Miras Kalan Ev/Arsa Nasıl Paylaşılır? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Miras kalan bir ev veya arsayı kardeşlerinizle nasıl paylaşacağınız konusunda bir türlü anlaşamıyorsanız, bu anlaşmazlık sonsuza kadar sürmek zorunda değil.

Davanın Şartları ve Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce dikkat edilmesi gereken güncel yasal şartlar bulunmaktadır. 7445 sayılı Kanun ile yapılan ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle birlikte, ortaklığın giderilmesi davalarında “Arabuluculuk” dava şartı haline getirilmiştir.

Görevli ve yetkili mahkemeyi, aynen taksim ile satış yolları arasındaki farkı ve taşınmaz üzerinde başkasına ait yapı varsa ne olacağını anlatıyoruz.

Miras Kalan Taşınmazların Hukuki Durumu: Elbirliği ve Paylı Mülkiyet

Mirasbırakanın ölümüyle birlikte, terekede (miras malvarlığında) bulunan tüm hak ve borçlar kanun gereği bir bütün olarak mirasçılara geçer. Bu aşamada mirasçılar arasında, terekeye dâhil mallar üzerinde “elbirliği mülkiyeti” (iştirak halinde mülkiyet) doğar. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların belirlenmiş somut payları yoktur; her bir mirasçının hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yayılmıştır. Bu nedenle, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, malın yönetimi ve tasarrufu için tüm mirasçıların oybirliğiyle karar vermesi zorunludur.

Oybirliğinin sağlanamaması, gayrimenkulün satılmasını, kiraya verilmesini veya paylaştırılmasını imkânsız kılar. Bu çıkmazı aşmak ve gayrimenkul üzerindeki haklarınızı bireysel olarak kullanabilmek için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi veya doğrudan mülkiyetin sonlandırılması gerekir. Bu aşamada, sürecin profesyonelce yönetilmesi hak kayıplarını önlemek adına kritiktir. Konuyla ilgili daha geniş bir perspektif için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davaları; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan mallarda, paydaşlardan (ortaklardan) birinin talebi üzerine, birlikte mülkiyete son verip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan hukuki bir yoldur. Türk Medeni Kanunu’na göre, hukuki bir işlem veya sürekli bir amaca özgülenme durumu olmadıkça, her paydaş malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir.

Bu davanın en belirgin özelliği “çift taraflı” (iki taraflı) bir dava olmasıdır. Davada klasik anlamda bir kazanan veya kaybeden yoktur; davalı da tıpkı davacı gibi aynı haklara sahiptir ve davanın her aşamasında kendi taleplerini ileri sürebilir. Detaylı süreç yönetimi gerektiren bu davalar hakkında daha fazla bilgi almak için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Ortaklığın giderilmesi davasında yargı yolu ve mahkemenin yetkisi kesin kurallara bağlanmıştır.

Bu davalarda “Basit Yargılama Usulü” uygulanır (HMK m. 316/1-a).

Miras Kalan Ev veya Arsa Nasıl Paylaştırılır? (Aynen Taksim ve Satış Yolları)

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, paylaşımın nasıl yapılacağına karar verirken temel olarak iki yöntemi inceler: Aynen taksim (bölüşme) ve satış suretiyle paylaşma.

1. Aynen Taksim (Bölüşme) Yoluyla Paylaşım

Aynen paylaşım, gayrimenkulün paydaş sayısına göre fiziki olarak bölünerek her bir paydaşa müstakil bir parça verilmesidir. Bir paydaş aynen taksim talep etmişse, hâkim öncelikle bu ihtimali değerlendirmek zorundadır. Aynen taksimin şartları şunlardır:

• Bölünme sonucunda taşınmazın değerinde önemli bir kayıp yaşanmamalıdır.
• Taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve paydaş sayısı bölünmeye elverişli olmalıdır.
• Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlarda, İmar Kanunu gereği ifraz (bölünme) projesinin Belediye Encümeni tarafından onaylanması şarttır.
• Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek (ivaz) denkleştirme sağlanır.

2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin hukuken veya fiilen mümkün olmadığı durumlarda (örneğin tek bir dairenin veya küçük bir arsanın paylaşılamaması), mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin paydaşlara dağıtılmasına karar verir.

31 Temmuz 2026’dan beri miras kalan taşınmazlar için önemli bir değişiklik var: bütün malikler payını miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, satışa karar verildiğinde birinci artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir ve teklif muhammen bedelin tamamını geçmelidir. Bu ihalede satış olmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır (İcra ve İflas Kanunu m.114, 7589 sayılı Kanun). Ayrıntılar için izale-i şuyu ihalesine kimler girebilir yazısına bakabilirsiniz.

(Not: Satış aşamasında doğacak tapu ve ihale masraflarını öngörebilmek için Tapu Harcı Hesaplama aracımızdan fikir edinebilirsiniz.)

Taşınmaz Üzerinde Başkasına Ait Yapı (Muhdesat) Varsa Ne Olur?

Miras kalan arazilerde sıklıkla karşılaşılan bir diğer sorun, mirasçılardan birinin arazi üzerine kendi bütçesiyle bir ev (bina) inşa etmiş veya ağaç dikmiş olmasıdır. Hukukta buna “Muhdesat” denir. Kural olarak, arazi üzerindeki yapı, arazinin bütünleyici parçasıdır ve araziyle birlikte satılır.

Ancak satış bedelinin dağıtılmasında hakkaniyeti sağlamak için özel bir hesaplama yapılır:

• Muhdesatın kime ait olduğu konusunda tüm paydaşlar anlaşıyorsa, taşınmazın arz (zemin) değeri ile muhdesatın değeri ayrı ayrı hesaplanır.
• Bu değerler toplanarak oran kurulur. Satış bedeli dağıtılırken, muhdesata isabet eden oran sadece o yapıyı inşa eden paydaşa verilir; arza (zemine) isabet eden oran ise tüm mirasçılara payları oranında dağıtılır.
• Eğer muhdesatın kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık varsa, mahkeme iddia sahibine “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açması için süre verir ve bu davayı bekletici mesele (HMK m. 165) yapar.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı

Yargıtay’ın İzale-i Şüyu davalarındaki yaklaşımı, mülkiyet hakkının kusursuz bir şekilde korunmasına dayanır. Yüksek Mahkeme kararlarına göre dikkat çeken emsal yaklaşımlar şunlardır:

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Miras kalan bir ev veya arsayı paylaştırmak (izale i şüyu) dışarıdan basit bir satış işlemi gibi görünse de teknik detaylar barındırıyor. Arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmesi, taraf teşkilinin tapu ve nüfus kayıtlarıyla eksiksiz sağlanması ve aynen taksim şartlarının belediye mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi gerekiyor.

İhale sürecinde yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek için sürecin en başından takip edilmesi önemli.

Miras kalan taşınmazın paylaşımında mahkemenin önündeki seçenekler Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde sayılmıştır. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılıp bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Paydaşlar biçimde anlaşamazsa hâkim önce aynen bölünmeyi değerlendirir; bölünen parçaların değerleri denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Bölme, malın önemli bir değer kaybına uğramadan mümkün değilse açık artırmayla satışa hükmolunur ve satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Davayı açmak için diğer paydaşların onayı gerekmez; 698. madde uyarınca paylaşmayı isteme hakkı her paydaşa aittir ve bu hak ancak resmi şekilde yapılıp tapuya şerh edilen bir sözleşmeyle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Dava öncesinde arabuluculuğa başvurmak ise dava şartıdır. Aynen taksimin şartlarını ve arabuluculuk zorunluluğunu ayrı yazılarda ele aldık. Ortaklığın Giderilmesi alanındaki deneyimimizle, hangi paylaşma biçiminin sizin lehinize olduğunu değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR