Kirayı Ödemeyen Kiracı Evden En Hızlı Nasıl Çıkarılır?

Kiracınız kira ödemiyorsa, en hızlı çıkarma yolu genelde dava açmak değil, İcra Müdürlüğü üzerinden Örnek 13 tahliye talepli ödeme emri göndermek.

Aşağıda bu sürecin nasıl işlediğini, kiracıya verilmesi gereken zorunlu süreleri ve kiracı itiraz ederse hangi davanın açılacağını anlatıyoruz.

Konuyu Video Olarak İzleyin

Bu noktada bilinmesi gereken en önemli husus, hukuk sistemimizin mülk sahiplerine kira alacaklarını tahsil etmeleri ve temerrüde düşen (borcunu ödemeyen) kiracıyı en hızlı şekilde tahliye edebilmeleri için son derece etkili ve pratik yollar sunduğudur.

Ancak bu yollar, süreler ve şekil şartları bakımından oldukça katı kurallara tabidir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu yöneltilen sayısız tahliye sorununda tecrübe ettiğimiz üzere; kulaktan dolma bilgilerle çekilen hatalı ihtarnameler veya yanlış mahkemelerde açılan davalar, süreci hızlandırmak yerine aylarca hatta yıllarca uzatabilmektedir. Bu kapsamlı yazımızda, kira borcunu ödemeyen kiracının yasal yollarla ve en hızlı biçimde nasıl tahliye edileceğini, “temerrüt nedeniyle tahliye” sürecinin hukuki altyapısını ve dikkat edilmesi gereken 30 günlük yasal süre kuralını tüm detaylarıyla inceleyeceğiz.

Kiracının Temerrüdü ve Tahliye Sürecinin Hukuki Altyapısı

Kira sözleşmeleri, her iki tarafa da karşılıklı borçlar yükleyen sözleşmelerdir. Kiraya verenin temel borcu kiralananı kullanıma hazır hâlde bulundurmak iken, kiracının en temel ve asli borcu ise sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemektir. Kiracının, muaccel (vadesi gelmiş ve istenebilir) hâle gelen kira bedelini veya apartman aidatı gibi yan giderleri ödememesi durumu, hukukta “kiracının temerrüdü” olarak adlandırılır.

Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 315 hükmü ile güvence altına alınmıştır. Bu maddeye göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Temerrüt ihtarının konusu sadece kira parası değil, sözleşmede kiracıya yüklenmişse aidat, ısınma, aydınlatma giderleri veya emlak vergisi gibi yan giderler de olabilir.

Özellikle yeni kira dönemlerinde, yasal zam oranına uymayarak eski kira bedeli üzerinden eksik ödeme yapan kiracılar da temerrüde düşmüş sayılırlar. Kendi durumunuza uygun yasal zam miktarını tespit etmek ve kiracınızın eksik ödeme yapıp yapmadığını teyit etmek için sitemizde yer alan Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Tahliye İçin Kiracıya Verilmesi Gereken Zorunlu Süreler

Kanun koyucu, kiracıyı korumak ve ona borcunu ödemesi için son bir şans tanımak amacıyla, temerrüt nedeniyle tahliye sürecinde kiracıya verilmesi gereken asgari süreleri kesin olarak belirlemiştir. Bu sürelerin altında bir süre verilmesi veya hiç süre verilmemesi, ihtarı geçersiz kılar ve tahliye davasının reddine sebep olur.

• Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında: Kiracıya verilmesi gereken yasal ödeme süresi en az 30 gündür.
• Adi (Taşınır vb.) Kiralarda: Verilmesi gereken yasal süre en az 10 gündür.
• Ürün Kirası Sözleşmelerinde: Bu süre en az 60 gündür.

Bu 30 günlük süre, kiracıya yazılı bildirimin (ihtarın veya ödeme emrinin) tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Tebliğ edilen gün sürenin hesabında nazara alınmaz. Eğer kiranız PTT aracılığıyla konutta ödemeli veya banka havalesiyle net olarak yatırılmamışsa, kesilen havale masrafları dahi kiranın eksik ödenmesi anlamına gelir ve kiracıyı temerrüde düşürür. Kira borcu götürülecek borçlardan olduğu için, masraflar kiracıya aittir ve eksiksiz ödenmesi şarttır.

En Hızlı Tahliye Yöntemi: İlamsız İcra Yoluyla Tahliye (Örnek 13)

Kirayı ödemeyen kiracıyı evden çıkarmanın hukuken iki yolu vardır: Birincisi noter aracılığıyla ihtar çekip 30 gün bekledikten sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak. İkincisi ise, doğrudan icra dairesi aracılığıyla “Haciz ve Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi” (Örnek 13 Ödeme Emri) başlatmaktır.

Uygulamada en hızlı ve en kesin çözüm, icra dairesi üzerinden Örnek 13 takibi başlatmaktır. Çünkü bu yöntem, hem kiracıyı temerrüde düşüren 30 günlük ihtar şartını yerine getirir hem de ödenmeyen kiraların haciz yoluyla tahsilini sağlar. Noter ihtarı yönteminde aylar süren davalarla uğraşılırken, icra kanalıyla yapılan takipte süreler çok daha kısadır.

Sürecin İşleyişi ve Gerekli Şartlar

Örnek 13 tahliye talepli icra takibinin adım adım işleyişi ve şartları şu şekildedir:

Kira uyuşmazlıklarındaki haklarınızı genel çerçevede öğrenmek için Kira Hukuku sayfamızı da inceleyebilirsiniz.

Kiracının İtiraz Etmesi veya Etmemesi Durumunda Açılacak Davalar

Ödeme emrinin tebliğinden sonra sürecin hızı, kiracının itiraz edip etmemesine göre değişir.

1. Kiracının İtiraz Etmemesi ve Borcu Ödememesi Durumu: Kiracı 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmez ve 30 günlük süre içinde de borcu ödemezse icra takibi kesinleşir. Bu durumda kiraya veren, 30 günlük süre bittikten sonra İcra Mahkemesi’ne başvurarak derhal “Tahliye Kararı” verilmesini talep edebilir. İcra Mahkemesinin kararı tefhim veya tebliğ edildikten 10 gün sonra kiracı evden icra memurları aracılığıyla zorla tahliye edilir. Bu senaryo, en hızlı tahliye senaryosudur.

2. Kiracının İtiraz Etmesi Durumu (İtirazın Kaldırılması ve İptali): Kiracı sadece süreci uzatmak ve evde bedavaya oturmaya devam etmek için icra takibine kötü niyetli olarak itiraz edebilir. İtiraz üzerine icra takibi durur. Ancak kiraya verenin iki güçlü dava hakkı ortaya çıkar:

Önemli Not: Eğer kiracı 30 günlük yasal süre içerisinde ana parayı, faizi ve masrafları icra dosyasına eksiksiz yatırırsa tahliye davası açılamaz. Ancak bu durum, “İki Haklı İhtar” nedeniyle tahliye davası açabilmeniz için birinci haklı ihtar olarak cebinizde durur. Aynı kira yılı içerisinde kiracı bir kez daha kirayı geciktirir ve ihtar çekerseniz, yıl sonunda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilirsiniz.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Sürelere ve İhtara Uyumun Önemi

Temerrüt nedeniyle tahliye süreci çok katı şekil şartlarına bağlıdır. Yargıtay içtihatlarında, mülk sahiplerinin sabırsız davranarak 30 günlük ödeme süresi bitmeden tahliye davası açması durumunda, sırf bu süreye uyulmadığı için davanın reddedilmesi gerektiği açıkça belirtilmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik bir emsal kararında bu durum net bir biçimde ifade edilmiştir: “Ödeme emrinde verilen yasal 30 günlük süre beklenmeden açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir” (Yargıtay 6.H.D. 1.3.2004 gün ve 1133-1274 E.K.).

Yine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi’nin bir başka kararında: “Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde 6098 sayılı TBK’nun 315. maddesi gereğince kira bedellerinin ödenmemesi hâlinde kiracıya verilecek süre 10 gün olup, davacı tarafça takip talebinde davalıya 10 gün yerine 30 günlük ödeme süresi verildiğine göre 30 günlük ödeme süresi beklenilmeden tahliyeye karar verilemez.” denilerek, ihtarda verilen süre dolmadan hiçbir şekilde davanın açılamayacağı ve tahliye kararı verilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Ayrıca Yargıtay kararlarına göre kira alacağının ödendiğini kanıtlama (ispat) yükü kiracıya aittir. Kiracı, banka dekontu veya imzalı makbuz gibi yazılı belgelerle kiranın tam olarak ödendiğini ispatlayamazsa mahkemece tahliyesine karar verilir. Kısmi ödemeler (kirayı eksik yatırmak) temerrüdü ortadan kaldırmaz ve tahliyeye engel olmaz.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Kirasını ödemeyen kiracıyı en hızlı çıkarmanın yolu, İcra Müdürlüğü’nden Örnek 13 ödeme emri göndererek tahliye talepli icra takibi başlatmak.

Ödeme emrindeki tahliye ihtarının eksik yazılması, yanlış adrese tebliğ veya 30 günlük yasal süre dolmadan bir gün erken açılan tahliye davası, tüm takibi iptal ettirip aylarca zaman kaybettirebilir, hatta karşı tarafın avukatlık ücretini ödemenize yol açabilir.

Kirayı ödemeyen kiracıyı çıkarmanın en hızlı yolu, doğru ihtarı doğru süreyle çekmekten geçer. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, muaccel olan kira bedelini ödemeyen kiracıya kiraya verenin yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceğini düzenler. Verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Otuz günden kısa süre verilen bir ihtar geçersizdir ve dayanağı olduğu tahliye talebini de sakatlar. Uygulamada en hızlı sonuç, ilamsız icra yoluyla tahliye takibiyle alınır; bu yol için ayrıca arabulucuya başvurma şartı da aranmaz. Ödememe bir kere değil de tekrarlıyorsa ikinci bir yol daha açılır. İki haklı ihtar yoluyla tahliyeyi ayrı bir yazıda ele aldık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, ihtarınızı süresi ve içeriğiyle doğru kurmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR