin. Yönetimden aylık ya da yıllık bazda döküm, gider belgeleri ve karar defteri istenebilir. Tutarlar Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamındaki giderlere mi ait, ödemeler hangi tarihten itibaren yapılmış, bunları kontrol edin.

Borç satıştan önceki döneme aitse ve sözleşmede sizi sorumlu kılan bir madde yoksa, yönetime bunu yazılı olarak bildirin ve tapu devir belgesini ekleyin. Gerekirse satıcıya noter ihtarnamesi göndererek borcu kapatmasını isteyin.

Yönetimden gelen bir ödeme emri varsa yedi gün içinde itiraz edin. Borç gerçekten sizin dönemize aitse, gecikme tazminatının her ay büyüdüğünü hatırlayarak ödemeyi geciktirmeyin. Dönemleri ayırarak ödemek, hem takibi sona erdirir hem de ileride satıcıyla yapacağınız hesaplaşmayı kolaylaştırır.

Elinizde bir ödeme emri, sözleşme ya da yönetimin borç yazısı varsa, iletişim sayfamızdan ulaşıp belgelerinizi birlikte inceleyebiliriz. Yönetici ve ortak gider uyuşmazlıklarına dair diğer yazılarımız için Kat Mülkiyeti Hukuku kategorisine göz atabilirsiniz. Yöneticinin aldığı kararlarla ilgili daha fazla bilgi için yönetici kendi başına masraflı bir karar alabilir mi yazısına bakabilir, kararlara itiraz için apartman toplantısına çağrılmadım yazısını okuyabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR