İzale-i Şuyu İhalesine Kimler Girebilir? 2026 Mirasçı Önceliği

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında satılan bir taşınmaz miras kalmışsa ve tapuda mirasçılardan başka malik yoksa, 31 Temmuz 2026’dan beri birinci ihaleye yalnızca malik olan mirasçılar girebilir. Bu ihalede teklif, taşınmazın muhammen bedelinin tamamından düşük olamaz. Mirasçılar arasında satış olmazsa ikinci ihale herkese açık yapılır ve teklif muhammen bedelin yarısından başlayabilir.

Taşınmazda mirasçı olmayan bir ortak varsa, örneğin paylardan birini dışarıdan biri satın almışsa, bu yeni kural uygulanmaz. O durumda ihale kural olarak herkese açıktır; yalnızca ortaklar arasında yapılması için bütün ortakların bunu kabul etmesi gerekir.

Yeni Kural: İlk Artırma Mirasçılar Arasında

İcra ve İflas Kanunu 114. maddesine 16 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla eklenen hükme göre, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse, birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Kanun 31 Temmuz 2026’da Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu düzenlemenin amacı, aile malının yabancıya geçmeden önce mirasçılardan birine kalabilmesine imkân vermektir. Önceden bunun için bütün paydaşların oybirliğiyle “kendi aramızda satılsın” demesi gerekiyordu; tek bir paydaş karşı çıkarsa ihale doğrudan herkese açılıyordu. Artık miras taşınmazlarında mirasçılara bu ilk şans kanunla verilmiştir.

İlk İhalede Teklif Ne Kadar Olmalı

Mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada teklifler, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü geçmelidir. Buna ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir. Yani mirasçı taşınmazı bilirkişinin biçtiği değerin altında alamaz; bu kural öteki mirasçıların payının değerini korur.

Birinci artırmada bu tutara ulaşan teklif çıkmazsa ikinci artırmaya geçilir. İkinci artırma herkese açıktır ve teklif muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınmış öncelikli alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu ve masrafları geçmelidir. Satış, birinci artırmanın başlangıcından en az 15 gün önce ilan edilir ve ikinci artırmanın başlangıcı birincinin bitiminden itibaren 1 ayı geçemez. İlan elektronik satış portalında ve Basın İlan Kurumu portalında yayımlanır; mirasçılar ilanı ve şartnameyi bu tarihten itibaren inceleyebilir.

Muhammen bedel, mahkemenin aldırdığı bilirkişi raporuyla belirlenir. Bu değer düşük ya da yüksek bulunursa, kıymet takdirine itiraz süresini kaçırmayın; hem mirasçılar arasındaki ilk ihalenin hem de herkese açık ihalenin alt sınırını bu rakam belirler.

Mirasçı Olmayan Ortak Varsa

Yeni kural, bütün maliklerin mirasçı olduğu taşınmazlar içindir. Mirasçılardan biri payını bir yabancıya satmışsa ya da taşınmaz baştan farklı kişilerin ortak mülküyse, bu kural uygulanmaz.

Bu durumda Türk Medeni Kanunu 699. maddesinin genel kuralı geçerlidir: satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaş karşı çıkarsa ihale herkese açık yapılır. Bu yüzden ihalenin ortaklar arasında yapılmasını istiyorsanız, bunu dava sırasında bütün paydaşların açıkça kabul etmesi ve tutanağa geçmesi gerekir.

Mirasçılar arasında henüz paylaşılmamış bir terekede ise Türk Medeni Kanunu 651. madde de devreye girebilir: mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazsa sulh hâkimi, artırmanın mirasçılar arasında mı yoksa herkese açık mı yapılacağına karar verir.

İhaleye Nasıl Girilir

Satışlar elektronik satış portalında yapılır. İhaleye girmek için e-Devlet ile UYAP e-Satış Portalına giriş yapıp ilgili satışa teminat yatırmanız gerekir. Teminat, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde onudur. Nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar yatırılır; banka teminat mektubu verilecekse bir önceki iş günü mesai bitimine kadar satış memurluğuna teslim edilir.

Kanun teminattan yalnızca satış isteyen alacaklıyı, alacağı teminatı karşıladığı ölçüde, ve Hazineyi muaf tutar. Paydaşlar için ayrı bir muafiyet öngörülmemiştir; bu yüzden mirasçı ya da ortak olsanız da ihaleye girmek için teminatı yatırmanız gerekir. Satışın şartnamesini mutlaka okuyun; teminat, ödeme koşulları ve alıcıya ait masraflar orada ayrıntılı olarak yazar.

İhaleyi kazanırsanız, ihale tutanağının portalda ilanından itibaren en geç 7 gün içinde ihale bedelinin tamamını yatırmalısınız. Paydaş olarak alsanız da bedelin tamamını yatırırsınız; payınıza düşen kısım satış bedelinin paylaştırılmasında size geri döner.

İhale Bedelini Yatırmazsanız

7589 sayılı Kanunla bu konuda da yeni kurallar geldi. En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı geri verilmez; masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan bir paydaşsa, teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir.

Ayrıca bedeli yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Bu kural, ihaleyi bilerek yükseltip sonra çekilen ve satışı sürüncemede bırakan teklifleri önlemek içindir. Önceden bazı paydaşların, diğerlerini oyalamak için yüksek teklif verip parayı yatırmadığı görülüyordu; teminatın diğer paydaşlara geçmesi ve para cezası bu davranışı pahalı hale getirdi. Teklif vermeden önce ödeme gücünüzü ve finansmanınızı mutlaka netleştirin; ceza ve teminat kaybı birlikte ağır bir sonuçtur.

Davayı Kimler Açabilir, Ne Zaman Açılamaz

Ortaklığın giderilmesi davasını taşınmazda payı olan her paydaş açabilir; miras taşınmazında bu, mirasçılardan herhangi biridir. Dava açabilmek için önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Davayı açma hakkının sınırları ve kimlerin taraf olacağı için davayı kimler açabilir yazısına bakabilirsiniz.

Paydaşlar aralarında paylaşmayı belli bir süre ertelemeyi kararlaştırmışsa ya da paylaşma uygun olmayan bir zamanda isteniyorsa dava açılamayabilir. Bu istisnaları ortaklığın giderilmesi davası açılamayan durumlar yazısında anlattık.

İlk İhaleye Hazırlık

Mirasçılar arasındaki ilk ihalede teklif, muhammen bedelin tamamını geçmek zorunda olduğu için, taşınmazı almak isteyen mirasçı finansmanını önceden hazırlamalıdır. Teminat olarak bedelin yüzde onunu, ihaleyi kazanırsa da kalan bedeli 7 gün içinde yatırması gerekir. Bu süre kredi işlemleri için kısadır; banka kredisi kullanacaksanız ön onayı ihaleden önce alın.

Hisseli satışın mümkün olduğu hallerde, birden fazla mirasçı taşınmazı birlikte almak isterse belirli paylarla müşterek alıcı olarak katılabilir; bunun için artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satış memurluğuna başvurmaları gerekir.

Satıştan Sonra

İhale kesinleştikten sonra taşınmaz alıcı adına tescil edilir ve satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Taşınmazda ipotek ya da haciz varsa, bunlar ilgili paydaşın payından ödenir.

Alıcının ödeyeceği tapu harcını önceden hesaplamak isterseniz tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. İhalenin usulsüz yapıldığını düşünen paydaşlar, tapudaki ilgililer ve ihaleye teklif vererek katılanlar, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir. Paydaş ya da tapuda kayıtlı ilgili olmayan, yalnızca teklif vermiş biri feshi isterse ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermelidir. Fesih talebi süresinde yapılmazsa ihale kesinleşir.

Arabuluculukta Anlaşma

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk, ihaleye gitmeden aile içinde çözüm için en ucuz yoldur: mirasçılardan biri ötekilerin paylarını bilirkişi değerine yakın bir bedelle satın alabilir ya da taşınmaz piyasada birlikte satılıp bedel paylaşılabilir. Arabuluculukta varılan anlaşmaya icra edilebilirlik şerhi alınırsa, anlaşma mahkeme kararı gibi uygulanabilir.

Taşınmazda Kiracı Varsa

Satılan taşınmazda kiracı oturuyorsa kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. İhale kesinleşinceye kadar alıcının talebiyle icra dairesi, kiracıya kira bedelini icra dairesine yatırmasını emreder; taşınmazı kira ödemeden kullanan bir paydaş varsa ondan da bilirkişinin belirlediği aylık kullanım bedeli istenebilir. Bu bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

Satışa Gitmeden Çözüm Yolları

İhale, taşınmaz için en pahalı yol olabilir: masraflar, harçlar ve ihalede düşük kalan fiyat paydaşların eline geçen parayı azaltır. Bu yüzden ortaklığın giderilmesi davasında önce arabuluculuk zorunludur; bu aşamada bir mirasçı ötekilerin paylarını satın alarak taşınmazı devralabilir.

Taşınmaz bölünmeye elverişliyse, satış yerine aynen taksim istenebilir. Hâkim önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar; parçaların değeri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Satışa ancak bölme uygun değilse karar verilir. Dava açma şartları ve süreci için ortaklığın giderilmesi davaları sayfamıza, mirasın genel olarak nasıl paylaşıldığı için miras kalan evin paylaşımı yazısına bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Durumlar

Mirasçılardan biri ölmüş ve onun payı kendi mirasçılarına geçmişse, bu kişiler de paylarını miras yoluyla edinmiştir; kanunun aradığı şart, bütün maliklerin payını miras yoluyla edinmiş olmasıdır. Ancak paylardan biri satış ya da bağışla el değiştirmişse, kural uygulanmaz.

Birinci artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir; mirasçının eşi ya da çocuğu kendisi malik değilse bu ihaleye giremez. Mirasçı, temsilci aracılığıyla katılacaksa en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü satış memurluğuna başvurmalıdır.

Sonuç

31 Temmuz 2026’dan beri, bütün maliklerin mirasçı olduğu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi satışının ilk ihalesine yalnızca malik mirasçılar girebilir ve teklif muhammen bedelin tamamını geçmelidir. Satış olmazsa ikinci ihale herkese açıktır. Mirasçı olmayan bir ortak varsa, ihale yine herkese açıktır ve ortaklar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paydaşlar da yüzde 10 teminat yatırır.

Miras kalan bir taşınmazın satışında haklarınızı korumak ya da ilk ihaleye hazırlanmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer konular için ortaklığın giderilmesi kategorimize bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR