Tarım Arazilerinde Tapu İptal ve Tesciline Yargıtay Kararı

Giriş ve Olayın Özeti

Gayrimenkul hukukunda taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyetin el değiştirmesi süreçlerinin önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Ancak özellikle tarım arazileri söz konusu olduğunda, bu tür sözleşmelerin ifası, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gibi özel düzenlemelerle karmaşık bir hal alabilmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli 2023/2243 E., 2023/3369 K. sayılı kararı, bu alandaki önemli bir içtihadı ortaya koymaktadır.

Davacı vekili, davalıların Mersin’de bulunan bir taşınmazdaki hisselerinin bir kısmını 13.01.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle müvekkiline devretmeyi vaat ettiğini, satış bedelinin ödenmesine rağmen ferağın verilmediğini belirterek tapu iptali ve tescil, kabul edilmemesi halinde ise tazminat talebinde bulunmuştur. Davalılar ise zamanaşımı, bedel ödenmediği ve sözleşmenin geçersizliği itirazlarıyla davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi, davanın kabulüne karar vermiş ve bu karar İstinaf Mahkemesi tarafından da onanmıştır. Ancak, davalıların temyizi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022 tarihli ilamıyla, dava konusu taşınmazların tarımsal niteliği ve 5403 sayılı Kanun kapsamında ifrazının mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Bozma sonrası yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesi, taşınmazın imar parseli niteliğinde olduğunu, 5403 sayılı Yasa’daki kısıtlamalara tabi olmadığını ve hissedar olmayana kısmi hisse satışına engel bir durum bulunmadığını belirterek davanın kabulüne tekrar karar vermiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, son temyiz incelemesinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu ve diğer ilgili kanunlar uyarınca resmi şekil şartına bağlı, kişisel hak sağlayan sözleşmeler olduğunu hatırlatmıştır. Mülkiyet devir borcu yerine getirilmediğinde, vaat alacaklısı Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Karar, özellikle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun hükümlerine odaklanmıştır. Bu Kanun, tarım arazilerinin korunması, bölünmelerinin önlenmesi ve sürdürülebilir kullanımını sağlamak amacıyla asgari tarımsal arazi büyüklükleri belirlemiştir. Kanun’a göre, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşmış araziler bölünemez nitelik kazanır, ifraz edilemez, hisselendirilemez ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, mevcut payların asgari büyüklüğün altında olsa dahi, bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır.

Dosyadaki belgelere göre, Mersin İl Tarım Müdürlüğü taşınmazın “Kuru Marjinal Tarım Arazi” olduğunu ve 5403 sayılı Yasa çerçevesinde ifrazının uygun olmadığını bildirmiştir. Mersin Büyükşehir Belediyesi ise taşınmazın 1/5000 ölçekli nazım imar planının yapıldığını ancak 1/1000 ölçekli imar planının henüz kesinleşmediğini belirtmiştir. Ayrıca, taşınmazın güncel tapu kaydında hala “tarla” vasfını koruduğu tespit edilmiştir.

Yargıtay, bu bilgiler ışığında, dava konusu taşınmazın bir tarım arazisi olduğunu ve 5403 sayılı Kanun’a ekli listeye göre Mersin ilinde yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün (kuru arazide) 190.000 m² olduğunu belirtmiştir. Mahkemece, 24.600 m² büyüklüğündeki taşınmazdan 4/64 payın (yaklaşık 1.537,50 m²’lik alanın) iptali ve tesciline karar verilirken, 5403 sayılı Yasa uyarınca asgari bölünemez tarım arazisi büyüklüğünün dikkate alınmamasının hatalı olduğu sonucuna varılmıştır. Yargıtay, tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmeyeceği dikkate alınarak, mahkemece ikinci kademede istenen tazminat talebinin değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ve özellikle tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlara ilişkin hukuki işlemlerin ne kadar dikkatle ele alınması gerektiğini bir kez daha ortaya koymuştur. Tapu iptali ve tescil davalarında, taraflar arasında geçerli bir sözleşme olsa dahi, kamu düzeni niteliğindeki 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun getirdiği bölünmezlik kısıtlamaları, mülkiyetin tescilini engelleyebilmektedir. Karar, tarım arazilerinin korunması ve parçalanmasının önlenmesi amacını taşıyan bu kanunun, hukuki işlemler üzerindeki etkisini güçlü bir şekilde vurgulamaktadır.

Bu durum, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlar üzerinde yapılacak satış vaadi sözleşmeleri öncesinde, taşınmazın imar durumu, tarımsal vasfı ve 5403 sayılı Kanun’a tabi olup olmadığı hususlarında detaylı bir araştırma ve hukuki danışmanlığın önemini göstermektedir. Tarafların, ifası mümkün olmayan bir tapu devri talebi yerine, sözleşmenin ikinci kademesinde yer alan tazminat talebi gibi alternatif hukuki yolları dikkate almaları gerekliliği de kararın önemli bir sonucudur. Bu tür davalarda, sürecin karmaşıklığı ve özel kanunların etkisi nedeniyle, uzman bir avukatın desteği hayati öneme sahiptir.

Karar Künyesi

• T.C. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
• Esas No: 2023/2243
• Karar No: 2023/3369
• Karar Tarihi: 14.06.2023

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR