Müteahhidin İflas Etmesi veya Kaçması Durumunda Topraktan Ev Alanların Hakları Nelerdir?

Topraktan ev aldığınız müteahhit iflas ettiyse veya kayıplara karıştıysa, ödediğiniz parayı ve tapunuzu almak için başvurabileceğiniz gerçek yollar var. İnşaatın ne kadar ilerlediği bu haklarınızı doğrudan etkiliyor.

Arsa sahibinden tapu istenip istenemeyeceğini, tapuya güven ilkesinin size neden yeterli koruma sağlamayabileceğini ve müteahhit kaçtıysa ödediğiniz parayı kurtarmanın yollarını anlatıyoruz.

Topraktan Ev Almanın Hukuki Temeli: Alacağın Temliki Kavramı

Piyasadaki yaygın adıyla “topraktan”, “maketten” veya “projeden” ev almak, hukuki terminolojide arsa sahibi ile müteahhit arasında kurulan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne dayanan bir “alacağın temliki” (alacağın devri) işlemidir. Siz müteahhitle sözleşme imzalayıp paranızı ödediğinizde, aslında ortada henüz fiziken var olan bir ev satın almış olmazsınız; müteahhidin inşaatı bitirdiğinde arsa sahibinden hak edeceği bağımsız bölümü (tapuyu) talep etme “hakkını” satın almış olursunuz.

Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 183. maddesi uyarınca yüklenici (müteahhit), arsa sahibine karşı kazanacağı bu kişisel hakkını, arsa sahibinin rızasına dahi ihtiyaç duymaksızın üçüncü kişilere (yani size) yazılı bir sözleşme ile devredebilir. Bu devir işleminin geçerli olabilmesi için noterde resmi şekilde yapılması şart değildir; müteahhidin imzasını taşıyan adi yazılı bir sözleşme dahi alacağın size geçmesi için hukuken yeterlidir. Ancak bu hakkın size geçmesi, tapuyu kesin olarak alacağınız anlamına kesinlikle gelmez.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktığında Arsa Sahibinden Tapu İstenebilir mi?

Vatandaşlarımızın en çok mağdur olduğu ve davaları kaybetmesine neden olan ince hukuki çizgi tam olarak burasıdır. Alacağı devralan kişi olarak siz, müteahhidin yerine geçerek borçludan (arsa sahibinden) tapu devrini isteyebilirsiniz; fakat arsa sahibi bu talebe hemen uymak zorunda değildir.

TBK’nın 188. maddesi, borçluyu (arsa sahibini) koruyan büyük bir kalkan sunar. Bu maddeye göre borçlu, devri öğrendiği sırada müteahhide karşı sahip olduğu tüm itiraz ve savunmaları, yeni alacaklıya (size) karşı da birebir ileri sürebilir. Bunun pratik anlamı şudur: Arsa sahibi size dönüp, “Müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçtı, bana olan borcunu (eseri teslim etme borcunu) yerine getirmedi. Ben müteahhide tapuyu vermezdim ki, onun hakkını devralan sana vereyim!” diyerek tapu devrinden haklı olarak kaçınabilir.

Yüklenicinin yaptığı devir işleminin size bir tapu kazandırabilmesi için, müteahhidin arsa sahibine karşı edimlerini (inşaatı projeye uygun yapma, ruhsat alma, süresinde tamamlama vb.) bütünüyle yerine getirmiş olması mutlak bir zorunluluktur. Müteahhit işi yarım bırakıp kaçmışsa, ortada müteahhit adına doğmuş “gerçek bir alacak” (tapu hakkı) olmayacağından, size yaptığı devir işlemi de hukuken sebepsiz ve havada kalır.

En Büyük Yanılgı: “İyiniyetli” Üçüncü Kişi Olma ve Tapuya Güven İlkesi

Pek çok ev alıcısı, “Müteahhit inşaat halindeyken tapuyu benim üzerime devretti, ben paramı ödedim, Türk Medeni Kanunu’na göre iyiniyetli üçüncü kişiyim, arsa sahibi benden tapuyu geri alamaz” düşüncesiyle büyük bir yanılgıya düşmektedir. Oysa Yargıtay’ın bu konudaki sarsılmaz içtihatları, bu yanılgıyı çok ağır bir şekilde cezalandırmaktadır.

Hukuk sistemimizde, arsa sahibinin inşaat yapması için müteahhide önceden devrettiği tapular “avans” niteliğindedir. Bu avans tapular, ancak müteahhit binayı yasalara uygun olarak bitirip teslim ettiğinde gerçek bir mülkiyete dönüşür. Müteahhit, inşaatı yarım bırakıp kaçtığında ve arsa sahibi sözleşmeyi geriye dönük (geriye etkili) feshettiğinde, verilen bu avans tapuların arsa sahibine iade edilmesi yasal bir zorunluluktur.

Peki, müteahhit bu avans tapuyu kaçmadan önce size devrettiyse ne olacak? Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre:

• Daha inşaat halindeyken, projenin bitmediğini görerek müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi, peşinen büyük bir ticari risk üstlendiği için hayatın olağan akışı gereği “iyiniyetli” kabul edilmez.
• Bu nedenle, topraktan ev alan kişi, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde düzenlenen “tapu siciline güven ilkesinden” ve iyiniyet iddiasından yararlanamaz.
• Sonuç olarak; arsa sahibi sözleşmeyi iptal ettiğinde, tapu sizin üzerinize kayıtlı olsa dahi, arsa sahibi açacağı bir “Tapu İptal ve Tescil” davasıyla tapuyu sizin elinizden hukuken geri alır. Bu durumda, arsa sahibine karşı hiçbir mülkiyet hakkı iddia edemezsiniz.

Yargıtay Kararları Işığında İnşaat Seviyesinin Önemi: Geriye ve İleriye Etkili Fesih

Müteahhit inşaatı bırakıp kaçtığında haklarınızın tamamen yok olup olmadığı, inşaatın terk edildiği andaki fiziki tamamlanma seviyesine bağlıdır. Bu ayrım, 1984 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile şekillenmiştir:

• İnşaatın Seviyesi Düşükse (Geriye Etkili Fesih): Eğer müteahhit temeli atıp veya kaba inşaatın bir kısmını yapıp kaçmışsa, arsa sahibi mahkeme kararıyla sözleşmeyi “geriye etkili” olarak fesheder. Bu, sözleşmenin sanki hiç yapılmamış gibi geçmişe dönük iptal edilmesi demektir. Bu durumda müteahhidin hiçbir tapu hakkı doğmaz, sizin müteahhitten aldığınız temlik geçersiz hale gelir ve tapuyu arsa sahibinden kesinlikle alamazsınız.
• İnşaat Büyük Ölçüde Tamamlanmışsa (İleriye Etkili Fesih): Yargıtay kararlarına göre inşaatın fiziki seviyesi %90 ve üzerine ulaşmışsa ve kalan eksiklikler kullanıma ciddi bir engel teşkil etmiyorsa, arsa sahibi sözleşmeyi geriye dönük iptal edemez; sözleşme ancak “ileriye etkili” feshedilebilir. İleriye etkili fesihte, müteahhit o güne kadar yaptığı imalat oranında (örneğin %92) arsa payını hak eder. İşte sizin kurtuluş biletiniz buradadır! Eğer sizin satın aldığınız daire, mahkemenin tasfiye sonucunda müteahhidin payına bıraktığı daireler içinde kalıyorsa, müteahhitle yaptığınız temlik sözleşmesine dayanarak bu dairenin adınıza tescilini başarıyla talep edebilirsiniz.

Müteahhit Kaçtıysa Ödenen Parayı Kurtarmanın Yasal Yolları Nelerdir?

Eğer inşaatın seviyesi düşükse ve arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshederek tapu umutlarınızı tükettiyse, yatırdığınız on binlerce lirayı kurtarmak için derhal hukuki bir taarruza geçmeniz gerekir. Tapuyu alamasanız da, paranızı müteahhitten geri almak için başvurabileceğiniz yollar şunlardır:

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Müteahhidin iflas etmesi veya kaçması durumunda elimde imzalı sözleşme var diyerek rahat olmak yeterli değil, iyi niyetli sayılmama riski gerçek. İnşaatın fiziki seviyesinin, özellikle yüzde 90’lık kritik sınırın mahkemede doğru tespit edilmesi önemli.

Arsa sahibinin açacağı tapu iptal davasına savunma yapmak, iflas masasına alacak kaydettirmek ve gerekirse ihtiyati haciz kararı almak için hızlı hareket etmek gerekiyor.

Müteahhidin iflası ya da ortadan kaybolması hâlinde alıcının önünde üç ayrı yol vardır. Birincisi arsa sahibine yönelmektir; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi de sürecin tarafıdır ve yükleniciye devredilen bağımsız bölümler üzerindeki hukuki durum ona karşı ileri sürülebilir. İkincisi tapu kaydına güvenceyi zamanında koymaktır; noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, sonraki devirlere karşı sizi korur.

Üçüncüsü iflas masasına alacak kaydettirmektir; müteahhit hakkında iflas açılmışsa alacağınızı süresinde masaya bildirmeniz gerekir, aksi hâlde sıraya giremezsiniz. Mal kaçırma söz konusuysa ayrıca tasarrufun iptali davası gündeme gelir. Bu davada süre kısadır: İcra ve İflas Kanunu’nun 284. maddesi, iptal davası hakkının batıl tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşeceğini söyler. Tapu verilmemesi hâlinde izlenecek yolu ayrıca anlattık. Eser Sözleşmesi Davaları alanındaki deneyimimizle, hangi yolun dosyanızda sonuç vereceğini belirlemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR