İki Haklı İhtar Nedir? Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Kiracınız her ay kirasını bir ödeyip bir ödemeyerek sizi yıllarca oyalıyorsa, bu durumun sonsuza kadar süreceğini düşünmenize gerek yok.

Dava açma süresini ve sürecin nasıl işlediğini, Yargıtay’ın iki haklı ihtar davalarına yaklaşımını anlatıyoruz.

İki Haklı İhtar Kapsamında Temel Kavramlar ve Hukuki Altyapı

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/2 hükmünde açıkça düzenlenmiş olan, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir tahliye yoludur.

İlgili kanun maddesine göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin (veya ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Buradaki en kritik nokta, “temerrüt nedeniyle tahliye” kurumu ile “iki haklı ihtar” kurumunun birbirine karıştırılmamasıdır. Temerrüt ihtarında kiracıya borcunu ödemesi için mutlaka en az 30 günlük yasal bir süre verilmesi zorunluyken; iki haklı ihtar oluşturmak amacıyla çekilen ihtarnamelerde kiracıya bir ödeme süresi verilmesine gerek yoktur. Kiranın vadesi geldiği (muaccel olduğu) hâlde ödenmemiş olması ve bu durumun yazılı bir ihtarla kiracıya bildirilmesi, o ihtarın “haklı” sayılması için yeterlidir.

İki Haklı İhtarın Oluşması İçin Gereken Temel Şartlar

Hukuk sistemimizde bir kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye edilebilmesi, son derece katı şekil şartlarına ve usul kurallarına bağlanmıştır. Yargıtay içtihatları ve güncel mevzuat ışığında, bu şartları şu şekilde sıralayabiliriz:

Kira borcu, hukukumuzda “götürülecek borçlar” kategorisindedir. Yani kiracının parayı bizzat mülk sahibinin hesabına, eline veya sözleşmede belirtilen adrese eksiksiz ulaştırması gerekir. PTT aracılığıyla adrese teslim (konutta ödemeli) olmayan adi havaleler veya havale/EFT masrafı kesilerek yapılan eksik ödemeler de kiracıyı temerrüde düşürür ve haklı ihtara zemin hazırlar.

Dava Açma Süresi ve Sürecin İşleyişi

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilmek için kanunun öngördüğü en katı kural, dava açma süresidir. Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca bu dava; ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmak zorundadır.

Sürecin işleyişini bir örnekle somutlaştıralım: Sözleşmeniz 1 Eylül 2025 başlangıç tarihli olsun. Kiracınız Ekim 2025 kirasını ödemediği için bir ihtar çektiniz. Kiracı ihtarı aldıktan sonra Ekim kirasını ödedi (1. Haklı İhtar oluştu). Aynı kiracı, Mart 2026 kirasını da ödemediği için yine ihtar çektiniz ve kiracı yine ihtardan sonra ödedi (2.

Haklı İhtar oluştu). Sizin bu iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabileceğiniz yasal zaman aralığı; kira yılının bittiği 1 Eylül 2026 tarihinden itibaren başlayarak 1 Ekim 2026 tarihine kadardır. Eğer bu bir aylık kesin ve hak düşürücü süreyi kaçırırsanız, çektiğiniz ihtarlar hukuken çöpe gider ve bu ihtarlara dayanarak bir daha dava açamazsınız.

Eğer mülk sahibi, bu bir aylık süre dolmadan kiracıya dava açacağına dair yazılı bir bildirimde (ihtarda) bulunursa, TBK madde 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış sayılır.

Davayı açma hakkı yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin, iki haklı ihtar davası açabilmesi için önemli bir detayı atlamaması gerekir: Yeni malik, öncelikle kiracıya evi satın aldığını, yeni malik olduğunu ve kiraların artık kendi hesap numarasına ödenmesi gerektiğini bildiren bir ihtarname (tapu kaydı eklenerek) göndermelidir.

Bu ilk bilgilendirme ihtarı “haklı ihtar” sayılmaz. Kiracı bu bilgilendirme ihtarına rağmen yeni malike kirayı ödemezse, yeni malik ancak ondan sonra çekeceği ihtarlarla “iki haklı ihtar” sürecini başlatabilir.

Kira ve tahliye hukuku alanındaki diğer süreçleri ve haklarınızı detaylıca öğrenmek için Kira Hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında şekil şartlarına ve sürelerin katılığına büyük önem vermektedir. Mahkemelerin konuya bakış açısını özetleyen temel Yargıtay kararları şunlardır:

Ayrıca, sözleşmede birden fazla kiracı varsa, ihtarların tüm kiracılara birlikte çekilmesi ve tahliye davasının da tüm kiracılara (zorunlu dava arkadaşlığı gereği) yöneltilmesi şarttır. Aksi takdirde dava usulden reddedilir.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kirasını bir ödeyip bir ödemeyen kiracılara karşı etkili ama bir o kadar da hassas bir yol. İhtarname metninde hangi ayın kirasının istendiğinin net yazılmaması veya ihtarların muacceliyet kuralına aykırı tarihlerde çekilmesi, bir yıllık emeğinizin boşa gitmesine neden olabilir.

1 aylık dava açma süresinin bir gün bile kaçırılmaması ve temerrüt ile iki haklı ihtar arasındaki farkın doğru kurgulanması önemli.

İki haklı ihtar yolunda üç unsurun birlikte gerçekleşmesi gerekir ve üçü de Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında yazılıdır. Birincisi ihtarların yazılı olmasıdır.

İkincisi zaman dilimidir: bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. Üçüncüsü dava süresidir: kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır.

İhtarların haklı sayılması için her birinin farklı bir aya ait ödenmemiş kiraya dayanması gerekir; aynı ay için gönderilen iki ihtar tek ihtar sayılır. Süreyi kaçırmamak için 353. maddedeki imkânı da bilmek gerekir: kiraya veren dava açacağını süresi içinde yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Kira ödenmemesinde izlenecek diğer yolu ayrıca anlattık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, ihtarlarınızın haklı sayılıp sayılmayacağını değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR