Yargıtay ve Danıştay karar incelemesi görseli

Tapu İptalinde Zamanaşımı ve Hakkın Kötüye Kullanılması

Giriş ve Olayın Özeti

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukukundaki önemli gelişmeleri ve Yargıtay içtihatlarını müvekkillerimizle paylaşmaya devam ediyoruz. Bu makalemizde, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2022/6905 Esas, 2024/140 Karar sayılı güncel kararı ışığında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı def’inin “dürüst davranma kuralı” çerçevesinde nasıl değerlendirileceğini inceliyoruz.

Davaya konu olayda, davacı ve muris arasında 04.10.2007 tarihinde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşme ile muris, paydaşı olduğu taşınmazı 4.000,00 TL bedelle davacıya satmayı vaat etmiş, satış bedelinin tamamının peşinen ödendiği ve taşınmazın davacının tasarrufuna bırakıldığı beyan edilmiştir. Ayrıca, taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasının ardından mülkiyetin devredileceği taahhüt edilmiştir.

Davacı, sözleşmeye dayanarak davalılara (murisin mirasçılarına) ait hisselerin iptali ile kendi adına tescilini talep etmiştir. Davalılar ise, taşınmazın kendi zilyetliklerinde olduğunu, bedelinin ödenmediğini ve davanın zamanaşımına uğradığını savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi, davanın zamanaşımı nedeniyle usulden reddine karar vermiş, davacının istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Bunun üzerine davacı vekili kararı temyiz etmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesi sonucunda önemli bir hukuki değerlendirme yaparak alt mahkemelerin kararını bozmuştur. Kararın temelini oluşturan hukuki prensipler şunlardır:

  1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Niteliği: Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinden kaynaklanan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK’nın 237., TMK’nın 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdir. Vaat alacaklısı, mülkiyet devir borcu yerine getirilmediğinde TMK’nın 716. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil davası açarak borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
  2. Zamanaşımı Süresi: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi gereğince on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
  3. Hakkın Kötüye Kullanılması (Dürüst Davranma Kuralı): Yargıtay, kararında Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralına” özel bir vurgu yapmıştır. Eğer satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse, on yıllık zamanaşımı süresi geçmiş olsa bile zamanaşımı savunması TMK m.2’deki dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Bu durum, taşınmazın zilyetliğinin devredildiği durumlarda, vaat borçlusunun zamanaşımı def’i ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceği ilkesini benimsemiştir.

Somut olayda, Yargıtay, dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın “alıcının tasarrufuna terk ve teslim edildiği” yönündeki açık beyanın bulunduğuna dikkat çekmiştir. Bu beyan karşısında, taşınmazın fiilen olmasa bile hukuken vaat alacaklısına teslim edildiğinin kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla, bu durumda davalıların zamanaşımı savunmasında bulunmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu belirterek, İlk Derece Mahkemesi’nin davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar vermesini hatalı bulmuş ve hükmün bozulmasına karar vermiştir. Yargıtay’a göre, mahkemece davacının esas talebi hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmesi gerekmektedir.

Yorum

Bu Yargıtay kararı, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ve zamanaşımı müessesesinin yorumlanmasında “dürüstlük kuralının” ne denli merkezi bir rol oynadığını bir kez daha gözler önüne sermiştir. Karar, sözleşme özgürlüğü ve irade beyanlarının hukuki sonuçlarını korurken, aynı zamanda hakkaniyet ilkesini üstün tutmaktadır. Özellikle, sözleşmede yer alan “teslim edildi” veya “tasarrufa terk edildi” gibi ifadelerin, taşınmazın fiilen teslim edilmemiş olsa dahi, hukuki sonuçlar doğurabileceği ve gelecekteki zamanaşımı def’ilerini bertaraf edebileceği vurgulanmıştır.

Müvekkillerimizin ve ilgili tarafların, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenlerken ve bu tür sözleşmelere dayanarak dava açarken bu tür inceliklere dikkat etmeleri büyük önem taşımaktadır. Sözleşmelerin kapsamlı bir şekilde incelenmesi ve olası risklerin öngörülmesi, hukuki süreçlerin sağlıklı ilerlemesi için elzemdir.

Karar Künyesi

  • Mahkeme: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
  • Esas No: 2022/6905
  • Karar No: 2024/140
  • Karar Tarihi: 11.01.2024
  • İlk Derece Mahkemesi: Kocaeli 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
  • Bölge Adliye Mahkemesi: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresi ne kadardır?

    Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir süre belirlenmediğinden, Borçlar Kanunu uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.

  • Taşınmaz teslim edilmişse zamanaşımı savunması yapılabilir mi?

    Hayır, satışı vaat edilen taşınmaz alıcıya teslim edilmişse, 10 yıllık süre dolmuş olsa dahi zamanaşımı savunması dürüstlük kuralına aykırı olduğu için mahkemece kabul edilmez.

  • Sözleşmedeki teslim beyanı fiili teslim yerine geçer mi?

    Evet, Yargıtay kararına göre sözleşmede taşınmazın alıcının tasarrufuna bırakıldığına dair açık beyan varsa, fiilen teslim gerçekleşmese bile bu durum hukuki teslim sayılır.

İLGİLİ YAZILAR