Müteahhit Dairemin Arsa Payını Düşük Yazmış, Dava Açarak Düzelttirebilir miyim?

Tapunuzdaki arsa payı, gerçekte hak ettiğinizden düşük yazıldıysa, bu hatayı dava yoluyla düzelttirmeniz mümkün. Bu pay, sadece mülkiyet değil, aidat ve oy hakkınızı da doğrudan etkiliyor.

Arsa payının düzeltilmesi davasının hangi tarihteki değeri esas aldığını ve Yargıtay’ın bu davalara nasıl baktığını anlatıyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Arsa Payının Gerçek Niteliği ve Önemi

Toplu yapıların, apartmanların veya sitelerin hukuki rejimini düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), mülkiyetin sınırlarını çok net ve emredici kurallarla çizmiştir. Kanunun 3. maddesi uyarınca; kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Yani siz bir daire satın aldığınızda, sadece dört duvardan ibaret bir hava boşluğunu değil, o binanın üzerine oturduğu ana arsadan belirli bir hisseyi de (arsa payını) satın almış olursunuz.

Yine aynı kanun maddesinin emredici hükmüne göre; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Yasa koyucu burada müteahhitlere ve arsa sahiplerine açık bir talimat vermiştir: Arsa paylarını belirlerken kafanıza göre veya eşit olarak dağıtım yapamazsınız; her bir bağımsız bölümün (dairenin, dükkânın, deponun vb.) konumunu, büyüklüğünü ve değerini dikkate alarak, bu değerlerle tamamen “orantılı” bir arsa payı tahsis etmek zorundasınız.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3: Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Uygulamada müteahhitler, inşaat projelerini hızlandırmak, prosedürlerle uğraşmamak veya kendi lehlerine haksız kazanç sağlamak amacıyla, değerleri birbirinden tamamen farklı olan bağımsız bölümlere eşit arsa payı yazabilmekte veya değerli dairelerin arsa payını düşük tutarak haksız bir dağıtım yapabilmektedirler. İşte kanun koyucu, bu adaletsizliği ortadan kaldırmak için KMK Madde 3’te “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası”nı ihdas etmiştir.

İlgili madde uyarınca; arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları (değerleri) ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Bu dava türü, mülkiyet hakkının özünü koruyan, son derece teknik ve özel bir yargılama usulüne tabidir. Davanın başarılı bir şekilde yürütülebilmesi ve tapudaki o haksız kaydın adil bir şekilde düzeltilebilmesi için aşağıdaki usul ve esas kurallarına eksiksiz uyulması şarttır:

1. Davada Taraf Teşkili (Dava Kime Karşı Açılır?)

Arsa payının düzeltilmesi davası, sıradan bir alacak veya tazminat davası değildir. Bu dava sonucunda verilecek olan mahkeme kararı, binadaki tüm tapu kayıtlarını ve mülkiyet oranlarını doğrudan değiştireceğinden, davanın sadece müteahhide karşı açılması hukuken yetersiz ve geçersizdir. Bu tür bir davada, apartmanda veya sitede bulunan tüm kat malikleri taraf olarak yer almalıdır. Yani davanızı açarken, binadaki diğer tüm daire ve dükkân sahiplerini davalı olarak göstermek ve taraf teşkilini (husumeti) eksiksiz olarak sağlamak hukuki bir zorunluluktur.

2. Arsa Payı Hesaplanırken Hangi Kriterler Dikkate Alınır?

Arsa paylarının hatalı veya düşük yazıldığını ispat etmek için sadece bağımsız bölümlerin metrekarelerine (yüz ölçümlerine) bakılması büyük bir hukuki yanılgıdır. Yasa koyucu ve yargı içtihatları, arsa payının bir bütün olarak “değer” ile orantılı olmasını emreder.

Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi davasında; bağımsız bölümlerin yalnızca yüz ölçümleri değil, aynı zamanda bulundukları kat, kullanım amacı, manzarası ve coğrafi olarak baktığı yön gibi değere doğrudan etki edebilecek olan her türlü mimari ve konum unsuru mahkemece ve uzman bilirkişilerce dikkate alınır.

Örneğin, aynı metrekareye sahip olmalarına rağmen, binanın en üst katında büyük bir deniz manzarasına sahip olan dairenin arsa payı ile, zemin katta yer alan ve arka bahçeye bakan karanlık bir dairenin arsa payının aynı olması hukuka ve hakkaniyete aykırıdır.

Düzeltim Davalarının En Kritik Noktası: Hangi Tarihteki Değer Esas Alınır?

Arsa payının düzeltilmesi davalarında mahkemelerin ve Yargıtay’ın en katı uyguladığı, davaların kazanılmasını veya kaybedilmesini belirleyen en hayati çizgi “değerlendirme tarihi”dir.

Dava açtığınız tarihte (bugün) dairenizin çok değerli olması veya bölgenin değerlenmiş olması, arsa payınızın düzeltilmesi için hukuken hiçbir anlam ifade etmez. Hukuki kural son derece nettir: Bağımsız bölümlerin arsa payı değerlemesinde kullanılacak olan unsurlar (manzara, metrekare, cephe vb.), dava tarihindeki duruma göre değil, kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre belirlenmesi gerekir.

Sonradan Meydana Gelen Değer Artışları Dikkate Alınmaz

Kanun koyucu KMK Madde 3’te bu durumu kesin bir hükme bağlamıştır: Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle kesinlikle değiştirilemez.

Bunu pratik örneklerle açıklamak gerekirse;

• Bağımsız bölümlerin değerlerinde, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten sonra meydana gelmiş olabilecek olan değişiklikler (örneğin sonradan yapılan lüks tadilatlar, imar değişiklikleri, sonradan açılan bir yol veya park nedeniyle şerefiye artışı), arsa paylarının yeniden düzenlenmesine asla gerekçe olamaz.
• Ortak giderlere (aidat, asansör bakımı, çatı tamiratı vb.) katılım paylarının az veya çok olması da arsa paylarının değiştirilmesini gerektiren haklı bir hukuki neden değildir.

Dolayısıyla davanın temeli; “Müteahhit bu binayı ilk inşa ettiğinde ve kat irtifakını ilk kurduğunda (örneğin 2010 yılında), benim dairemin o günkü objektif değeri ile bana verilen arsa payı arasında bariz bir orantısızlık vardır” iddiasına ve bunun mahkeme nezdinde ispatına dayanmalıdır.

Düzeltme İşleminin Geçmişe Etkisi ve Tazminat Durumu

Arsa paylarının değiştirilmesi sonucunda, bağımsız bölüm maliklerinin hukuki durumlarında birtakım değişiklikler meydana gelir. Ancak, arsa payı artan bağımsız bölüm malikleri tarafından, arsa payı mahkeme kararıyla azalan bağımsız bölüm maliklerine bu azalmayı karşılamak amacıyla herhangi bir bedel (ivaz) veya tazminat ödenmesi söz konusu olamaz. Yani tapu kayıtlarındaki paylar sadece matematiksel ve oransal olarak hakkaniyete uygun şekilde düzeltilir; kimse kimseye para ödemez.

Ayrıca, arsa paylarının mahkeme kararıyla değiştirilmesi işlemi, yalnızca değiştirilmesinden sonraki zaman (gelecek) için etkili olup, daha önce o arsa paylarına dayanılarak yapılmış olan iş ve işlemlere, toplanan aidatlara veya genel kurul kararlarına geriye dönük (makable şamil) bir etkisi olmaz.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Üst Mahkeme Davalara Nasıl Bakıyor?

Üst derece mahkemesi olan Yargıtay, arsa payı düzeltim davalarında tapu sicilinin güvenliğini ve mülkiyetin istikrarını korumak adına son derece hassas, teknik ve tavizsiz bir inceleme yapmaktadır. Yargıtay kararları, davanın nasıl yürütülmesi ve bilirkişi raporlarının nasıl hazırlanması gerektiği konusunda kusursuz bir yol haritası sunar.

1. Bilirkişi Raporları Soyut Olamaz, Kurucu Tarihe Odaklanmalıdır: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2023/7341 Esas, 2023/11288 Karar ile 2023/2887 Esas, 2023/8044 Karar sayılı çok güncel ve emsal kararları, davanın belkemiğini oluşturan bilirkişi incelemelerine büyük bir standart getirmiştir.

Yüksek mahkeme bu kararlarında; bağımsız bölümlerin sadece binada bulundukları yerleri ve yüz ölçümlerinin belirtilmesinin yeterli olmadığını, her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı, konumu, cephesi ve manzarası gibi unsurların tek tek yazılıp açıklanması ve bu bağımsız bölümlerin değerlerinin o tarih itibarıyla ayrı ayrı hesaplanması gerektiğini açıkça vurgulamıştır.

Eğer bilirkişi raporu soyut bir biçimde değerlendirme yaparak arsa paylarını yeniden belirlemişse ve güncel bedellerin hangi kriterlere göre tespit edildiğini açıklamamışsa, Yargıtay bu raporlara dayanılarak verilen kabul kararlarını “eksik araştırma ve inceleme” gerekçesiyle kesin olarak bozmaktadır.

2. Uzun Süre Sessiz Kalmak ve İspat Yükü: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/19444 Esas, 2016/11303 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; kat irtifakının veya mülkiyetinin kurulduğu tarihte bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamışsa ve kat irtifakının kurulduğu tarihten bu yana geçen uzun süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itiraz dahi ileri sürülmemişse, soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporlarına dayanılarak arsa paylarının düzeltilmesine karar verilemez.

3. “Kendi Kurduğun Arsa Payına Dava Açamazsın” (İyiniyet Kuralı): Hukukun en temel evrensel prensiplerinden biri olan “Dürüstlük ve İyiniyet Kuralı” bu davalarda da kendini gösterir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016/5303 Esas, 2016/9069 Karar sayılı tarihi ilamı bu duruma en iyi örnektir. Karara konu olan olayda; kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat davacı (malik) tarafından düzenlenmiş ve tapuya tescil ettirilmiştir.

Yargıtay, bizzat kendisi tarafından kurulmuş ve rıza gösterilmiş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının, sonradan aynı kişi tarafından düzeltilmesinin istenmesini “iyiniyetli bir davranış” olarak kabul etmemiş ve davacının bu davayı açmakta “korunmaya değer bir hukuki yararının bulunmadığı” gerekçesiyle davanın reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Dolayısıyla, haksız arsa payı dağıtımını yapan müteahhidin kendisi, sonradan çıkarları değişti diye bu davayı açıp arsa payını düzeltemez; bu hak, mağdur edilen maliklere aittir.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Tapunuzdaki arsa payının, dairenizin gerçek konumu, manzarası veya metrekaresiyle orantısız şekilde düşük yazıldığını düşünüyorsanız, KMK madde 3 kapsamında Arsa Payının Düzeltilmesi Davası açabilirsiniz.

Ama bu dava tüm kat maliklerine karşı açılmalı ve kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe dönük manzara, cephe ve kat gibi kriterlerin bilirkişilerce doğru değerlendirilmesini gerektiriyor.

Arsa payının düşük yazılmış olması, kanunun açıkça dava hakkı tanıdığı bir durumdur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrası, kat mülkiyetinin bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları üzerinden kurulacağını söyler ve devamında şunu ekler: arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Aynı fıkrada kritik bir sınır da vardır: bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Yani ölçü, projede arsa payları belirlenirken bölümlerin sahip olduğu değerdir; dairenizin bugünkü piyasa değerinin düşük kalması tek başına dava sebebi olmaz. Dava sulh mahkemesinde görülür ve mahkeme, projeyi, yüz ölçümlerini, kat konumlarını ve eklentileri inceleyen bilirkişi raporuna dayanır. Kentsel dönüşümde arsa payının önemini ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, projenizle tapu kayıtlarınızı karşılaştırıp dava şansınızı değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR