Eşim Evi Benden Habersiz Satabilir mi? Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur

Birlikte oturduğunuz evin tapusu eşinizin üzerine olsa bile, eşiniz bu evi sizin açık rızanız olmadan satamaz, bağışlayamaz ya da ipotek ettiremez. Türk Medeni Kanunu m.194 bunu açıkça yasaklar ve bu koruma tapuda aile konutu şerhi olmasa da geçerlidir.

Ev sizden habersiz satıldıysa aile mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılır. Burada önemli bir sınır vardır: evi satın alan kişi, satışın rızanız olmadan yapıldığını bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa, tapuya güvenen iyiniyetli alıcı olarak korunabilir. Bu yüzden tapuya aile konutu şerhi koydurmak, sorunu baştan önlemenin en etkili yoludur.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve hayatlarının merkezi olan evdir. Kural olarak tek bir konuttur; yazlık ya da dağ evi gibi zaman zaman kullanılan evler aile konutu sayılmaz.

Evin tapuda kimin adına kayıtlı olduğu önemli değildir. Tapu eşinizin üzerine, ev de ailenin yaşadığı yer ise, kanuni koruma bu evi kapsar. Ev kiralıksa, koruma kira sözleşmesi için de geçerlidir.

Eşim Evi Benden Habersiz Satabilir mi?

Hayır. TMK m.194/1’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz ve aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Satış, bağış, ipotek ve kiralık evin sözleşmesinin feshi bu yasağın kapsamındadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2025/373 E. 2026/257 K. sayılı kararında özetlendiği gibi rızanın bir şekli yoktur, sözlü de verilebilir, ama açık olmalıdır ve belirli bir işlem için verilmelidir. Açık rızanın varlığını ispat yükü, aile konutuyla ilgili işlemi yapan eşe aittir. Bu sınırlama emredicidir; eşler önceden anlaşarak bu korumadan vazgeçemez.

Rıza vermeniz için haklı bir sebep yokken kaçınıyorsanız, eşiniz TMK m.194/2 uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir. Yani tapu sahibi eş bile evi tek başına satamaz; ya rızanızı alır ya mahkemeye gider.

Tapuda Şerh Yoksa Satılabilir mi?

Şerh yoksa da kanuni koruma vardır. HGK’nın aynı kararında belirtildiği gibi aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcıdır; sınırlama şerh konulduğu için değil, evin aile konutu olduğu için doğar.

Ama şerhin pratik önemi büyüktür. Şerh varsa tapu müdürlüğü sizin rızanız olmadan satış ya da ipotek işlemi yapmaz. Şerh yoksa satış tapuda gerçekleşebilir ve iş, iyiniyetli alıcı tartışmasıyla birlikte mahkemeye kalır.

Evi Alan Kişi İyiniyetliyse Ne Olur?

TMK m.1023’e göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. M.1024’e göre ise tescilin yolsuz olduğunu bilen ya da bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz.

Bu yüzden aile konutu davalarında asıl tartışma, evi alanın iyiniyetli olup olmadığıdır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2024/1 E. 2025/2 K. sayılı kararının gerekçesinde de belirtildiği gibi iyiniyet asıldır ve alıcının iyiniyetli olmadığını ispat yükü bunu iddia edene aittir.

Ancak Yargıtay bu ispatta fiili karinelere değer verir. Yukarıdaki HGK kararında alıcı, satıcıyla yakın ilişki içindeydi, evi gezip görmeden ve üzerinde yüklü bir ipotekle satın almıştı; taraflar arasında el ve işbirliği bulunduğu kabul edildi. Kurul, alıcının yolsuz tescili bildiğini ya da bilmesi gerektiğini, bu nedenle iyiniyetli sayılamayacağını belirterek davanın kabulü gerektiğine karar verdi. Taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi ve değerinin çok altında satılması da Yargıtay’ın kötüniyet karinesi saydığı durumlardır.

Ev Satıldıysa Hangi Dava Açılır?

Eviniz rızanız olmadan satıldıysa, aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davası açılır; ipotek konulduysa ipoteğin kaldırılması istenir. Dava, TMK m.194’e dayandığı için aile mahkemesinde, aile mahkemesi olmayan yerlerde aile mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaza ilişkin olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekir.

Dava hem evi satan eşinize hem de evi satın alan kişiye karşı açılır; ipotek söz konusuysa bankanın da davada yer alması gerekir. Dava açarken mahkemeden, davanın sonuna kadar evin başkasına devredilmemesi için tapuya ihtiyati tedbir konulmasını istemek çok önemlidir.

Davada önce evin satış tarihinde aile konutu olduğunu, yani ailenin o evde yaşadığını ispat etmeniz gerekir. Yerleşim yeri kayıtları, faturalar, okul kayıtları ve komşu tanıklığı bunun için kullanılır. Sonra alıcının iyiniyetli olmadığını gösteren olguları, örneğin yakınlık ilişkisini, düşük bedeli, evi görmeden almayı ya da kısa sürede yeniden satışı ortaya koymanız gerekir.

Hangi Belgeleri Hazırlamalısınız?

Tapu iptali davasında evin aile konutu olduğunu ve satışın rızanız dışında yapıldığını göstermeniz gerekir. Güncel tapu kaydı ve satışa ait resmi senet örneği tapu müdürlüğünden alınır; satış bedeli ve tarih bu belgede yazar. Yerleşim yeri belgesi, elektrik, su ve doğalgaz faturaları, çocukların okul kayıtları, komşuların ve apartman yöneticisinin tanıklığı ise ailenin o evde yaşadığını gösterir.

Alıcının iyiniyetli olmadığını gösterecek deliller de önemlidir. Alıcıyla eşiniz arasındaki akrabalık ya da arkadaşlık ilişkisi, evin piyasa değeri ile satış bedeli arasındaki fark, satıştan sonra eşinizin evde oturmaya devam etmesi ve evin kısa sürede yeniden satılması bu tür delillerdendir. Değer farkını göstermek için mahkemeden bilirkişi incelemesi istenir.

Boşanma Davası Varsa Zamanlama

Aile konutu koruması evlilik devam ettiği sürece geçerlidir. Boşanma kesinleştiğinde ev aile konutu niteliğini yitirir. Bu yüzden boşanma süreci başlamışsa ya da eşinizin evi satacağından şüpheleniyorsanız, aile konutu şerhini ve gerekiyorsa tedbir talebini gecikmeden yapmanız gerekir. Boşanma öncesinde diğer malların kaçırılmasını önlemenin yollarını boşanmadan önce mal kaçırmanın engellenmesi yazımızda anlattık.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur?

TMK m.194/3’e göre aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Bunun için dava açmaya gerek yoktur.

Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne yapılır. Kimlik belgesi, evliliği gösteren nüfus kaydı ve ailenin o evde yaşadığını gösteren yerleşim yeri belgesi genellikle istenen belgelerdir. Tapu müdürlüğü talebi reddederse ya da eşiniz aile konutu niteliğine itiraz ederse, şerh için aile mahkemesine başvurulabilir.

Kirada Oturuyorsanız

TMK m.194/4’e göre aile konutu eşlerden biri tarafından kirayla sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, ev sahibine yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı olur. Bu andan itibaren eşiniz sizin rızanız olmadan sözleşmeyi feshedemez ve ev sahibi de bildirimleri size yapmak zorunda kalır. Bunun karşılığı olarak, bildirimi yapan eş kira borcundan diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Aile Konutu Olmayan Ev

Eşinizin adına kayıtlı yazlık, kirada olan başka bir daire ya da arsa aile konutu değildir. TMK m.193’e göre eşler kural olarak her türlü hukuki işlemi yapabileceğinden, eşiniz bu malları rızanız olmadan satabilir.

Ama bu satışlar mal paylaşımında sonuçsuz kalmaz. TMK m.229’a göre eşlerden birinin mal rejiminin sona ermesinden önceki 1 yıl içinde diğer eşin rızası olmadan yaptığı, olağan hediyeler dışındaki karşılıksız kazandırmalar ile mal rejimi devam ederken diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yaptığı devirler, edinilmiş mallara değer olarak eklenir. Yani eşiniz bir evi akrabasına bağışladıysa ya da sırf sizin payınızı azaltmak için elden çıkardıysa, bu değer paylaşım hesabında yine dikkate alınır.

Eşinizin malvarlığı katılma alacağınızı karşılamıyorsa, TMK m.241’e göre bu karşılıksız kazandırmalardan yararlanan üçüncü kişilerden eksik kalan miktarı isteyebilirsiniz. Bu dava hakkı, haklarınızın zedelendiğini öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 yıl ve her halde mal rejiminin sona ermesinden itibaren 5 yıl geçince düşer.

Rızanızı Nasıl Vermeli ya da Vermemelisiniz?

Eşiniz evi satmak ya da ipotek etmek için sizden onay istiyorsa, rızanın belirli bir işlem için verilmesi gerektiğini unutmayın. Genel ve süresiz bir “her işlemine onay veriyorum” beyanı, ileride tartışma yaratır. Rıza vermek istiyorsanız, işlemin ne olduğunu, kime ve hangi bedelle yapılacağını içeren yazılı bir beyan vermek hem sizin hem eşinizin güvencesidir.

Rıza vermek istemiyorsanız sessiz kalmak yeterli değildir; tapuya aile konutu şerhi koydurmak, eşinizin sizin bilginiz dışında tapu müdürlüğüne gitmesini fiilen önler. Eşiniz rızanız olmadan işlem yapmaya çalışıyorsa, bunu yazılı olarak kayda geçirmeniz ileride açılacak bir davada delil olur.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Eşim evi annesine satmış. Yakın akrabaya, düşük bedelle ve kısa süre içinde yapılan satışlar, Yargıtay’ın iyiniyetli olmama karinesi olarak değerlendirdiği durumlardır; tapu iptali için güçlü bir dosyadır.

Eşim evi ipotek ettirip kredi çekmiş. İpotek de hakkı sınırlama kapsamındadır; rızanız yoksa ipoteğin kaldırılması istenebilir. Bankanın ekspertiz raporunda evde ailenin yaşadığının görülebilmesi, bankanın iyiniyetini tartışmalı hale getiren önemli bir delildir.

Evden ayrıldım, eşim hâlâ orada oturuyor. Ev, ailenin yaşam merkezi olma niteliğini sürdürüyorsa koruma devam edebilir; durum her dosyada ayrıca değerlendirilir.

Sonuç

Eşiniz aile konutunu sizin açık rızanız olmadan satamaz, bağışlayamaz ya da ipotek ettiremez; bu koruma şerh olmasa da geçerlidir. Ev satıldıysa aile mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılır, ancak evi alan kişi iyiniyetliyse korunabilir; bu nedenle alıcının iyiniyetli olmadığını gösteren olgular davanın kaderini belirler. Tapuya aile konutu şerhi koydurmak, bu riskin tamamını baştan ortadan kaldırır.

Eviniz satıldıysa ya da satılma riski varsa, şerh ve tedbir için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer konular için aile hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR