İzale-i Şuyu Satış İhalesine Sadece Ortaklar Mı Girebilir?

Miras yoluyla aileden intikal eden ya da yatırım amacıyla birden fazla kişiyle ortaklaşa alınan gayrimenkullerin paylaşım süreci, taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında oldukça yıpratıcı bir hukuki serüvene dönüşmektedir. Aile yadigarı bir evin, nesillerdir işlenen bir tarlanın veya ticari değeri yüksek bir dükkânın akıbeti belirsizliğe düştüğünde, paydaşlardan birinin mahkemeye başvurmasıyla başlayan mülkiyetin çözümü süreci, zihinlerde pek çok endişeli soruyu da beraberinde getirir. Ortakların (paydaşların) en büyük korkusu ve avukat olarak bizlere en sık yönelttiği soru şudur: “Ailemize ait bu gayrimenkul mahkeme yoluyla satılırsa, ihaleye dışarıdan yabancılar (üçüncü kişiler) da girebilir mi, yoksa satışı sadece kendi aramızda yapabilir miyiz?”

Mülkiyet bağını koparmak istemeyen, ancak diğer ortakların payını alarak gayrimenkulün tamamına tek başına sahip olmak isteyen paydaşlar için ihalenin kimlere açık olacağı hususu hayati bir stratejik öneme sahiptir. Dışarıdan yatırımcıların veya yabancıların ihaleye girmesi ihtimali, çoğu zaman aile içindeki gerilimi daha da tırmandırır. Hukuk sistemimiz, kural olarak mülkiyetin en yüksek ekonomik değerle paraya çevrilmesini ve böylece tüm ortakların en üst düzeyde menfaat sağlamasını hedefler. Ancak kanun koyucu, “aile içinde kalma” arzusunu da tamamen göz ardı etmemiş ve çok sıkı şartlara bağlanan istisnai bir yol öngörmüştür. Sizler için saatler süren titiz bir çalışmayla 2026 güncel mevzuatı ve Yargıtay içtihatları ışığında hazırladığımız bu kapsamlı yazıda; İzale-i Şüyu ihalesine kimlerin katılabileceğini, satışın sadece ortaklar arasında yapılmasının hukuki şartlarını, açık artırma kurallarını ve bu süreçte hak kaybı yaşamamak için izlenmesi gereken stratejileri tüm detaylarıyla ve derinlemesine inceleyeceğiz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış İhalesinin Hukuki Temeli

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda, paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan davalara Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası denir,. Bu davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi, paylaşımın ne şekilde yapılacağını belirlerken temel olarak iki yöntemi inceler: Aynen taksim (bölünerek paylaşma) ve açık artırmayla satış.

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 699. maddesine göre; bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Davaya konu olan gayrimenkulün yüzölçümü, imar durumu veya paydaş sayısı fiziki bir bölünmeye elverişli değilse, mahkeme taşınmazın satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılmasına karar verir. Satış süreci, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür ve Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından görevlendirilen bir satış memurluğu (veya icra dairesi) vasıtasıyla gerçekleştirilir. Bu davaların doğası ve mülkiyetin nasıl çözümleneceği hakkında daha genel ve yapısal bilgilere ulaşmak isterseniz Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Ayrıca sürecin gayrimenkul hukuku yönünden etkileri için Gayrimenkul Hukuku rehberimizden faydalanabilirsiniz.

Genel Kural: İhalenin Umuma (Herkese) Açık Olması

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemece satış kararı verildiğinde, temel hukuki prensip bu satışın “umuma açık” (herkese açık) bir genel açık artırma şeklinde yapılmasıdır.

Peki ihale neden kural olarak herkese açıktır?

• En Yüksek Değere Ulaşma Amacı: Hukuk sistemimiz, ortaklığın giderilmesi sürecinde hiçbir paydaşın ekonomik zarara uğramamasını hefler. Satışın herkese açık yapılması, ihaleye katılacak kişi sayısını ve rekabeti artırır. Bu durum, taşınmazın en yüksek bedelle satılmasını ve dolayısıyla tüm paydaşların (özellikle maddi durumu zayıf olup ihaleye katılamayanların) paylarına düşecek paranın maksimize edilmesini sağlar,.
• Elektronik Satış Portalı (UYAP) Sistemi: İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan güncel değişikliklerle birlikte, haczolunan veya ortaklığın giderilmesine konu olan malların satışı, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine (UYAP) entegre elektronik satış portalında açık artırma suretiyle yapılmaktadır. Bu sisteme e-Devlet şifresi ile giriş yapan ve muhammen bedelin (tahmini değerin) yüzde onu oranında teminat yatıran Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı herkes (üçüncü kişiler, yatırımcılar, yabancılar) ihaleye katılıp teklif verebilir.
• Adil Rekabet Ortamı: Herkesin katılacağı bir satış kararında ihaleye katılacakların sayısının daha fazla olması ve ihalenin en çok bedel ödeyene yapılması bütün paydaşların yararına olacağı çok açıktır.

(Not: Satış işlemi gerçekleştikten sonra alıcı ve satıcıların ödemesi gereken devlete ait harçları önceden hesaplamak isterseniz web sitemizde yer alan Tapu Harcı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.)

İstisna: Satış İhalesine “Sadece Ortakların” Girmesi Şartları

“İzale-i Şuyu ihalesine yabancılar girebilir mi?” sorusunun yanıtı kural olarak “evet” olsa da, kanun koyucu aile yadigarı malların aile içinde kalmasını arzu eden paydaşlar için istisnai bir hak tanımıştır: Satışın paydaşlar arasında yapılması (Kapalı İhale).

Ancak, ihalenin kapalı bir şekilde, sadece tapuda ismi geçen ortaklar veya mirasçılık belgesinde yer alan mirasçılar arasında yapılabilmesi son derece katı şartlara bağlanmıştır.

Satışın Sadece Ortaklar (Paydaşlar) Arasında Yapılabilmesinin Şartları Şunlardır:

• Tüm Paydaşların Oybirliği (Kesin Şart): Türk Medeni Kanunu’nun 699/3. maddesi son derece nettir: “Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”. Bir gayrimenkulde 20 ortak varsa, 19’unun bu duruma evet demesi yeterli değildir. Tüm paydaşların (veya usulüne uygun yetkilendirilmiş vekillerinin) istisnasız olarak “Satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasını talep ediyoruz” şeklinde rıza göstermesi zorunludur.
• İİK 121 Kapsamında Alacaklının Durumu: Eğer ortaklığın giderilmesi davası, bir paydaşın borcu yüzünden onun “alacaklısı” tarafından (İcra Mahkemesinden yetki belgesi alınarak) açılmışsa durum daha da hassaslaşır. Bu tür davalarda satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için, tüm paydaşların rızasının yanında, davayı açan alacaklının da rızasının (izninin) alınması şarttır,. Çünkü kapalı ihale, taşınmazın daha düşük fiyata satılması riskini taşır ve bu durum alacaklının alacağına kavuşmasını engelleyebilir. Alacaklı rıza göstermezse ihale herkese açık yapılır.
• Ekonomik Güçsüzlüğün Korunması: Eğer paydaşlardan birinin bile ihaleye girip pey sürecek (teklif verecek) maddi gücü yoksa, o paydaş ihalenin sadece ortaklar arasında yapılmasına haklı olarak itiraz edebilir. Zira maddi gücü zayıf olan paydaş ihaleye katılamayacağı için, diğer zengin ortaklar taşınmazı çok ucuz bir bedelle kapatabilirler. Bu mağduriyeti önlemek için tek bir “hayır” oyu bile satışın herkese açık (umuma açık) yapılması için yeterlidir.
• Talep Zamanı: Satışın sadece ortaklar arasında yapılması talebi, Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen dava esnasında, karara çıkılmadan önce tüm paydaşlarca açıkça ileri sürülmelidir. Dava bitip dosya Satış Memurluğuna geçtikten sonra icra aşamasında bu kural değiştirilemez.

Ortaklar Umuma Açık (Genel) İhaleye Girebilir Mi? Teminat Öderler Mi?

Toplumda sıkça karıştırılan bir diğer husus şudur: İhale umuma (herkese) açık yapılıyorsa, ortaklar bu ihaleye giremez mi? Elbette girebilirler. Hatta ortakların genel ihaleye girerken dışarıdaki üçüncü kişilere (yabancılara) göre çok büyük bir avantajları vardır: Teminat Muafiyeti.

• İhaleye katılacak üçüncü kişiler (yabancılar), taşınmazın muhammen bedelinin (tahmini değerinin) yüzde onu (%10) tutarında nakit teminatı veya kesin banka teminat mektubunu dosyaya yatırmak zorundadır,.
• Ancak, taşınmazda hissesi bulunan bir ortak ihaleye girmek isterse; eğer tapudaki hissesine düşen parasal değer, yatırılması gereken teminat (%10) tutarını karşılıyorsa, bu ortaktan ayrıca teminat alınmaz.
• Böylece ortaklar, kendi hisselerini adeta bir teminat olarak kullanarak ihaleye nakit bağlamadan rahatça katılabilir ve gayrimenkulü üçüncü kişilerin elinden kurtarmak için rekabet edebilirler.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı

Yargıtay’ın ortaklığın giderilmesi ihalelerinde “satışın paydaşlar arasında yapılması” hususundaki tutumu, hukuki metinlerin dar yorumlanmasına ve oybirliği kuralına kesin bir itaate dayanır. Yargıtay Hukuk Daireleri’nin istikrarlı emsal kararlarına göre:

• Resen (Kendiliğinden) Karar Verme Yasağı: Yargıtay kararlarına göre; dosya kapsamında taraflar satışın kendi aralarında ve pazarlık usulü ile yapılmasına ilişkin açık bir talepte bulunmadıkları veya oybirliği sağlamadıkları halde, yerel mahkemenin “aile yadigarıdır, kendi aralarında satılsın” gibi bir düşünceyle “hissedarlar arasında satışa” hükmetmesi açık bir bozma sebebidir,,. Mahkeme bu hususta bir talep olmamasına rağmen taşınmazların pazarlık usulüyle satılarak ortaklığın giderilmesine karar veremez.
• Alacaklı Davalarında Alacaklının Rızası: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (2019/4744 E., 2019/8808 K.) kararı uyarınca; İİK m. 121 gereğince borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davasında, satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların yanında “davacı alacaklının da rızasına” ihtiyaç vardır. Somut olayda davacı alacaklı rıza göstermediği için satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına karar verilmesi Yargıtay tarafından bozulmuştur,.
• Temel İlkenin Korunması: Yargıtay açıkça belirtir ki, ortaklığın giderilmesi davasında temel ilke satışın “genel açık artırma” ile yapılmasıdır. Bu ilkeden sapmak, ancak tüm maliklerin istisnasız katılımı ve müşterek iradesi ile mümkündür.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

İzale-i Şüyu (ortaklığın giderilmesi) davaları ve akabinde gerçekleşen ihale (satış) süreçleri; dışarıdan bakıldığında sadece “mülkün satılıp paranın paylaştırılması” gibi basit bir matematik işlemi gibi görünse de, hukuki sonuçları itibarıyla geri dönülemez hak kayıplarına gebedir. Birçok müvekkil, aile mirasının yabancılara gitme korkusuyla süreci hatalı yönetmekte, usul kurallarını bilmediği için mahkeme aşamasında “satışın paydaşlar arasında yapılması” talebini oybirliğiyle tutanaklara geçirtmeyi atlamaktadır. Karar kesinleştikten ve dosya Satış Memurluğuna gittikten sonra bu usuli hatanın telafisi hukuken imkânsızdır ve mülkünüz elektronik ortamda tüm Türkiye’nin ve yatırımcıların katılımına açık hale gelir.

Bu nedenle, gerek ortaklığın giderilmesi davasının Sulh Hukuk Mahkemesi aşamasında doğru taleplerde bulunmak, gerek ortakları bir araya getirerek “paydaşlar arası satış” stratejisini kurmak, gerekse de UYAP e-satış portalı üzerinden yürütülen ihalelerde teminat muafiyetini kullanarak doğru pey (teklif) stratejisiyle mülkü aile içinde tutmak ancak bu alanda uzman bir gayrimenkul avukatının profesyonel desteğiyle mümkündür. Yanlış atılacak bir adımın, gayrimenkulünüzün yarı fiyatına fırsatçıların eline geçmesine sebep olacağını unutmamalısınız.

Mülkiyet çıkmazından kurtulmak, ailenize ait gayrimenkullerin ihale sürecinde yabancı ellere geçmesini engellemek ve yasal haklarınızı en güçlü şekilde savunmak için Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak uzman gayrimenkul avukatı kadromuzla yanınızdayız.

Miras kalan veya ortak olduğunuz taşınmazların ihale sürecini güvenle yönetmek ve hak kaybı yaşamamak için hemen uzman avukatlarımızla İletişim sayfamız üzerinden bağlantıya geçin.

SIKÇA SORULAN SORULAR