Yapı Kooperatifine Borcumu Ödedim Ama Tapumu Vermiyorlar, Ne Yapmalıyım?

Yapı kooperatifine yıllarca ödeme yaptınız, borcunuzu kapattınız ama tapunuz hâlâ elinize geçmediyse, bu bekleyişin haklı bir sebebi olmayabilir.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Yapı kooperatifine borcunuzu ödediğiniz halde tapunuz verilmiyorsa, er geç verirler diyerek beklemeyin. Bazı kooperatif yönetimleri hakkınız olan daireyi başkasına satabiliyor.

Kooperatife karşı açılacak tapu iptal ve tescil davası Asliye Ticaret Mahkemesinde görülüyor; kooperatifin ticari defterlerinin incelenmesi ve üçüncü şahıslara yapılan muvazaalı devirlerin tespiti önemli.

Borcunu tamamen ödemiş bir kooperatif ortağının talebi tapu iptali ve tescildir. Bu davada ispatın omurgası ödeme belgeleridir: banka dekontları, kooperatifin verdiği makbuzlar, genel kurulda kabul edilen ödeme planı ve borcun kapatıldığını gösteren yazışmalar. Kooperatifin savunması genellikle ortağın hâlâ bir borcunun bulunduğu yönünde olacağından, ödemelerin hangi döneme ve hangi kaleme ait olduğunun net biçimde ortaya konması gerekir.

Uyuşmazlık kooperatif ortaklığından doğduğu ve kooperatif Türk Ticaret Kanunu anlamında ticari işletme sayıldığı için dava asliye ticaret mahkemesinde görülür; Türk Ticaret Kanunu’nun 5. maddesi, dava olunan şeyin değerine bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesinin ticari davalara bakmakla görevli olduğunu söyler.

Devir yapılmaması nedeniyle uğradığınız zarar için ayrıca tazminat da talep edilebilir; bu talep konusu bir miktar para olduğu için Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesindeki dava şartı arabuluculuğa tabidir. Kooperatiften haksız ihraç halinde izlenecek yolu ayrıca anlattık. Ticaret Hukuku Davaları alanındaki deneyimimizle, ödeme belgelerinizi bir araya getirip tapu iptali ve tescil davanızı açmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Ferdileşme kararının alınmasından sonra tapuların dağıtılması makul bir süre içinde, uygulamada genellikle bir yıl ila iki yıl içinde tamamlanması beklenir; bu süre haklı bir gerekçe olmadan aşılırsa dava açma hakkınız doğar.

Kooperatife karşı açacağınız tapu iptal ve tescil davası mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi değildir; borcunuzu on yıl önce ödemiş olsanız bile dava hakkınız devam eder.

Kooperatife karşı tapu iptal ve tescil davası açmanın şartlarını, taşınmaz kötü niyetle üçüncü bir kişiye devredilmişse ne yapılacağını ve görevli mahkemeyi anlatıyoruz.

Yapı Kooperatiflerinde Tapu Alma Sürecinin Hukuki Temeli (Ferdileşme)

Yapı kooperatifleri, kişilerin tek başlarına altından kalkamayacakları konut veya işyeri yapımı maliyetlerini, bir araya gelerek ve güç birliği yaparak aşmalarını sağlayan tüzel kişiliklerdir. Kooperatifin amacı doğrultusunda arsalar alınır, inşaatlar yapılır ve süreç boyunca tüm malvarlığı (kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapuları) “Kooperatif Tüzel Kişiliği” adına kayıtlı olur.

İnşaatlar bitip de üyelerin konutları teslim aşamasına geldiğinde, kooperatifler hukukunda “Ferdileşme (Bireyselleşme)” adı verilen aşamaya geçilir. Ferdileşme, kooperatif adına kayıtlı olan toplu mülkiyetin, ana sözleşme ve genel kurul kararları doğrultusunda bağımsız bölümler (daireler/dükkanlar) hâlinde üyelerin şahsi tapularına dönüştürülmesi ve devredilmesidir.

Ancak kooperatif yönetimi, bu ferdileşme sürecini keyfi olarak durdurur, yavaşlatır veya bazı üyelere tapularını verirken size “Borcun var” diyerek tapunuzu vermeyi reddederse, hakkınızı yargı yoluyla aramanız zorunlu hale gelir.

Kooperatife Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası Açmanın Kesin Şartları Nelerdir?

“Ben aidatlarımı ödedim, ev de benim, hemen mahkemeye verip tapumu alayım” şeklindeki bir düşünce, hukukun katı ispat kuralları karşısında yetersiz kalabilir. Ticaret Hukuku uygulamaları ve mevzuat gereğince, bir kooperatif üyesinin tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilmesi için mahkemede aşağıdaki şartların tümünü şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispatlaması gerekmektedir:

Özel Durum: Peşin ve Sabit Bedelli Üyelik Ne Demektir?

Kooperatiflerde genellikle ödemeler inşaat süresince yıllara yayılan aidatlar şeklinde yapılır. Ancak bazı durumlarda vatandaşlar, inşaatı devam eden kooperatife dışarıdan dahil olurken “Peşin ve Sabit Bedelli” (kapalı fiyat) üyelik sözleşmesi yaparlar.

Eğer siz kooperatife girerken “Şu daire için 3 Milyon TL’yi peşin ödüyorum, bunun dışında benden aidat, inşaat maliyet farkı veya ek ödeme istenmeyecektir” şeklinde bir sözleşme yapmış ve bu bedeli ödemişseniz; mahkemede öncelikle bu peşin ve sabit bedel ödenmek suretiyle üyelik iddiasının tespiti yapılır. Bu durum ispatlandığında, kooperatif yönetiminin sizden sonradan haksız yere talep ettiği ek inşaat aidatları veya faizler geçersiz sayılır ve mahkeme doğrudan tapunun lehinize tesciline karar verir.

Taşınmaz Kötü Niyetle Üçüncü Bir Kişiye Satılmışsa (Devredilmişse) Ne Yapılmalı?

Kooperatif mağdurlarının karşılaştığı en korkunç senaryo, aidatlarını ödeyip kurada çektikleri dairenin, kötü niyetli kooperatif yönetimi tarafından gizlice kooperatif dışından üçüncü bir şahsa tapuda satılması veya devredilmesidir. Eve girmek için hazırlık yaparken, dairenizin tapusunun hiç tanımadığınız birinin üzerine geçirildiğini öğrenirsiniz.

Peki bu durumda hakkınız yandı mı? Hayır, ancak dava stratejisi anında değişmek zorundadır. Yasal kurallara göre; dava konusu taşınmaz, yargılamanın devamı sırasında veya davadan hemen önce üçüncü kişiye devredilmişse, tapu malikinin (yeni sahibinin) taraf olmadığı bir davada tapu kaydının iptal edilmesi ve lehinize tesciline karar verilmesi hukuken mümkün değildir.

Böyle bir tabloda mahkeme, tapu iptal ve tescil davasını reddetmez. Hukukun size tanıdığı hak gereği mahkemece, davacıya (size) kooperatifin yanında, o evi satın alan “tapu maliki” hakkında da dava açması için kesin bir süre verilir.

Yeni malike karşı açılacak bu dava ile mevcut kooperatif davası birleştirilir. Yeni malikin bu daireyi alırken kooperatifin üyesine ait bir daire olduğunu bilip bilmediği (kötü niyetli olup olmadığı) araştırılır. Muvazaalı (danışıklı) bir satış ispat edilirse, o üçüncü şahsın elindeki tapu iptal edilerek sizin üzerinize tescil edilir.

Eğer yeni alan kişi gerçekten iyi niyetli bir 3. şahıs ise ve tapu iptal edilemiyorsa, bu kez kooperatif aleyhine “Emsal Dairenin Rayiç Bedeli” üzerinden yüklü bir tazminat davasına dönülür ve alınacak mahkeme kararı İcra Hukuku vasıtasıyla kooperatifin diğer malvarlıkları haczedilerek tahsil edilir.

Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kooperatif uyuşmazlıkları, sıradan bir gayrimenkul alım satımından doğan asliye hukuk davalarından veya müteahhit-tüketici arasındaki tüketici mahkemesi davalarından tamamen farklıdır.

Ayrıca bu davalar, taşınmazın güncel gerçek (rayiç) değeri üzerinden hesaplanacak nispi harca tabidir ve oldukça ciddi bir maliyet planlaması gerektirir.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı

Yüksek Yargıtay kararları, yapı kooperatiflerinde tapu iptal ve tescil davalarında hem üyeyi koruyan hem de usul kurallarını tavizsiz uygulayan bir çizgiye sahiptir:

• Tüm Borçların Ödenmesi Şartı Üzerine: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre; davacı üyenin tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilmesi için, kooperatife olan aidat, şerefiye veya genel iskan gideri gibi hiçbir parasal borcunun kalmadığını kesin olarak ispatlaması gerekir. Mahkeme tahkikat aşamasında kooperatifin ticari defterlerini bilirkişi heyetine inceletmeli, davacının eksik ödemesi varsa, davanın hemen reddedilmemesi, bu eksik meblağın mahkeme veznesine depo edilmesi (ödenmesi) için davacıya süre (mehil) verilmesi, eksiklik tamamlandığında tescil kararı verilmesi yönünde hüküm kurmaktadır.
• Kuranın Tek Başına Yetersizliği: Yargıtay kararlarında açıkça; kura çekim tutanaklarının veya noter nezdinde yapılan tahsis belgelerinin mülkiyetin devri için sadece bir “başlangıç belgesi” olduğu, üye finansal edimlerini yerine getirmediği sürece kura tutanağına dayanarak mülkiyet iddiasında bulunamayacağı defalarca vurgulanmıştır.
• Eşitlik İlkesinin İhlali: Eğer davacı üyenin ufak bir miktar borcu kalmışsa ancak kooperatif yönetimi, aynı miktarda veya daha fazla borcu olan başka üyelere (örneğin yönetim kurulu üyelerinin yakınlarına) tapularını vermişse; Yargıtay bu durumu “Eşitlik İlkesine Aykırılık” olarak değerlendirmekte ve dürüstlük kuralı gereğince borcu olsa dahi (borcun sonradan ödenmesi kaydıyla) davacı lehine tapu tesciline karar verilmesini emretmektedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR