Taşınmazda Su Sızıntısında Ayıp ve Zamanaşımına Yargıtay Kararı

Giriş ve Olayın Özeti

Taşınmaz alım satım sözleşmelerinde, mülkün tesliminden sonra ortaya çıkan ayıplar, taraflar arasında önemli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Özellikle yapısal nitelikteki su sızıntıları gibi ayıplar, mülk sahipleri için hem maddi hem de manevi zararlar doğurabilmektedir. Türk Hukuku’nda tüketicinin korunması prensibi çerçevesinde bu tür davalar, dikkatle incelenmektedir. Bu makalemizde, Yargıtay’ın taşınmazın teslim tarihinden dört yıl sonra açılan “su sızıntısı davası” ile ilgili verdiği emsal niteliğindeki önemli bir kararı değerlendireceğiz.

Davacı vekili tarafından başlatılan hukuki süreçte, müvekkili ile davalılar arasında 27.11.2017 tarihinde akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca edinilen bağımsız bölümde, teslim sonrası zemin ve duvarlarda su sızıntıları ve kaçaklar meydana geldiği iddia edilmiştir. Bu durumun tespiti için yapılan delil tespitleri sonucunda, tadilat ve yıkım süreçleri nedeniyle konutun kullanılamaz hale geldiği, davacının tadilat süresince kira, depo kira ve çocuğunun servis gideri olarak önemli miktarlarda zarar ettiği belirtilmiştir. Toplamda 704.560,00 TL imalat tutarının yanı sıra ek giderler için davalılar aleyhine icra takibi başlatılmış, ancak borca itiraz edilmesi üzerine takip durdurulmuştur. Davacı, itirazın iptali ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili ise, icra dosyasında taraf olmadıklarını, davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilmesi gerektiğini savunmuşlardır. Ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, müvekkillerinin yokluğunda yapılan delil tespitlerinin ve tebliğ edilmeyen bilirkişi raporlarının delil olarak kabul edilemeyeceğini belirtmişlerdir. Ayrıca, alacağın likit olmaması nedeniyle icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceği, iddia edilen hasarın davacı tarafından projeye aykırı olarak yapılan eklentiler sonucunda oluştuğu ve teslim tarihinden dört yıl sonra ayıp ihbarında bulunulmasının kötüniyet göstergesi olduğu iddia edilerek davanın reddini talep etmişlerdir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

İlk Derece Mahkemesi, taraflar arasında akdedilen sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) hükümlerine göre, ayıp ihbar yükümlülüğünün bulunmadığına karar vermiştir. Meydana gelen zararda davacı tarafından yaptırılan pergola ve cam balkon sisteminin etkisinin %10 oranında kusur teşkil ettiğini, davalıların ise %90 oranında kusurlu olduğunu belirlemiştir. Taşınmazdaki ayıplar nedeniyle toplam imalat bedelinin 704.586,00 TL olduğu, faturalara göre 52.750,00 TL’nin tazmininin talep edilebileceği hükmüne varılmıştır. Mahkeme, kusur oranlarına göre davanın kısmen kabulüne, icra takip dosyasında davalı borçluların itirazının kısmen iptaline ve takibin 686.854,00 TL asıl alacak üzerinden devamına karar vermiştir. Ancak, alacağın likit olmaması ve yargılamayı gerektirmesi sebebiyle davacının icra inkar tazminatı talebi reddedilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı hem davacı hem de davalı vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi, İlk Derece Mahkemesi kararının neticesi itibarıyla usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğuna hükmederek tarafların istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Bu karara karşı da taraf vekilleri temyiz yoluna başvurmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların temyiz itirazlarını değerlendirerek aşağıdaki gerekçelerle kararı onamıştır:

• Satın alınan taşınmazda ayıpların bulunduğu tespit edilmiştir.
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ayıp ihbar süreleri bulunmamaktadır. Bu durum, özellikle gizli ayıpların ortaya çıkması durumunda tüketicinin haklarını koruma altına almaktadır.
• Dava, taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmıştır (sözleşme 2017, icra takibi 2022).
• Ayıpların meydana gelmesinde davalının kusuru dikkate alındığında zararın tazmini gerektiği anlaşılmıştır.

Bu gerekçelerle Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararının Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA oy birliğiyle karar vermiştir. Davalıların temyiz karar harcına mahkum edilmesi ve 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine hükmedilmiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kapsamında tüketicilerin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Karar, özellikle iki kritik noktayı netleştirmektedir:

1. Ayıp İhbar Süresi Yokluğu: 6502 sayılı TKHK kapsamında yapılan tüketici sözleşmelerinde, ayıplı ifanın ortaya çıkması durumunda, Kanun’da genel bir ayıp ihbar süresi öngörülmemiştir. Bu durum, tüketicinin mülkü teslim aldıktan sonra, özellikle gizli ayıpların ortaya çıkması zaman alabileceği durumlarda, hak arayışının önünü açmaktadır. Ticari sözleşmelerdeki kısa ayıp ihbar sürelerinden farklı olarak, tüketiciye yönelik bu koruma, davacının teslimden 4 yıl sonra dava açmasını haklı kılmıştır.
2. Zamanaşımı Süresi: Karar, davaların taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu süre, tüketicilerin haklarını aramak için makul bir zaman dilimi sunmakta ve bu sürenin aşılmaması durumunda dahi ayıbın varlığı ve kusur tespiti halinde tazminat hakkının doğduğunu göstermektedir.

Ayrıca, mahkemenin davacının kendi kusurunu (%10) belirlemesi, tüketici tarafından yapılan eklentilerin veya değişikliklerin ayıbın oluşumundaki rolünün de değerlendirilebileceğini ortaya koymaktadır. Bu durum, taşınmaz alıcılarının mülk üzerinde yapacakları tadilatlarda projelere ve yasalara uygun hareket etmelerinin önemini bir kez daha hatırlatmaktadır. İcra inkar tazminatı talebinin reddedilmesi ise, alacağın yargılama gerektirecek ölçüde likit olmaması halinde bu tür tazminatlara hükmedilmeyeceği yönündeki genel ilkeyi yansıtmaktadır.

Bu emsal karar, özellikle inşaat ve gayrimenkul sektöründeki firmalar için, sattıkları taşınmazlarda sonradan ortaya çıkabilecek ayıplara karşı sorumluluklarının ne denli geniş ve uzun süreli olabileceğini göstermektedir. Aynı zamanda, taşınmaz satın alan tüketicilerin de haklarının farkında olmaları ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmaktan çekinmemeleri gerektiğinin bir göstergesidir.

Karar Künyesi

MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2025/260 E., 2025/827 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: Samsun 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI: 2022/321 E., 2024/299 K.
YARGITAY: 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO: 2025/4963 E.
KARAR NO: 2026/2792 K.
KARAR TARİHİ: 05.05.2026

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR