Ortak Arsaya Ev Yaptım veya Ağaç Diktim, Satışta Hakkımı Alır mıyım?

Kardeşlerinizle ya da diğer paydaşlarla ortak bir arsaya kendi paranızla ev yaptıysanız veya ağaç dikmişseniz ve arsa satılacaksa, ilk korkunuz bu emeğin başkalarının cebine gitmesidir. Kısa cevap şudur: ev ya da ağaç arsanın bütünleyici parçası sayıldığı için mülkiyet size geçmez, ama değerini ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinden ayırtma hakkınız vardır.

Bu hakkın iki şartı var. Muhdesatın size ait olduğu ya tapuda şerhli olmalı ya da bütün paydaşlar bunu kabul etmeli. Biri itiraz ederse ayrı bir aidiyet davası gerekir. Aşağıda Yargıtay’ın bu konudaki yaklaşımını, ağaç dikme meselesini ve satış sonrası durumu anlatıyoruz.

Ortak Arsaya Yapılan Ev ve Dikilen Ağaç Kime Ait Sayılır?

Hukukta arsanın üzerindeki ev ve ağaçlara muhdesat denir. Türk Medeni Kanununun 718 inci maddesine göre arazi mülkiyetinin kapsamına yapılar ve bitkiler de girer. 684 üncü maddeye göre bir şeye malik olan kişi, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.

Sonuç şudur: ortak arsaya ev yaptığınızda ya da ağaç diktiğinizde bunlar arsanın bir parçası olur ve arsa paydaşlarının ortak malı sayılır. Siz yapıyı kendi adınıza yaptırmış olsanız bile mülkiyet payınız otomatik olarak artmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 18.11.2020 tarihli 2020/1712 E., 2020/7465 K. sayılı kararında bu noktayı net yazdı. Muhdesat sahibine arazi mülkiyetinden ayrı, bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı ayni hak vermez. Muhdesat sahibinin hakkı yalnızca kişisel bir haktır ve TMK m.722, 724 ve 729 kapsamında değerlendirilir.

Ortaklık Giderilirken Muhdesat Nasıl Hesaplanır?

Ortak arsa paylaşılamıyorsa ve aynen bölünemiyorsa TMK m.699 uyarınca açık artırmayla satış yapılır. Dava, HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Satış sırasında ev ve ağaçlar arsayla birlikte satılır, çünkü bütünleyici parçalar arazinin bir parçasıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 10.12.2019 tarihli 2016/11155 E., 2019/8474 K. sayılı kararında oranlama yöntemini şöyle anlattı. Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu tapuda şerhliyse ya da bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa ve muhdesat arsanın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, dava tarihi itibarıyla arsa ile muhdesatın değeri ayrı ayrı belirlenir.

Bu iki değer toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur. Toplamın ne kadarının arsaya, ne kadarının muhdesata düştüğü yüzdelik oranla hesaplanır. Satış bedeli bu oranlara göre bölüştürülür: muhdesata düşen kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalanı paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Basit bir örnekle gösterelim. Bilirkişi dava tarihi itibarıyla boş arsanın değerini 800.000 TL, sizin yaptığınız evin değerini 200.000 TL bulmuş olsun. Toplam değer 1.000.000 TL olur ve muhdesat oranı yüzde 20’dir. Taşınmaz ihalede 1.500.000 TL’ye satılırsa, bunun yüzde 20’si olan 300.000 TL muhdesat sahibine ayrılır. Kalan 1.200.000 TL, siz de dahil olmak üzere tapudaki paylar oranında paydaşlar arasında bölüşülür. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir; gerçek oran bilirkişi raporuyla belirlenir.

Aynı kararda başka bir önemli kural var. Muhdesat paydaşlara değil üçüncü bir kişiye aitse, onu muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve satış bedelinden pay vermek mümkün değildir. Yani yapıyı kiracı ya da yabancı biri yapmışsa, o kişiye ortaklığın giderilmesi davasında pay ayrılamaz.

Hangi Durumda Ne Olur?

Aşağıdaki tablo, ortak arsada muhdesat sahibinin karşılaşabileceği altı durumu özetliyor. Dosyanın somut deliline göre sonuç değişebilir; tablo yol gösterir, hüküm yerine geçmez.

Kardeşler İtiraz Ederse: Muhdesat Aidiyeti Davası

Gerçek hayatta paydaşlardan biri çıkıp “o evi babam yapmıştı” ya da “ağaçları dedem dikmişti” diyebilir. Bu durumda ittifak yoktur. 14. Hukuk Dairesinin yukarıdaki kararında mahkemenin yapması gereken iş açık yazılmıştır: muhdesatın davalıya ait olduğu konusunda tarafların ittifak edip etmediği üzerinde durulacak, ittifak yoksa muhdesat iddiasında bulunana aidiyet davası açması için süre verilecek, dava açılırsa sonucu beklenecek ve ona göre karar verilecektir.

Sulh hukuk mahkemesi bu aidiyet uyuşmazlığını kendisi çözmez. Aidiyet davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Süre uygulamada mahkemenin takdirine bağlı olarak verilir; yukarıdaki dosyada iki haftalık süre öngörülmüştü, ama ara kararın tebligatta ihtar içermemesi nedeniyle Daire bu uygulamayı yerinde bulmadı. Bu nedenle tebliğ edilen süreyi kaçırmamak çok önemlidir.

Aidiyet davası bir tespit davasıdır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması gerektiğini, eda davası açılabiliyorsa tespit davasında hukuki yararın bulunmadığının kabul edildiğini belirtti. Bu yüzden davayı ortaklığın giderilmesi davası devam ederken, o davanın içinde açmak yerinde olur.

Davayı kazanmak için yapıyı kendi adınıza yaptırdığınızı ispat etmeniz gerekir. Fatura, makbuz, malzeme alım kayıtları, işçi ve usta tanıkları, fotoğraflar ve bankadan ödeme dekontları bu konuda işe yarar.

Aidiyet ilamı kesinleştiğinde, satış bedeli bu ilama göre oranlanır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 10.06.2021 tarihli 2019/302 E., 2021/3954 K. sayılı kararında kesinleşen ilama göre oranlamayı yerinde buldu. Ama her taşınmaz için satış bedelinin hangi oranlarda dağıtılacağının infazda tereddüt yaratmayacak biçimde açık yazılmasını ve harcın da dağıtım oranlarında tahsilini şart koştu.

Ev Yapmak veya Ağaç Dikmek İçin Paydaşların İzni Gerekir mi?

Bu soru çoğu zaman sonradan gündeme gelir. Türk Medeni Kanununun 692 nci maddesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesini, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlar. Ortak arsaya ev yapmak bu kapsama girer.

Yani kardeşlerinizden yazılı ya da en azından tanıkla ispatlanabilecek bir rıza almadan yaptığınız ev, sonradan itirazla karşılaşabilir. Rıza varsa bunu ispat etmek, muhdesat iddianızın en güçlü delilidir.

Ağaç dikimi için de benzer bir soru var. 691 inci madde, tarım türünün değiştirilmesi ve toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğunun karar vermesini arar. Tarlanın niteliğini değiştirecek bir dikim bu kapsamda değerlendirilebilir. Küçük ve olağan işleri her paydaş yapabilir, bu 690 ıncı maddede düzenlenir.

Ortak Alana Ağaç Dikmek

Ağaç konusunda en çok sorulan sorular, ortak alana ağaç dikmenin ne sonuç doğuracağı, ağacın kime ait olduğu ve ağaç bedeli için dava açılıp açılmayacağıdır. Cevap yine muhdesat çerçevesinde verilir.

Türk Medeni Kanununun 729 uncu maddesine göre bir kimse başkasının arazisine ya da başkasının fidanını kendi arazisine dikerse, başkasının malzemesiyle yapılan yapılara ilişkin hükümler fidan için de uygulanır. Yani fidan dikmek, yapı yapmakla aynı kuralların içine girer.

Ağacı diken paydaşın hakkı bu nedenle kişisel bir alacak hakkıdır. Dikilen ağaç arsanın bütünleyici parçası olur. Yargıtay’ın anıldığı kararlarda muhdesat, arazi üzerindeki yapı ve tesislerle birlikte bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları da kapsar.

Her ağaç bu çerçevede değerlendirilmeyebilir. Geçici olarak dikilen ya da belli bir süre sonra kesilmek üzere yetiştirilen ağaçların niteliği bilirkişi incelemesinde ayrıca ele alınır. Bu nedenle ağaçları diktiğinizi, ne zaman diktiğinizi ve masrafı kimin karşıladığını gösteren fidan faturaları, tanıklar ve fotoğraflar önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Sona Erdikten Sonra Ne Olur?

Satış bedeli paydaşlar arasında bölüşüldükten ve karar kesinleştikten sonra muhdesat sahibinin hakkını kaçırmış olabileceği riski vardır. Muhdesat hakkı kişisel olduğundan, bu hakkın sonradan kardeşlere karşı nasıl ve hangi tutarda ileri sürülebileceği her dosyada ayrıca incelenmelidir.

Türk Borçlar Kanununun 77 nci maddesi genel kuralı koyar: haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından ya da emeğinden zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Ancak bu hükmün muhdesat bedeli için nasıl işleyeceği ve sonuçta ne kadar tutarın geri alınabileceği, davanın açıldığı tarihe, yapılan ödemelere ve ihale sonucuna göre değişir.

En güvenli yol, satış kesinleşmeden önce hakkınızı ortaklığın giderilmesi davası içinde ileri sürmek ve aidiyet davasını zamanında açmaktır.

Ruhsatsız Ev İçin Ne Değişir?

Ortak arsaya ruhsatsız ev yapılması, yapının değerini ve yıkım riskini etkileyebilir. Bu durumda bilirkişi raporunda yapının değeri ve belediyenin işlemleri incelenir. Belediye yıkım kararı vermişse dosyayı ayrıca değerlendirmek gerekir.

Bu yazıda kullanılan Yargıtay kararları ruhsat konusunda genel bir kural koymadığı için ruhsatsız evin muhdesat bedeline her durumda dahil edileceğini söylemek doğru olmaz.

Dava Öncesinde Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Bu zorunluluk 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanıyor.

Arabuluculuk aşamasında muhdesat iddianızı daha baştan gündeme getirmek yararlıdır. Kardeşler yapıyı sizin yaptığınızı kabul ederse, tapuda şerh konulması ya da yazılı bir anlaşma, aidiyet davasına gerek bırakmayabilir. Bu konuda ayrıntı için arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını anlatan yazımıza bakabilirsiniz.

Ne Yapmalısınız?

Önce yapıyı ya da ağacı sizin yaptığınızı gösteren belgeleri toplayın: fatura, makbuz, banka dekontu, fotoğraf, usta ve komşu tanıkları. Ardından arsanın tapu kaydında muhdesat şerhi olup olmadığına bakın. Şerh yoksa diğer paydaşlardan yazılı kabul almak ya da tapuya şerh konulmasını sağlamak ileride yargılamayı kolaylaştırır.

Dava açıldığında muhdesat iddianızı ilk fırsatta dilekçeyle bildirin ve mahkemenin verdiği süreyi kaçırmayın. Aidiyet davasını gerekirse hemen açın.

Kendi dosyanızla ilgili belgeleri birlikte incelemek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Başkasının arsasına ev yapıldığı durumlar için ayrı bir yazımız var. Dava hangi mahkemede açılır sorusu için ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkemeyi anlatan yazıya bakabilirsiniz. Konunun genel çerçevesini Ortaklığın Giderilmesi kategorisinde bulabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR