Zemin Kat Bahçe Hakkı: Komşu Ortak Bahçeyi Kapatırsa Ne Yapılır?

Zemin kattaki komşunuz apartmanın bahçesini tel örgüyle çevirdi, üstünü kapattı ya da duvar örüp salonuna kattı. Ya da siz zemin kattasınız ve bahçeyi ne kadar kullanabileceğinizi, balkonunuzdan bahçeye kapı açıp açamayacağınızı merak ediyorsunuz.

Kısa cevap şudur: apartmanın bahçesi, kat mülkiyetinde bütün kat maliklerinin ortak malıdır. Bahçeye yalnızca zemin kattaki daireden çıkılabiliyorsa, kullanım hakkı fiilen o daireye ait kabul edilebilir; ama bu, bahçeyi kapatma, üstüne yapı kurma ya da daireye katma hakkı vermez. Ortak bahçede yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası, projeyi esaslı şekilde değiştiren işler için ise oybirliği gerekir. İzinsiz yapılan kapatma için önce arabulucuya, sonra sulh hukuk mahkemesine gidilerek eski hale getirme istenir.

Apartman Bahçesi Kimin?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, avluları, yani bahçeleri her durumda ortak yer sayar. KMK m.16’ya göre kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir ve ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptir.

Bu yüzden tapunuzda bahçe yazmasa bile, en üst katta oturan malik de bahçenin arsa payı oranında ortağıdır. Bahçe, zemin kattaki komşunun kişisel mülkü değildir.

Bazı binalarda bahçenin bir bölümü projede ya da kat irtifakı kurulurken belirli bir bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilmiş olabilir. Böyle bir durumda o bölüm, o dairenin eklentisidir. Bunu anlamanın yolu, tapudaki kat mülkiyeti kaydına ve belediyedeki onaylı mimari projeye bakmaktır.

Bahçe Ortak Yer mi, Dairenin Eklentisi mi?

Uyuşmazlığın ilk sorusu budur ve cevabı belgelerdedir. Tapu müdürlüğünden alınacak kat mülkiyeti kaydında, bağımsız bölümün yanında eklenti olarak bahçe yazıp yazmadığına bakılır. Belediyeden alınacak onaylı mimari projede ise bahçenin hangi bölümünün ortak alan olarak çizildiği görülür.

Yönetim planı da önemlidir. Bazı yönetim planları, bahçenin belli bir bölümünün kullanımını zemin kattaki daireye bırakır. KMK m.28’e göre yönetim planı bütün kat malikleri için bağlayıcıdır ve kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir. Ama yönetim planındaki kullanım hakkı da bahçeyi mülkiyet olarak o daireye geçirmez; yapı kurma yetkisi vermez.

Kat Malikleri Kurulu Bahçeyi Paylaştırabilir mi?

Kurul, yönetim planına ve kanundaki çoğunluklara uygun şekilde bahçenin nasıl kullanılacağını düzenleyebilir. Örneğin oyun alanı, otopark ya da çiçeklik olarak ayrılacak bölümler belirlenebilir.

Ancak kurul kararıyla bir malikin bahçeyi kapatıp dairesine katmasına izin verilmesi, projeyi esaslı şekilde değiştirdiği için oybirliğine bağlıdır. Oybirliği olmadan alınmış böyle bir karara karşı KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır. Karar yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakatsa bu süreler aranmaz.

Bu yüzden toplantıya katılıyorsanız ve bahçeyle ilgili bir karara karşıysanız, aykırı oyunuzu ve gerekçenizi karar defterine yazdırın. Toplantıya katılamadıysanız, kararın bir örneğini yöneticiden yazılı olarak isteyin ve öğrendiğiniz tarihi belgeleyin; dava süresi bu tarihe göre hesaplanır.

Zemin Kattakilerin Bahçe Hakları

Yargıtay uygulamasına göre bahçeye yalnızca bir bağımsız bölümden çıkış varsa, bahçenin kullanım hakkı fiilen o bağımsız bölüme ait kabul edilebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/9578 E. 2021/1112 K. sayılı kararında bu ilke tekrarlanmış, ancak bu kullanım hakkının ortak yerde projeye aykırı tesis ve değişiklik yapma hakkı vermeyeceği vurgulanmış ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yani zemin kattaki malik bahçeyi kullanabilir: oturabilir, çiçek ekebilir, masa ve sandalye koyabilir. Ama bahçeye beton dökemez, kış bahçesi ya da çardak gibi kalıcı yapılar kuramaz, etrafını duvarla örüp kapatamaz, bahçeyi dairesine katamaz.

Sitelerde ve apartmanlarda bahçenin kullanım saatleri, evcil hayvanlar, mangal gibi konular yönetim planıyla ve kat malikleri kurulu kararlarıyla düzenlenebilir. Ancak ortak bir bahçeyi tamamen bir malikin kullanımına bırakmak ya da bir maliki bahçeden tamamen yoksun bırakmak, yönetim planına ve kanundaki çoğunluklara uygun bir karar gerektirir.

Balkondan Bahçeye Kapı Açmak Yasal mı?

Zemin kattaki daireden bahçeye çıkmak için balkon korkuluğunu kesmek ya da dış duvara kapı açmak, binanın dış cephesinde ve ortak yerde yapılan bir değişikliktir. KMK m.19/2’ye göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz.

Duvar taşıyıcıysa, yani yapının statiğini etkiliyorsa, işin boyutu değişir. KMK m.19/2 kat malikinin kendi bölümünde bile anayapıya zarar verecek değişiklik yapamayacağını söyler; ayrıca belediye izni ve proje değişikliği gündeme gelir. Sözlü olarak alınan “yapabilirsin” onayı, kanunun aradığı yazılı rızanın yerine geçmez.

Bahçeyi Kapatıp Daireye Katmak İçin Oybirliği Gerekir

Bahçenin bir bölümünü kapatıp salonun ya da mutfağın parçası haline getirmek basit bir tadilat değildir. Bu, binanın onaylı mimari projesini esaslı şekilde değiştirir ve bağımsız bölümün alanını büyütür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/(20)5-1996 E. 2022/5 K. sayılı kararında bazı dairelerde balkonların PVC ile kapatılıp mutfağa katıldığı bir olay incelenmiştir. Kurul, KMK m.19/2’deki beşte dört kuralının projede esaslı değişiklik gerektirmeyen basit tamirat ve tadilatlar için olduğunu, onaylı projede yapılacak esaslı tadilatlar için ise kat maliklerinin oybirliğinin arandığını belirtmiştir. Kurula göre mimari projeye aykırılık oluşturacak değişiklikler ancak tüm kat maliklerinin rızası alındıktan sonra yapılabilir.

Bahçenin bir bölümünü kalıcı olarak kapatıp daireye katmak da aynı niteliktedir. Bunun için tüm kat maliklerinin oybirliği, değiştirilmiş proje ve belediye izni gerekir. Bu şartlar olmadan yapılan kapatma, mahkemede eski hale getirme kararıyla sonuçlanabilir. Çatı ve teras için aynı kuralları teras kapatma ve çatıya oda yapma yazımızda anlattık.

Komşu Bahçeyi Kapattıysa Ne Yapılır?

İlk adım yazılı bir uyarıdır. Yöneticiye ve komşuya, bahçenin ortak yer olduğunu, yapılan kapatmanın rızasız olduğunu ve eski haline getirilmesini istediğinizi yazılı olarak bildirin. Kat malikleri kurulunda konunun görüşülmesini ve karar defterine yazılmasını isteyebilirsiniz.

Uyarı sonuç vermezse, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Kanun m.18/B’ye göre Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci bitirir, zorunlu hallerde süre 1 hafta uzatılabilir.

Anlaşma olmazsa ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde KMK m.33’e dayanan hâkimin müdahalesi ve eski hale getirme davası açılır. Bu davayı kat maliklerinden her biri tek başına açabilir; kat malikleri kurulu yetki verirse yönetici de açabilir.

Davada Ne Olur?

Mahkeme belediyeden ve tapudan binanın onaylı mimari projesini ve yönetim planını getirtir, yerinde keşif yapar. Bilirkişi, bahçenin projedeki durumunu fiili durumla karşılaştırır ve hangi imalatın projeye aykırı olduğunu krokiyle gösterir.

Projeye aykırılık tespit edilirse hâkim, KMK m.33 uyarınca komşuya imalatı kaldırması ve bahçeyi eski haline getirmesi için bir süre verir. KMK m.33/3’e göre bu süre içinde karara uymayana aynı mahkemece 250 TL’den 2.000 TL’ye kadar idari para cezası verilir; bu tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır. Karar ayrıca icra yoluyla zorla da yerine getirilebilir ve masraflar komşuya yükletilir.

Yıllar Önce Kapatılmışsa Ne Olur?

Ortak yere el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme talepleri kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Komşu bahçeyi yıllar önce kapatmış olsa da dava açılabilir.

Ancak kat malikleri bu durumu uzun yıllar bilip hiçbir itirazda bulunmadıysa, davalı Türk Medeni Kanunu m.2’deki dürüst davranma kuralına dayanarak hakkın kötüye kullanıldığını ileri sürebilir. Bu itirazın kabul edilip edilmeyeceği her dosyada ayrı değerlendirilir. Bu nedenle bir aykırılığı fark ettiğinizde yazılı itirazınızı geciktirmemeniz, ileride bu savunmayı zayıflatır.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Komşu bahçeye sadece çit çekti, yapı kurmadı. Çit de ortak yerde yapılan bir tesistir ve diğer malikleri bahçeden yoksun bırakıyorsa, beşte dört rıza olmadan kurulamaz.

Bahçede havuz ya da çardak yapıldı. Kalıcı yapılar için hem beşte dört ya da oybirliği kuralları hem de imar mevzuatı açısından belediye izni gerekir; komşular belediyeye de şikâyette bulunabilir.

Bahçenin bir kısmı tapuda bize ait eklenti olarak yazıyor. Bu durumda o kısım dairenizin eklentisidir; ancak orada da yapının mimari durumunu ve dış görünüşünü değiştiren işler için KMK m.19’daki kurallar ve imar mevzuatı geçerlidir.

Komşunun kapattığı bahçe yüzünden dairemize güneş gelmiyor ya da ses yalıtımı bozuldu. Bu zararlar da eski hale getirme davasıyla birlikte ileri sürülebilir. Ortak yere yapılan müdahalelerde başvuru yerlerini kolon kesilmesi ve duvar yıkılması konusunu ele aldığımız sayfada ayrıca anlattık.

Sonuç

Apartman bahçesi ortak yerdir; zemin kattaki malik bahçeyi kullanabilir ama kapatamaz, üstüne yapı kuramaz ve dairesine katamaz. Ortak yerdeki değişiklikler için beşte dört yazılı rıza, projeyi esaslı şekilde değiştiren işler için oybirliği gerekir. İzinsiz kapatmaya karşı önce arabulucuya, sonra sulh hukuk mahkemesine gidilerek eski hale getirme istenir.

Bahçe kullanımı ya da komşunun izinsiz kapatması konusunda yol haritası için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer apartman sorunları için kat mülkiyeti hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR