yargıtay kararları, karar analizi, karar incelemesi, emsal kararlar

Kiralananın Gösterilmesi: Kiracının Hakları ve Yargıtay Kararı

Giriş ve Olayın Özeti

Kiralayanın mülkiyetinde bulunan bir taşınmazı satma niyetiyle, kiracının kullanımındaki bu taşınmazı potansiyel alıcılara göstermek istemesi durumunda sıkça hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralayanın bu yönde bir hakkı bulunmakla birlikte, kiracının Anayasa ile teminat altına alınan konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği hakkı da bu sürecin hassasiyetini artırmaktadır. İşte tam da bu dengenin nasıl kurulması gerektiği konusunda önemli bir rehber niteliği taşıyan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9795 Esas, 2016/4611 Karar sayılı kararı, bu alandaki uygulamalara ışık tutmaktadır.

Dava konusu olayda, davacı kiralayan, satışa çıkardığı kiralanan taşınmazı alıcılara göstermek istediğini, bu hususu kiracıya ihtarname ile bildirmesine rağmen hakkını kullanamadığını ileri sürerek taşınmazın belirli gün ve saatlerde gösterilmesine izin verilmesini talep etmiştir. Yerel mahkeme, davanın kabulüne karar vererek taşınmazın Pazar günleri hariç haftanın 6 günü, 10:00-17:00 saatleri arasında, her bir alıcı için günde üç kez ve yarım saati aşmayacak şekilde gösterilmesine izin vermiştir. Bu karar, davalı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesinde Anayasa’nın güvence altına aldığı özel hayatın gizliliği ve konut dokunulmazlığı ilkelerini vurgulamıştır. Kural olarak, hâkim kararı olmaksızın konuta girilemeyeceği belirtilmiş; ancak kişinin bu hakkını kullanmasının mutlak olmadığını, yasal koşullar oluştuğunda sınırlandırılabileceğini de ifade etmiştir. Kiralayanın taşınmazı satma talebiyle alıcılara göstermek istemesi ve kiracının buna rıza göstermemesi durumunda mahkemece izin kararı verilmesinin gerekliliği, taraflarca ve mahkemece de kabul görmüştür.

Ancak Yargıtay, yerel mahkemenin verdiği kararın kapsamını değerlendirirken Türk Medeni Kanunu’nda yer alan “hakların objektif iyi niyet kuralları içerisinde kullanılması” ilkesine dikkat çekmiştir. Yerel mahkemece belirlenen “Pazar günleri hariç haftanın 6 günü, saat 10:00 ile 17:00 saatleri arasında” taşınmazın gösterimine izin verilmesi, yani kiracının haftanın altı günü gündüz vakti yedi saat boyunca eve bağlı kalacak şekilde bir düzenleme getirilmesi, Yargıtay’a göre davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait bir durum yaratmaktadır. Bu durum, kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatına orantısız bir müdahale teşkil etmektedir.

Yargıtay, bu tür durumlarda yeni uyuşmazlıkların önüne geçilmesi için verilen izne mutlaka süre sınırlaması getirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Kararda, mahkemece mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, nitelikleri gibi faktörler gözetilerek taşınmazın ne kadar sürede satılabileceğinin tespit edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, davalının (kiracının) iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak, taşınmazın gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve makul bir program dahilinde izin verilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Yerel mahkemenin bu konularda yeterli araştırma yapmadan karar vermesi eksik araştırma olarak değerlendirilmiş ve hüküm bozulmuştur.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, kiralayan ile kiracı arasındaki hassas dengeyi bir kez daha ortaya koymuştur. Kiralayanın mülkiyet hakkının uzantısı olarak taşınmazını satma ve gösterme hakkı elbette mevcuttur. Ancak bu hakkın kullanımı sırasında, kiracının Anayasa ile korunan konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği haklarının ihlal edilmemesi esastır. Karar, yerel mahkemelere ve uygulayıcılara, bu tür davalarda verilecek izin kararlarının somut olayın özelliklerine göre detaylı bir araştırma ve değerlendirme sonucunda, hakkaniyet ve orantılılık ilkelerine uygun şekilde belirlenmesi gerektiğini net bir şekilde göstermektedir.

Özellikle, iznin süresi ve koşulları belirlenirken kiracının günlük yaşam düzeni, çalışma saatleri ve sosyal faaliyetleri gibi kişisel durumlarının göz önünde bulundurulması gerektiği vurgusu, hakların kullanımında iyi niyet prensibinin önemini pekiştirmektedir. Bir bilirkişi incelemesi ile taşınmazın ortalama satış süresinin ve bu süreçte gösterim için makul bir programın belirlenmesi, hem kiralayanın hakkını kullanmasına olanak tanıyacak hem de kiracının özel hayatının asgari düzeyde etkilenmesini sağlayacaktır. Bu karar, kiralayan ve kiracının menfaatlerinin çatıştığı durumlarda yargının nasıl bir dengeleyici rol üstlenmesi gerektiğine dair önemli bir içtihat niteliğindedir.

Karar Künyesi

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi

  • Esas Numarası: 2015/9795
  • Karar Numarası: 2016/4611
  • Karar Tarihi: 13.06.2016
  • Konu: Kiralananın gösterilmesine izin

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Ev sahibim oturduğum evi satılığa çıkardı, evi görmek isteyen müşterileri içeri almak zorunda mıyım?

    Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralayanın mülkü satmak veya yeniden kiraya vermek için alıcıların evi gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu durum ev sahibinin istediği her an çat kapı gelebileceği anlamına gelmez; gösterimlerin makul gün ve saatlerde önceden haber verilerek yapılması şarttır.

  • Ev sahibine evi göstermediğim için açılan davada mahkeme haftanın her günü eve müşteri getirilmesine izin verebilir mi?

    Hayır, veremez. Yargıtay’ın emsal kararına göre mahkemenin ‘haftanın 6 günü, günde yedi saat’ gibi kiracıyı eve hapsedecek ve özel hayatını orantısız kısıtlayacak kararlar vermesi hukuka aykırıdır. İznin kiracının iş durumu ve beşeri ilişkileri göz önüne alınarak çok kısıtlı ve makul saatlerle sınırlandırılması gerekir.

  • Ev gösterme davasında (kiralananın gösterilmesine izin) mahkeme evin satılma süresini nasıl belirler?

    Yargıtay, mahkemenin ucu açık veya süresiz bir ev gösterme izni veremeyeceğini açıkça belirtmiştir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgeyi, ekonomik koşulları ve piyasa durumunu incelemek üzere bir bilirkişi atamalı ve evin ortalama kaç ay içinde satılabileceğini (örneğin 3 ay veya 6 ay gibi) kesin olarak tespit etmelidir.

  • Ev sahibinin sürekli müşteri getirmesi konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliğini ihlal eder mi?

    Hâkim kararı olmaksızın konuta girilemez ancak mülkiyet hakkı doğrultusunda mahkeme izin verdiğinde bu hak yasal olarak sınırlandırılabilir. Yine de ev sahibinin bu hakkı objektif iyi niyet kurallarına aykırı, kiracıyı taciz edecek veya günlük yaşamını çekilmez hale getirecek şekilde (hakkın kötüye kullanılması) kullanması yasaktır.

  • Ev sahibi ev gösterme davası açmadan önce bana ihtarname çekmek zorunda mıdır?

    Yasal olarak doğrudan dava açılmasına bir engel olmasa da, ev sahibinin öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek evi satacağını ve uygun zaman dilimlerinde gösterilmesini talep ettiğini bildirmesi davanın seyrini kolaylaştırır. Kiracı bu haklı talebe rağmen kapıyı kapatırsa dava yoluna gidilir.

DİĞER YAZILAR