Kiralanan Taşınmazın Satışında Ev Gösterme ve Kiracı Hakları
Giriş ve Olayın Özeti
Kiralanan bir taşınmazın satışa çıkarılması durumunda, ev sahibi ile kiracı arasında potansiyel alıcılara evi gösterme noktasında anlaşmazlıklar yaşanması sık rastlanan bir durumdur. Bu tür uyuşmazlıklar, hem ev sahibinin mülkiyet hakkını kullanma özgürlüğü hem de kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği hakları arasında hassas bir denge gerektirir.
İncelediğimiz Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/12845 E., 2016/201 K. sayılı kararı, bu denge arayışının hukuki boyutunu ele almaktadır. Söz konusu davada, davacı kiraya veren, satışa çıkardığı kiralananın davalı kiracı tarafından alıcılara gösterilmesine izin verilmediği gerekçesiyle mahkemeye başvurmuştur. İlk derece mahkemesi, taşınmazın belirli gün ve saatlerde (hafta içi Salı ve Perşembe 18:00-20:00, Cumartesi 14:00-16:00) 3 ay boyunca gösterilmesine izin vermiştir. Ancak bu karar, davalı kiracı vekili tarafından, kira artış oranındaki anlaşmazlıklar ve hakkın kötüye kullanıldığı iddialarıyla temyiz edilmiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay, kararında öncelikle Anayasa ile güvence altına alınan özel hayatın gizliliği ve konut dokunulmazlığı ilkelerine vurgu yapmıştır. Bu hakların, kişinin yaşam alanındaki huzurunu ve güvenliğini teminat altına aldığını belirtmiştir. Ancak, konut dokunulmazlığı hakkının mutlak olmadığını, yasal koşulların oluşması halinde sınırlandırılabileceğini de eklemiştir. Kiralayanın mecuru satma isteği doğrultusunda kiracının taşınmazı göstermemesi halinde mahkemeye başvuru ve mahkemece izin kararı verilmesi bu sınırlandırmanın bir örneğidir. Bu noktada, tarafların ve ilk derece mahkemesinin de bu temel prensipte hemfikir olduğu ifade edilmiştir.
Yargıtay, kararın en kritik kısmında, herkesin hakkını objektif iyiniyet kuralları çerçevesinde kullanması gerektiğinin altını çizmiştir. İlk derece mahkemesince verilen 3 aylık, belirli gün ve saatlerde gösterim iznini, davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait, yeni uyuşmazlıklara yol açabilecek nitelikte bularak eleştirmiştir. Yargıtay’a göre, mahkemece eksik araştırma yapılmıştır. Doğru bir karar verilebilmesi için:
- Mahallinde keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılmalı,
- Ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, nitelikleri gibi genel ve özel faktörler dikkate alınarak taşınmazın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilmeli,
- Mecurun gösterimi bu süre ile sınırlı olmalı,
- Davalının (kiracının) iş ve beşeri ilişkileri göz önüne alınmalı,
- Tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir denge kurulmalıdır.
Bu gerekçelerle Yargıtay, ilk derece mahkemesinin eksik araştırmayla verdiği kararı bozmuştur.
Yorum
Yargıtay’ın bu kararı, kiralanan bir taşınmazın satışı sürecinde ev sahibinin “evi gösterme hakkı” ile kiracının “konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği” arasındaki hassas dengeyi bir kez daha gözler önüne sermektedir. Karar, ev sahibinin satış hakkının kötüye kullanılamayacağı, kiracının temel haklarının keyfi uygulamalara karşı korunması gerektiği prensibini güçlendirmektedir. Mahkemelerin, bu tür davalarda sadece bir izin vermekle yetinmeyip, somut olayın tüm koşullarını (taşınmazın piyasa değeri, bulunduğu konum, kiracının yaşam düzeni, mesleki durumu vb.) titizlikle incelemesi, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi araçlarla objektif bir süre ve gösterim koşulları belirlemesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu sayede, hem ev sahibinin meşru satış çabaları desteklenmekte hem de kiracının anayasal hakları güvence altına alınarak yeni uyuşmazlıkların önüne geçilmektedir.
Mülk sahipleri ve kiracılar için önemli bir rehber niteliğindeki bu karar, hakkaniyet ilkesinin somut olaylara uygulanmasındaki detaycılığın önemini göstermektedir. Tarafların haklarını korumak ve olası uyuşmazlıkları en aza indirmek adına hukuki süreçlerin profesyonel bir yaklaşımla yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Karar Künyesi
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
Esas Numarası: 2015/12845
Karar Numarası: 2016/201
Karar Tarihi: 21/01/2016
Mahkemesi: İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
Tarihi: 19/11/2015
Numarası: 2015/693-2015/790
Dava Türü: Kiralananın Gösterilmesine İzin Verilmesi
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Ev sahibim mülkünü satmak istiyor, evi görmek isteyen müşterilere kapıyı açmak zorunda mıyım?
Evet, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı, ev sahibinin mülkü satmak veya yeniden kiralamak amacıyla alıcılara gösterme talebine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu hakkın kullanımı kiracının konut dokunulmazlığını ihlal edecek şekilde çat kapı yapılamaz; belirli ve makul zamanlar önceden planlanmalıdır.
-
Mahkeme ev sahibine ev gösterme izni verirken gün ve saatleri kafasına göre belirleyebilir mi?
Hayır, belirleyemez. Yargıtay’ın bu kararına göre mahkeme, kiracının mesleğini, çalışma saatlerini, ailevi ve beşeri ilişkilerini mutlaka dikkate almalıdır. Kiracının yaşam düzenini bozacak, onu haftalarca belli saatlerde eve hapsedecek nitelikte keyfi gün ve saat düzenlemesi yapılması hukuka aykırıdır.
-
Ev gösterme davasında mahkemenin bilirkişi incelemesi ve keşif yapması zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. Yargıtay kesin bir dille mahkemenin ezbere karar veremeyeceğini; taşınmazın başında keşif yapılması ve uzman bilirkişi aracılığıyla bölgedeki ekonomik koşullar ile piyasa durumuna göre evin ortalama kaç ay içinde satılabileceğinin yasal olarak tespit edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
-
Ev sahibinin evi sürekli alıcılara göstermek istemesi hakkın kötüye kullanılması sayılır mı?
Eğer ev sahibi kiracıyı huzursuz etmek, evden çıkmaya zorlamak amacıyla sürekli ve ölçüsüz şekilde müşteri gönderiyorsa bu durum Medeni Kanun uyarınca ‘hakkın kötüye kullanılması’ teşkil eder. Yargıtay, ev gösterme hakkının objektif iyi niyet kuralları çerçevesinde ve kiracıya en az rahatsızlık verecek şekilde kullanılması gerektiğini belirtmektedir.
-
Kira artış oranında anlaşamadığımız için ev sahibinin bu davayı açması davanın sonucunu etkiler mi?
Aranızdaki kira zammı tartışmaları ev sahibinin mülkiyet hakkından doğan satış ve ev gösterme izni talebini yasal olarak engellemez. Mahkeme aranızdaki kişisel uyuşmazlıklara değil, ev sahibinin mülkü satma niyetinin olup olmadığına ve kiracının kapıyı kapatıp kapatmadığına bakarak yasal şartlar dahilinde karar verir.
