Giriş Katta Oturuyorum, Asansör ve Çatı Masrafına Karışmak Zorunda mıyım?

Apartmanın giriş katında oturuyorsanız, asansör veya çatı gibi kullanmadığınız ortak giderlere katılmak zorunda olup olmadığınız merak edilen bir konu. Kanun, bir yerin kullanılmamasını ödemeden kaçınma sebebi saymıyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin bu konudaki net kuralını ve ödemeyen malikleri bekleyen hukuki yaptırımları anlatıyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Yerler ve Aidat Sorumluluğunun Temelleri

Bir apartman veya sitede bağımsız bölüm (daire, dükkân vb.) satın aldığınızda, yalnızca kendi dört duvarınızın içine değil, aynı zamanda binanın ortak alanlarına da “arsa payınız” oranında ortak olursunuz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, nelerin “ortak yer” olduğunu açıkça ve sınırları çizilmiş bir şekilde saymıştır.

Bu kanuni düzenlemeye göre; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, merdivenler, genel giriş kapıları, koridorlar ve elbette asansörler ile çatılar doğrudan ortak yer kapsamındadır.

Ortak yerlerin bakımı, onarımı ve işletilmesi, o binada yaşayan herkesin ortak sorumluluğundadır. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür.

Dolayısıyla, çatının akması sebebiyle en üst kattaki dairenin zarar görmesi sadece o daire sahibinin sorunu değil, binanın ana yapısının ve ortak alanının bir sorunu olarak kabul edilir ve faturası tüm binaya yansıtılır. Aynı felsefe asansörler için de geçerlidir; asansörün varlığı, zemin katta otursanız dahi binanızın genel değerini, prestijini ve bütünlüğünü yansıtan temel bir unsurdur.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20: Kullanımdan Vazgeçerek Ödemeden Kaçınılamaz

Giriş katta oturan maliklerin asansör ve çatı masraflarına katılıp katılmayacağı sorusunun hukuki ve en kesin cevabı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde gizlidir. Kanun koyucu, toplu yaşam alanlarında mali disiplini sağlamak ve “ben kullanmıyorum, ödemem” şeklindeki keyfi itirazların önüne geçmek için oldukça net ve emredici bir kural koymuştur.

İlgili madde uyarınca; kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.

Bu kanun maddesini detaylandırmak gerekirse, masraflara katılım şu temel kriterlere göre belirlenir:

Görüldüğü üzere, kanun açıkça “kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını” (örneğin zemin katta olduğu için asansöre ihtiyaç duymadığını veya çatı ile fiziksel teması olmadığını) iddia edenlerin dahi bu giderleri ödemek zorunda olduğunu hükme bağlamıştır. Zemin katta oturan bir malikin asansör bakım onarım giderine veya çatı tamiratına “Benim işime yaramıyor” diyerek itiraz etmesi, kanun nezdinde hiçbir hukuki geçerliliğe sahip değildir.

Peki, Asansör ve Çatı Masrafı Ödememenin Yasal Bir İstisnası Var mıdır?

Hukuk sistemimizde her genel kuralın, kanun sınırları içerisinde çizilmiş yasal istisnaları bulunabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesi, giderlere katılım yükümlülüğünü düzenlerken cümleye “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça.” şeklinde başlar. Buradaki “başka türlü anlaşma” kavramının hukuki karşılığı “Yönetim Planı”dır.

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen, binanın anayasası niteliğinde olan ve bütün kat maliklerini, hatta o bağımsız bölümü sonradan satın alan külli ve cüzi halefleri dahi bağlayan en üst düzey sözleşmedir (KMK m. 28).

Eğer oturduğunuz apartmanın veya sitenin yönetim planında “Zemin katta veya giriş katta bulunan bağımsız bölüm malikleri, asansör bakım, onarım ve işletme giderlerinden ya da çatı masraflarından muaftır” şeklinde açık, yazılı ve özel bir düzenleme (madde) varsa, ancak bu durumda söz konusu masraflara ve aidata katılmak zorunda kalmazsınız. Ancak yönetim planında böyle bir muafiyet maddesi yoksa, kanunun emredici genel hükmü devreye girer ve arsa payınız oranında tüm masraflara kuruşu kuruşuna katılmakla mükellef olursunuz.

Mevcut yönetim planında böyle bir madde yoksa ve zemin kat malikleri olarak bu muafiyeti elde etmek istiyorsanız, yönetim planını değiştirmeniz gerekecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre, yönetim planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Yani binadaki diğer komşularınızın %80’ini bu değişikliğe ikna etmeniz gerekmektedir ki bu, pratikte oldukça zorlu bir süreçtir.

Gider ve Avans Payını Ödemeyen Malikleri Bekleyen Ağır Hukuki Yaptırımlar

Eğer yönetim planında lehinize bir muafiyet yoksa ve zemin katta oturmanız sebebiyle asansör veya çatı masrafını bilerek ve isteyerek ödemezseniz, apartman yönetimi veya diğer kat maliklerinden her biri hakkınızda oldukça hızlı işleyen yasal yollara başvurabilir.

Ödemekten kaçınmanın sonuçları kanunla ağır yaptırımlara bağlanmıştır:

• İcra Takibi ve Alacak Davası: Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya doğrudan apartman yöneticisi tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre icra takibi yapılabilir veya alacak davası açılabilir (KMK m. 20).
• Aylık Yüzde Beş (%5) Gecikme Tazminatı: Ortak gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yıllık %60 gibi çok ciddi bir cezai faize denk gelir ve amaç, borçlu kat malikini aidatını zamanında ödemeye zorlamak, toplu yaşamın finansal akışının sekteye uğramasını engellemektir. Borçlu, ortak giderlerin belirlendiği kat malikleri kurulu toplantısına katılmışsa toplantı tarihinden itibaren, katılmamışsa kararların veya işletme projesinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren temerrüde düşer ve bu fahiş gecikme tazminatını ödemek zorunda kalır.
• Müteselsil Sorumluluk (Kiracının Durumu): Eğer zemin kattaki dairede kiracı oturuyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereği, malikin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, o bağımsız bölümde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da (kiracılar) müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
• Kanuni İpotek Hakkı: Borç bu yollarla dahi tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (KMK m. 22). Yani aidat inatlaşması, evinizin üzerine ipotek konulmasına kadar uzanabilir.

Yargıtay’ın Asansör ve Çatı Giderlerine İlişkin Emsal Karar Yaklaşımı

Üst mahkeme olan Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin lafzına sıkı sıkıya bağlıdır. Yargıtay kararlarında, bir kat malikinin ortak alanlardan faydalanmadığı, zemin katta oturduğu, asansörün bulunduğu bloğa hiç girmediği veya çatı ile bağımsız bölümü arasında katlarca mesafe bulunduğu şeklindeki savunmaları kesin bir dille reddedilmektedir-.

Yargıtay incelemelerinde hakimin ilk baktığı belge Yönetim Planı olmaktadır. Eğer tapuda şerh edilmiş yönetim planında özel bir istisna yoksa, mahkemeler istisnasız olarak zemin kat veya giriş kat maliklerinin asansör revizyonu, çatı mantolaması, ortak alan su ve elektrik faturası gibi tüm giderlere arsa payı oranında (veya kapıcı gibi giderlere eşit oranda) katılması gerektiğine hükmetmektedir.

Hatta ortak yerlerin ve tesislerin dış cephe yalıtımı (mantolama) gibi büyük maliyetli işlerde, malik “benim dairem zaten yalıtımlı” dese dahi, binanın bütünlüğünü ilgilendiren kararlarda alınan ortak gider borcunu ödemek zorunda bırakılmaktadır. Yargıtay ayrıca, bu borçların zamanında ödenmemesi durumunda icra inkar tazminatı taleplerini ve KMK uyarınca aylık %5 gecikme tazminatının borçluya yansıtılmasını da yasal bir zorunluluk olarak uygulamaktadır-.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Çözüm Yolları

Zemin veya giriş kat malikiyseniz, asansörü kullanmıyorum veya çatı beni ilgilendirmez demeniz hukuken geçerli bir savunma değil. Kanun kullanım durumuna değil, arsa payınızın varlığına bakıyor.

Bu masrafları ödememek hakkınızda icra takibi başlatılmasına, aylık yüzde 5 gecikme faiziyle borcun katlanarak büyümesine, hatta mülkünüze kanuni ipotek konulmasına yol açabilir.

Giriş katta oturmak, ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi bu konuda kesindir: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yani asansörü hiç kullanmıyor olmanız, asansör giderine katılmamanız için gerekçe olamaz.

Paylaşım oranı ise gider türüne göre değişir: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak, sigorta primleri ile bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır.

Ödemede gecikirseniz aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca geciktiğiniz günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Gecikme faizinin nasıl hesaplandığını ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, size çıkarılan payın doğru hesaplanıp hesaplanmadığını değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR