Taşınmaz Satış Vaadinde Zamanaşımı ve Tazminata Yargıtay Kararı

Giriş ve Olayın Özeti

Türk hukuk sisteminde taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, gayrimenkul alım satımında önemli bir yer tutmaktadır. Ancak bu tür sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklar, özellikle zaman aşımı ve satıcının malik olmaması gibi durumlarda karmaşık hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2022/3453 E., 2023/4195 K. sayılı kararı, bu alandaki emsal niteliğindeki içtihadıyla önemli bir açıklık getirmiştir.

Uyuşmazlık, davacının 07.05.1990 tarihli noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesi ile davalıdan bir taşınmazdaki hak ve hisselerini satın alması ve bedelini ödemesine dayanmaktadır. Davacı, sözleşme tarihinden itibaren taşınmazı kullandığını belirterek tapu iptali ve adına tescilini, bu mümkün olmazsa rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir. Davalı ise taşınmazın maliki olmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, aradan 27 yıl geçtiği için zamanaşımına uğradığını ve satış bedelinin ödenmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi, tapu iptali ve tescil talebini reddederken, tazminat talebini kabul ederek davalıdan 288.675,00 TL’nin davacıya ödenmesine hükmetmiştir. Davalının istinaf başvurusu Bölge Adliye Mahkemesi tarafından esastan reddedilerek İlk Derece Mahkemesi kararı onanmıştır.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay, temyiz incelemesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki niteliğini ve bu sözleşmelerden doğan davalardaki zamanaşımı süresini detaylıca ele almıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 29. ve 237. maddeleri, Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter huzurunda re’sen düzenlenmesi gereken ve geçerliliği resmi şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdir. Vaat alacaklısı, mülkiyet devri borcunu yerine getirmeyen satıcıdan TMK 716 uyarınca tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini talep edebilir.

Zamanaşımı konusunda Yargıtay, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir süre öngörülmediğinden TBK 146 gereğince on yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanacağını belirtmiştir. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğmasıyla başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmazın, satış vaadini kabul eden kişiye (vaat alacaklısına) fiilen veya sözleşmeyle teslim edilmiş olması halinde, on yıllık zamanaşımı süresi geçse dahi zamanaşımı savunmasının Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağı ve dolayısıyla dinlenmeyeceği vurgulanmıştır.

Somut olaya ilişkin değerlendirmede ise Yargıtay, davalının (vaat borçlusu) satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte ve hatta dava tarihinde taşınmazın kayden maliki olmadığının anlaşıldığını, bu durumda tapu iptali ve tescil talebinin ifa olanağının bulunmaması nedeniyle reddedilmesinin usulsüz olmadığını belirtmiştir.

Bununla birlikte, davanın ikinci kademesindeki tazminat talebi TBK 96 (eski BK 96) maddesine dayanmaktadır. Yargıtay, yasal düzenlemeler ve sözleşmenin hukuki yapısı gereği, vaat edenin mutlaka malik olması gerekmediğinden, davalının satış vaadinde bulunduğu taşınmazın dava dışı üçüncü kişilere ait olmasının, taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyeceğine dikkat çekmiştir. Şekil bakımından geçerli bir sözleşme mevcut olduğu ve davacının tazminat talep edebileceği kuşku götürmez bir gerçektir. Bu nedenle, bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği, taşınmazın dava açıldığı tarih itibarıyla rayiç değerinin hesaplanarak davanın kabulüne karar verilmesinde herhangi bir usulsüzlük bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Yargıtay, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğunu belirterek, davalı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenlerin kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığını tespit etmiş ve Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy birliğiyle ONAMIŞTIR.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin önemli prensipleri pekiştirmekte ve uygulama birliğini sağlamaktadır. Özellikle;

• Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği için vaat borçlusunun sözleşme anında malik olma zorunluluğunun bulunmaması, ancak ifanın ancak malik olunması halinde gerçekleşebileceği,
• Satış vaadine konu taşınmazın fiilen teslim edilmesi durumunda, uzun yıllar geçse dahi zamanaşımı savunmasının TMK’nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralı gereğince dinlenemeyeceği,
• Malik olmayan bir satıcı tarafından verilen taşınmaz satış vaadinin, tapu tescilini sağlamasa bile, tazminat yükümlülüğü doğuracağı ve bu tazminatın müspet zarar kapsamında, dava tarihindeki rayiç değer üzerinden hesaplanması gerektiği

hususları kararın temel mesajlarını oluşturmaktadır. Bu karar, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki güvenlik ve taraflar arasındaki denge açısından ne kadar kritik olduğunu bir kez daha ortaya koymaktadır. Özellikle alıcı konumundaki kişilerin, satıcının edimini yerine getirememesi durumunda dahi, zararının tazmin edilebileceği güvencesi sağlanmıştır.

Karar Künyesi

• Yargıtay Dairesi: 7. Hukuk Dairesi
• Esas No: 2022/3453
• Karar No: 2023/4195
• Karar Tarihi: 27.09.2023
• İlk Derece Mahkemesi: İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi (2017/157 E., 2019/321 K.)
• Bölge Adliye Mahkemesi: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi (2020/488 E., 2022/270 K.)

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR