Yönetici Kendi Başına Masraflı Bir Karar Alabilir mi?

Apartman yöneticisi, kat maliklerine danışmadan kendi başına masraflı bir karar aldıysa, bu kararın geçerli olup olmadığı merak edilen bir konu. Yöneticinin yetkileri kanunda net sınırlara bağlanmış.

Faydalı yenilikler için gereken oy çoğunluğunu, lüks yeniliklerin ödemesinden kaçınıp kaçınamayacağınızı ve karar olmadan masraf yapılırsa izlenecek yolu anlatıyoruz.

Yöneticinin Görev ve Yetkilerinin Kanuni Sınırları

Toplumda genellikle yöneticinin binayla ilgili her türlü onarım, yenileme veya inşaat kararını tek başına alabileceği yönünde yanlış bir algı bulunmaktadır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi çok net bir kural koyar: Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu “vekalet” ilişkisi, yöneticinin asıl irade sahibi olmadığını, asıl iradenin “Kat Malikleri Kurulu” (apartman genel kurulu) olduğunu gösterir.

Yöneticinin tek başına, genel kurul kararı olmadan yapabileceği masraflar KMK Madde 35’te “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlığı altında sınırlı olarak sayılmıştır:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
• Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken rutin ve acil tedbirlerin alınması.
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
• Asansör, kalorifer, temizlik gibi günlük işletme giderleri için avans toplanması ve asansörlerin aylık rutin bakımlarının yaptırılması.

Görüldüğü üzere yöneticinin tek başına yapabileceği harcamalar; çatının uçması halinde acil müdahale, patlayan su borusunun tamiri veya aylık asansör bakımı gibi binanın mevcut durumunu korumaya yönelik “zorunlu ve rutin” masraflardır.

Bunların ötesine geçen, binanın şeklini değiştiren, değerini artırmayı hedefleyen veya yüksek bütçe gerektiren “faydalı” veya “lüks” nitelikteki yenilik ve ilaveler için yöneticinin tek başına karar alma yetkisi kesinlikle yoktur. Bu tür masraflı işler için muhakkak usulüne uygun toplanmış bir Kat Malikleri Kurulu kararına ve kanunun aradığı özel oy çoğunluklarına ihtiyaç vardır.

Faydalı Yenilik ve İlaveler İçin Gerekli Oy Çoğunluğu (KMK Madde 42)

Eğer yönetici, binanın mevcut ortak alanlarını daha düzgün, daha rahat kullanıma sunacak veya bu yerlerden elde edilecek faydayı çoğaltacak bir proje planlıyorsa (örneğin; binaya ısı yalıtımı/mantolama yaptırılması, eskiyen kömürlüğün bisiklet park alanına çevrilmesi veya açık otoparkın düzenlenmesi), bu işlemlere hukuken “Faydalı Yenilik ve İlaveler” denir.

Faydalı masraflar konusunda KMK Madde 42’nin emredici hükmü devreye girer:

• Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar.
• Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, ancak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Ne Demektir? Yöneticinin bu masrafı meşru olarak sizden talep edebilmesi için, binadaki toplam bağımsız bölüm (daire/dükkân) sayısının yarısından fazlasının “evet” demesi yetmez. Aynı zamanda “evet” diyen bu kişilerin arsa payları toplamının da binanın toplam arsa payının yarısından fazla olması şarttır.

Örneğin 20 daireli bir binada bir yalıtım veya faydalı çatı tadilatı kararı alınacaksa, en az 11 malikin olumlu oyu ve bu 11 malikin arsa payı toplamının %50’yi geçmesi yasal bir zorunluluktur. Yönetici bu kararı genel kurulda almadan, kafasına göre usta tutup “Her daire 50.000 TL verecek” diyemez. Derse, yapılan işlem usulsüzdür.

Çok Masraflı ve Lüks Yenilikler: Ödemekten Kaçınabilir miyim? (KMK Madde 43)

Toplu yaşam alanlarında aidat krizlerinin en tepe noktası, binanın ihtiyaçlarından ziyade gösterişine ve lüksüne hitap eden, fahiş bütçeli projelerdir. Yönetici ve bir grup kat maliki bir araya gelerek; binanın girişine devasa bir süs havuzu yaptırmak, mevcut işleyen dış cepheyi söküp yerine ithal mermer kaplatmak veya lüks bir sauna/spor salonu inşa etmek isteyebilir. Bu tür yatırımlar, mütevazı bütçeyle geçinen kat malikleri için altından kalkılamaz bir yük yaratır.

Kanun koyucu, azınlıkta kalan veya bütçesi yetmeyen kat maliklerini çoğunluğun tahakkümünden ve yöneticinin lüks harcama hevesinden korumak için büyük bir güvence mekanizması getirmiştir: KMK Madde 43 (Çok Masraflı ve Lüks Olanlar).

İlgili kanun maddesi uyuşmazlıklara şu kesin çözümü getirir:

• Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa,
• Veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde bulunmuyorsa,
• Bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, GİDERE KATILMAK ZORUNDA DEĞİLDİR.

Peki Bu Masrafı Kim Öder? Kanun, bu lüks ve çok masraflı işin faturasını itiraz eden malike değil, “onların yapılmasına karar vermiş olan kat maliklerine” keser. Yani, yönetici ve etrafındaki bir grup lüks bir peyzaj veya gösterişli bir lobi dekorasyonu kararı aldıysa ve siz genel kurulda buna muhalif kalıp faydalanmak istemediğinizi belirttiyseniz, yönetim sizden tek kuruş masraf veya avans talep edemez. Tüm maliyet, o işe “evet” diyen malikler arasında bölüştürülür.

Eğer lüks eklentiye katılmayan kat maliki (veya onun evi sattığı yeni alıcı) ileride fikrini değiştirip bu lüks yenilikten (örneğin kurulan lüks spor salonundan) faydalanmak isterse, o zaman kendi arsa payı oranında ilk baştaki yapım ve korunma giderine katılarak bu hakkı sonradan kazanabilir.

Masraflı Kararlarda Yargıtay’ın Emsal Karar Yaklaşımı

Üst mahkeme olan Yargıtay, yöneticilerin kendi başlarına aldıkları kararları veya usulsüz toplanan genel kurullarda alınan masraflı projeleri kesin bir dille iptal etmektedir. Yüksek Mahkeme’nin yaklaşımı, mülkiyet hakkının korunması ve kanuni nisaplara (çoğunluk şartlarına) tavizsiz uyulması yönündedir.

Lüks Masraf ve Karar Nisaplarına Uyulmaması: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/19686 Esas, 2016/4542 Karar sayılı emsal dosyasında; davacı kat maliki, yapılan kat malikleri kurulu toplantısında “lüks masraflara ilişkin” (KMK 42 ve 43. maddelerindeki) karar nisabına (çoğunluğuna) uyulmadığı ve bu kararların hukuka, hakkaniyete aykırı olduğu gerekçesiyle iptal davası açmıştır.

Mahkeme, “Nasılsa yeni bir toplantı yapıldı, konu kapandı” diyerek davayı reddetmişse de, Yargıtay bu kararı derhal bozmuş; o toplantıda alınan kararların KMK ve yönetim planı çerçevesinde tek tek değerlendirilip, nisaba uyulmayan lüks/masraflı harcama kararlarının iptal edilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Faydalı İşlerde Salt Çoğunluk Şartı: Bir başka emsal karar olan Yargıtay 18. HD’nin 2014/15850 Esas, 2014/18967 Karar sayılı ilamında; genel kurulda zemin döşemesinin yenilenmesi ve bunun için ek bütçe (masraf) yapılması yönünde bir karar alınmış ve iptali istenmiştir.

Yargıtay incelemesinde, bu kararın KMK Madde 19 ve 20 (ortak yerlerin bakımı, onarımı) ile KMK Madde 33 (yöneticinin tedbir alma görevi) kapsamında değerlendirildiğinde, faydalı bir onarım olduğuna ve toplantıya katılanların “salt çoğunluğu” ile meşru olarak alınabileceğine dikkat çekmiştir.

Somut olayda 635 bağımsız bölümün katıldığı toplantıda 308 “evet” oyu ile salt çoğunluk sağlandığından, bu faydalı masrafı iptal davasının reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu karar, rutin ve faydalı onarımların lüks masraflardan nasıl ayrıldığını ve çoğunluk sağlandığı takdirde maliklerin ödeme zorunluluğunda olduğunu açıkça gösterir.

Yönetici Karar Olmadan Masraf Yaparsa Ne Yapılmalı? (İptal ve Hâkimin Müdahalesi)

Eğer yöneticiniz, ne faydalı ne de lüks harcama ayrımına bakmaksızın, ortada hiçbir kat malikleri kurulu kararı (oybirliği veya çoğunluk) yokken kendi başına binaya yüksek maliyetli bir demirbaş yatırımı yapmışsa, bu eylem hukuken “yetkisiz temsil” ve kanuna aykırılık teşkil eder. Bu durumda hukuki olarak şu adımlar atılmalıdır:

1. Ödeme Yapmaktan Kaçınma Haklılığı: Geçerli bir kat malikleri kurulu kararına veya usulüne uygun tebliğ edilmiş bir işletme projesine dayanmayan keyfi masraf talepleri için icra takibi başlatılamaz. Başlatılsa dahi, süresi içinde (7 gün) icra dairesine yapılacak bir itiraz ile takip durdurulur.
2. Kararın İptali Davası (KMK Madde 33): Eğer yönetici, “Ben bu kararı genel kurulda aldım” diyerek şaibeli veya çoğunluğun sağlanmadığı bir toplantı tutanağı (karar defteri kaydı) gösteriyorsa, zaman kaybetmeden Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası açılmalıdır. Bu dava; toplantıya katılmış ancak aykırı oy kullanmışsanız karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya hiç çağrılmamışsanız kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde açılmak zorundadır.
3. Hâkimin Müdahalesi: Yönetici usulsüz kararlarla ortak alanlara müdahale ediyor ve fiziki değişiklikler yapıyorsa (örneğin ortak bahçeyi yıkıp gereksiz bir havuz inşa ediyorsa), yine Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak “Hâkimin Müdahalesi ve Eski Hâle Getirme” talep edilebilir. Hâkim, yasal çoğunluk kararı olmayan bu ucube yapıların yıkılarak binanın eski orijinal mimarisine döndürülmesine karar verir ve tüm masrafı buna keyfi olarak sebebiyet veren yönetici ve taraftarlarına yükler.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Yönetici kendi başına masraflı bir karar alamaz. Bina yalıtımı, asansör değişimi veya çatı tadilatı gibi faydalı harcamalar kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararlara tabi.

Masraf binanın standardına göre lüks sayılıyorsa, KMK madde 43 gereği bu lükstan faydalanmak istemiyorum şerhi düşerek bu bedeli ödemekten kurtulabilirsiniz.

Yöneticinin yetkisi, kat malikleri kurulunun verdiği kararlarla sınırlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi anagayrimenkulün, kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceğini söyler; yönetici de bu kararlara uymakla yükümlü kişiler arasında sayılmıştır. Dolayısıyla yönetici, karar defterinde dayanağı bulunmayan masraflı bir işi kendiliğinden yaptıramaz.

Ortak yerlerde inşaat ve onarım söz konusuysa 19. madde kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını, faydalı yenilik ve ilaveler söz konusuysa 42. madde sayı ve arsa payı çoğunluğunu arar. Bu şartlar sağlanmadan yapılan harcamalar kat maliklerine yansıtılamaz ve yönetici kişisel olarak sorumlu olur.

Kararsız yapılan harcamalara karşı yol, 33. madde uyarınca sulh mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini istemektir. Karar iptali davasının sürelerini ayrıca anlattık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, dayanaksız harcamalara itiraz etmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR