Kiracıyım, Apartmanın Dış Cephe Boya ve Mantolama Masrafını Ben mi Ödeyeceğim?

Kiracı olarak oturduğunuz binada dış cephe boyası veya mantolama gibi büyük bir gider çıkarsa, bu masrafı sizin mi yoksa ev sahibinizin mi ödeyeceği merak edilen bir konu. Kiracının bu tür giderlerden sorumluluğu kanunda sınırlı tutulmuş.

Kiracının müteselsil sorumluluğunun yasal sınırını, Yargıtay’ın dış cephe giderlerine yaklaşımını ve yöneticinin kiracıya doğrudan icra takibi başlatıp başlatamayacağını anlatıyoruz.

Apartman Giderlerinde Yasal Sorumluluğun Temeli: Kim, Neyi Öder?

Toplu yaşam alanlarında aidat ve ortak giderlerin kimin tarafından ödeneceği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile kesin hatlarla belirlenmiştir. Bir apartmanda veya sitede ortaya çıkan masrafları hukuken iki temel kategoriye ayırmak gerekir: İşletme/Kullanım Giderleri ve Demirbaş/Yatırım Giderleri.

Kanun’un 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avanslara eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Yine aynı madde uyarınca; anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılmak zorundadırlar.

Günlük temizlik, asansörün aylık periyodik bakımı, ortak alan elektrik ve su faturaları, kapıcı maaşı gibi apartmanın rutin işleyişine dair masraflar “işletme gideri” kabul edilir ve bu masraflardan fiili kullanıcı olan kiracı doğrudan sorumludur.

Ancak, binanın dış cephesinin boyanması, mantolama (ısı yalıtımı) yapılması, çatının tamamen aktarılması veya asansör motorunun değiştirilmesi gibi binanın değerini kalıcı olarak artıran, yapısal bütünlüğünü sağlayan masraflar demirbaş (yatırım) gideridir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olan kişilerin “kat malikleri” (ev sahipleri) olduğunu açıkça belirtir. Dolayısıyla, dış cephe boyası ve mantolama gibi anayapıyı ilgilendiren devasa maliyetlerin asıl ve nihai sorumlusu ev sahibidir.

Kiracının Müteselsil Sorumluluğunun Kanuni Sınırı

“Madem asıl sorumlu ev sahibi, apartman yönetimi neden benden mantolama parası istiyor?” diye sorabilirsiniz. Bu sorunun cevabı, apartman yönetimlerinin tahsilat süreçlerini hızlandırmak için başvurdukları hukuki bir mekanizmada gizlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, gider borçlarının tahsilini garanti altına almak için müteselsil sorumluluk ilkesini getirmiştir. İlgili kanun maddesi şu şekildedir: Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Yani kanun, apartman yönetimine “Ev sahibine ulaşamıyorsan, içeride oturan kiracıdan da bu parayı isteyebilirsin” deme hakkı verir. Ancak, bu sorumluluk sınırsız ve ucu açık bir sorumluluk değildir! Kanun koyucu, kiracıyı korumak adına aynı maddenin devamında çok hayati bir sınır çizmiştir:

• Sorumluluğun Üst Sınırı: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
• Kira Borcundan Düşme Hakkı: Kiracının ortak gider veya demirbaş masrafı için apartman yönetimine yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.

Bunu pratik bir örnekle açıklayalım: Aylık kiranızın 15.000 TL olduğunu varsayalım. Apartman genel kurulu kararıyla binaya mantolama yapıldı ve dairenizin payına düşen masraf 60.000 TL olarak belirlendi. Apartman yönetimi gelip sizden bu 60.000 TL’yi tek seferde ve nakit olarak talep edemez. Yönetim sizden yasal olarak en fazla ödemekle yükümlü olduğunuz aylık kira bedeliniz kadar, yani 15.000 TL talep edebilir.

Siz bu 15.000 TL’yi yönetime öderseniz, o ayki kiranızı ev sahibine ödemiş sayılırsınız. Geri kalan 45.000 TL’lik bakiye için yönetimin doğrudan ev sahibine gitmesi ve icra takibini ev sahibine yöneltmesi gerekmektedir. Kiracı, kendi cebinden, kira bedelini aşan fazladan bir meblağ çıkartarak binanın değerini artıracak bir yatırımın finansörü yapılamaz.

Mantolama Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar ve Gerekli Belgeler

Eğer yönetim sizden mantolama veya dış cephe boyası gibi bir masraf talep ediyorsa, kiracı olarak şu adımları izlemeli ve haklarınızı korumalısınız:

Yargıtay’ın Dış Cephe Boyası ve Mantolama Giderlerine Yaklaşımı

Peki, kiracının, kira bedelini dahi aşan devasa mantolama bedellerinden doğrudan sorumlu tutulması durumunda Yargıtay (Yüksek Mahkeme) ne demektedir?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ruhuna uygun olarak, mülkiyeti ilgilendiren kalıcı değer artışlarının (demirbaş giderlerinin) kesinlikle kiracının üzerine yıkılamayacağı yönündedir. Bu konudaki en net ve emsal teşkil eden kararlardan biri Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/9965 Esas, 2016/6893 Karar sayılı ilamıdır.

Söz konusu davada; bir site yönetimi, dış cephe mantolama borcunun ödenmemesi sebebiyle, dairede oturan kiracıya karşı icra takibi başlatmış, kiracı itiraz edince de itirazın iptali davası açmıştır. Yerel mahkeme davayı kısmen kabul etmiş olsa da, dosyayı inceleyen Yargıtay şu tarihi değerlendirmeyi yapmıştır:

“Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Somut olayda davalı, her ne kadar bağımsız bölümü kullanan durumunda ise de, bağımsız bölüm maliki olmadığı, önemli onarım giderlerinden kat malikinin sorumlu olduğu göz önünde bulundurulmadan, davalının maliki olmadığı bağımsız bölümün mantolama giderinden sorumlu tutularak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Bu emsal karardan da açıkça anlaşıldığı üzere, yüksek mahkeme mantolama, dış cephe izolasyonu, çatı aktarımı gibi “önemli onarım giderlerinin” muhatabının sadece ve sadece “Kat Maliki” (ev sahibi) olduğunu tescillemiştir. Yönetimlerin, “müteselsil sorumluluk” kalkanının arkasına saklanarak hukuka aykırı biçimde kiracıları binanın asli borçlusu gibi icra tehdidi altında bırakması Yargıtay tarafından kesin bir dille reddedilmektedir.

Yöneticiler Kiracıya İcra Takibi Başlatabilir mi?

Yukarıda detaylandırdığımız üzere, apartman yöneticisinin aidat ve avans borçları için icra takibi başlatma yetkisi vardır. Ancak yönetici, dış cephe boyası veya mantolama gibi bir demirbaş masrafı için kiracıya karşı doğrudan, kiracının aylık kira tutarını aşacak şekilde icra takibi başlatamaz.

Eğer apartman yönetimi, yasal sınırları aşarak veya Yargıtay içtihatlarını görmezden gelerek kiracıya karşı bir icra takibi başlatır veya dava açarsa, kiracının burada “pasif husumet ehliyeti yokluğu” (bu borcun asıl muhatabı ben değilim, maliktir) veya “sorumluluk sınırı” (kira bedelimi aşan kısımdan sorumlu değilim) itirazlarını yasal süresi içinde (ilamsız icrada ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde) icra dairesine sunması büyük önem taşır.

Aksi takdirde, haksız bir borç kesinleşebilir ve kiracının banka hesaplarına veya maaşına haciz gelmesi gibi son derece yıpratıcı süreçler yaşanabilir.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Kiracı olarak dış cephe boyası, mantolama veya asansör revizyonu gibi mülkün değerini artıran masraflardan şahsen sorumlu değilsiniz. Yönetim size ancak kira tutarınız kadarıyla başvurabilir ve bu tutar ev sahibinize ödeyeceğiniz kiradan düşülür.

Bazı yöneticiler veya ev sahipleri bu kuralı bilmeyip sizi haksız yere sorumlu tutmaya çalışabiliyor; bu durumda icra itiraz süresine dikkat etmek önemli.

Dış cephe boyası ve mantolama, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendindeki ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri kapsamındadır ve kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır. Kanun bu yükümlülüğü kat malikine yükler, kiracıya değil.

Yönetimin kiracıdan talep etmesi hâlinde ödeme yapmak zorunda değilsiniz; ödediyseniz de kat malikine rücu edebilirsiniz. Buna karşılık kira sözleşmesinde bu tür giderlerin kiracıya ait olacağına dair açık bir madde varsa, bu madde kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkide sonuç doğurur.

Aylık işletme ve kullanım giderleri, örneğin kapıcı ücreti, ısınma, elektrik ve su gibi kalemler ise niteliği gereği kullananın yükümlülüğündedir. Bu ayrımı yaparken karar defterindeki kararın hangi gider kalemi için alındığına bakmak gerekir. Ortak gider paylaşımının genel kurallarını ayrıca anlattık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, size çıkarılan talebin kime ait olduğunu belirlemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR