Kiracının Eve Yaptığı Masraflar Ev Sahibinden İstenir mi? (Değer Artışı Alacağı)

Kiraladığınız evde kendi paranızla tadilat veya iyileştirme yaptıysanız, bu masrafları evden çıkarken ev sahibinden isteyip isteyemeyeceğiniz masrafın hangi kategoriye girdiğine bağlı: olağan bakım ve temizlik giderleri kiracıya, kiralananın ayıbının giderilmesi için yapılan zorunlu giderler kiraya verene aittir; kiracının kendi isteğiyle yaptığı değer artırıcı işlerde ise vekâletsiz iş görme hükümleri uygulanır. Ev satılırsa bu talep “değer artışı alacağı” adıyla ayrı bir dava konusu olabiliyor.

İyileştirme bedeli alacağının hukuki temelini ve Yargıtay’ın yıpranma payı ile tahliye kriterine yaklaşımını anlatıyoruz.

Kiracının Yaptığı Masrafların Hukuki Altyapısı: İyileştirme Bedeli Alacağı

Kira ilişkisinde kiracının taşınmaz üzerinde yaptığı yenilik ve değişiklikler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 321’de açıkça düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yazılı rıza ile yapılan yeniliklere izin veren kiraya veren, sözleşmede aksi yazılı olarak kararlaştırılmadığı sürece, kiralananın eski durumuyla (eski hâle getirilerek) geri verilmesini isteyemez.

Peki, kiracı mülk sahibinin rızası dışında veya rızasıyla yaptığı bu masrafların bedelini geri isteyebilir mi? Bu sorunun cevabı, TBK’nın 530. maddesinde düzenlenen “Vekâletsiz İşgörme” ve “Sebepsiz Zenginleşme” hükümlerinde yatmaktadır.

Eğer kiracının yaptığı imalatlar ve harcamalar taşınmazda kalıcı bir değer yaratmışsa ve mülk sahibi evi tahliye sonrasında bu iyileştirmelerle birlikte benimsemişse (kullanmaya veya bu şekilde yeniden kiralamaya başlamışsa), mülk sahibi sebepsiz yere zenginleşmiş sayılır. Kiracı, kiraya verenin malvarlığına geçen bu zorunlu ve faydalı masrafların bedelini talep etme hakkına sahiptir.

Masrafların Niteliklerine Göre Ayrımı (Zorunlu, Faydalı ve Lüks Masraflar)

Mahkemeler, kiracının yaptığı her masrafın bedelini ev sahibinden tahsil etmesine izin vermez. Yapılan masrafların hukuki tasnifi şu şekildedir:

Eğer masraf bedelleri ve kiraya verenin borçları konusunda taraflar arasında kira zammı pazarlıkları ile iç içe geçmiş bir uyuşmazlık varsa, yasal ve doğru kira zam sınırlarınızı belirlemek için Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanarak adil bir zemin oluşturabilirsiniz.

Evin Satılması Durumunda “Değer Artışı Alacağı” Davası

Kiracıların en çok mağdur olduğu senaryolardan biri, eve ciddi masraflar yaptıktan kısa bir süre sonra mülk sahibinin evi üçüncü bir kişiye satmasıdır. İmalatlar yapıldıktan sonra kiralanan, kira süresi dolmadan el değiştirir veya satılırsa, yapılan imalatlar (doğal gaz, mutfak, banyo vb.) evin satış fiyatını doğrudan yukarı çekecektir.

Kiracı, yaptığı bu masraflar nedeniyle taşınmazın daha yüksek bir fiyata satıldığını ispatlayarak, aradaki bu değer artışını (farkı) talep edebilir. Ancak dikkat edilmesi gereken hukuki ince nokta şudur: Bu dava yeni malike değil, evi satan “Eski Malike” karşı açılır.

Çünkü taşınmazı satın alan üçüncü kişinin, kiralananı mevcut yenilenmiş hâli ile görerek ve o değere uygun parasını ödeyerek satın aldığı kabul edilir. Bu süreçte satıştan dolayı sebepsiz zenginleşen taraf, cebinden masraf çıkmadığı hâlde evi daha pahalıya satan eski maliktir.

Kira uyuşmazlıklarının dava aşamalarına dair tüm yasal detaylara ulaşmak için Kira Hukuku sayfamızı mutlaka incelemelisiniz.

İyileştirme ve Değer Artışı Alacağı Talep Etme Şartları

Bu davaları açabilmek ve kazanabilmek, uzmanlık gerektiren ispat kurallarına ve katı şartlara bağlanmıştır:

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Yıpranma Payı ve Tahliye Kriteri

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kiracının yaptığı masrafların tahsilinde “vekaletsiz işgörme” hükümlerinin nasıl uygulanacağına ve “denkleştirici adalet” ilkesinin sınırlarına kesin çizgiler çekmiştir:

• Tahliye Edilmeden İyileştirme Bedeli İstenemez (Yargıtay 3. H.D. 17.10.2017 T., 2017/2162 E., 2017/14066 K.): “Davacı kiracı akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını vekaletsiz işgörme hükümlerine göre davalılardan talep etme hakkına sahiptir. Ancak bunun için kiracının yaptığı giderlerin malvarlığından çıkarak kiralayanın malvarlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Taşınmazın tahliye edilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekir.”
• Yıpranma Payının Hesaplanması Zorunluluğu (Yargıtay 3. H.D. 18.1.2021 T., 2020/10072 E., 2021/95 K.): “Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. İmalatların denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak belirlenen dava tarihi itibariyle hesaplanan bedele hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
• Eski Malikten Değer Artışı İstenmesi ve Oranlama (Kapatılan Yargıtay 6. H.D. 19.3.2014 T., 2013/10678 E., 2014/3295 K.): “Davacı kiracının dava tarihi itibarıyla kiralananı kullanmaya devam ettiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu sebeple davacı faydalı masrafları isteyemese de, taşınmazın davalı tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeni ile kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışı isteyebileceğinden. Taşınmazın satıldığı tarihte davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı masraflarla birlikte gerçek değeri ile faydalı masraflar dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, elde edilecek değerler birbirine oranlanmalı, davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunarak bu miktara hükmedilmelidir.”
• Mülk Sahibinin İmalatları Benimsemesi (Yargıtay 3. H.D. 21.10.2019 T., 2017/17091 E., 2019/8167 K.): Yargıtay kararlarına göre, kiraya veren sözleşme gereği imalatların sökülmesini (eski hâle getirme) talep etmiş olsa dahi, kiracı evi tahliye ettikten sonra mülk sahibi bu imalatları söktürmeyip kendi kullanmaya devam ederse (benimserse), artık “eski hâle getirme” talep edemez ve zenginleştiği bu bedeli ödemek durumunda kalır.

Hangi Masraf Kimin Üzerinde: Örneklerle

Masrafın kime ait olduğu tartışması, kanunun çizdiği üç kategoriye oturtulduğunda kendiliğinden çözülür. Aşağıdaki örnekler bu üç kategoriyi günlük hayattan durumlarla gösteriyor.

Birinci kategori, kiracıya ait olan olağan bakım ve temizlik giderleridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi bunları kiracıya yükler. Kombinin yıllık bakımı, tıkanan lavabonun açtırılması, ampul ve sigorta değişimi, duş başlığının yenilenmesi bu gruba girer. Bu harcamalar için ev sahibinden para isteyemezsiniz.

İkinci kategori, kiralananın ayıbının giderilmesi ya da zararın önlenmesi için yapılan zorunlu giderlerdir ve 318. madde uyarınca kiraya verene aittir. Patlayan bir su borusunun onarımı, çatıdan su alması nedeniyle yapılan izolasyon, arızalanan kombinin tamamen değiştirilmesi bu gruptadır. Burada önemli olan, işi yaptırmadan önce durumu kiraya verene yazılı olarak bildirip makul bir süre vermektir; acil hâllerde ise harcamayı belgeleyip sonradan talep edebilirsiniz.

Üçüncü kategori, kiracının kendi isteğiyle yaptığı ve taşınmazın değerini artıran işlerdir: mutfak dolaplarının yenilenmesi, klima takılması, parkenin değiştirilmesi gibi. Bu işler bakımından 334. maddenin ikinci fıkrası devreye girer ve kiracının ancak vekâletsiz iş görme hükümlerine göre talepte bulunabileceğini söyler. Uygulamada belirleyici olan kiraya verenin yazılı onayının bulunup bulunmadığıdır; onay varsa talep büyük ölçüde tartışmasız hâle gelir, yoksa yapılan işin kiraya verenin yararına olup olmadığı değerlendirilir. Sökülüp götürülebilecek nitelikte olan eşyayı ise çıkarken alma hakkınız saklıdır.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Kiraladığınız eve yaptığınız faydalı ve zorunlu masrafları (kombi, parke, çelik kapı gibi) ev sahibinden geri istemeniz mümkün ama sadece faturayı göstermek yeterli değil.

Yaptığınız imalatların ev sahibine sebepsiz zenginleşme sağladığının bilirkişice tespiti, kullanım sürenize göre yıpranma payı hesabı ve mülkün eksiksiz tahliye edilmiş olması gerekiyor. Ev satıldıysa muhatabınız yeni değil eski ev sahibi olabilir; sözleşmedeki tüm masraflar bedelsiz terk edilecektir gibi maddelere de dikkat edin.

Kiracının kiralanana yaptığı masrafları geri isteyip isteyemeyeceği, masrafın niteliğine göre değişir. Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ait olduğunu söyler; bu tür harcamalar geri istenemez. Buna karşılık 318. madde, kiralananın ayıplarının giderilmesi ya da zararların önlenmesi için katlanılan giderlerin kiraya verence karşılanmasını öngörür.

Kiracının kendi isteğiyle yaptığı ve taşınmazın değerini artıran işler bakımından ise 334. maddenin ikinci fıkrası yol gösterir: kiracı, sözleşmenin sona ermesi hâlinde kiralananda yaptığı giderlerden ancak vekâletsiz iş görme hükümlerine göre talepte bulunabilir. Bu nedenle kalıcı bir imalat yapmadan önce kiraya verenin yazılı onayını almak, sonradan doğacak tartışmayı baştan bitirir.

Onay yoksa talebiniz, yapılan işin kiraya verenin yararına olup olmadığı ölçüsünde değerlendirilir. Hor kullanma tazminatını ayrı bir yazıda ele aldık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, yaptığınız masrafların hangi kapsama girdiğini belirlemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR